從金橋到新楊思 嘉里建設、華之門與GIC「鐵三角」再組新局

觀點網「新嘉中心就沒有不排隊的店。」

工作日下午，坐落於上海金橋新嘉中心的某家餐廳負責人向觀點新媒體坦言，自項目開業一個月以來，幾乎每日排隊不斷，除了部分工作日人流下降，其余的周末時間段內，部分客户進停車場都需要排20-30分鍾的隊。

就在一個月前，嘉里建設、新加坡主權基金GIC、上海商業資管平臺華之門三家企業合作建設落地的上海浦東新嘉中心正式開業。

面對這宗新項目，有不少業內人士在追問，這三家企業為何選擇聯合開發項目？組成聯合體的原因是什麼？以及未來他們還會再次合體填補上海商業項目的空白嗎？

第三個問題的答案今日出爐。

7月30日上午十一點，嘉里建設、GIC、華之門聯合體經過長達155輪舉牌后，以27.05億元的價格摘得上海浦東新楊思核心商業組團地塊（楊思社區Z000602單元21Aa-04、21Ab-01等組合包），溢價率達到80.44%、樓板價約1.8萬元/平方米。

觀點新媒體瞭解到，參與本場拍地的企業除了三家聯合之外，還包括華潤置地、浦發集團。

拍地現場，華潤置地與三家聯合體自開拍競奪至落錘，加價幅度從七位數一升至八位數。

溢價買單邏輯

嘉里建設、GIC、華之門為何選擇與華潤置地連爭155輪溢價拿下這宗楊思商業地塊？

首先來看地塊區位，此次拍賣地塊包括浦東新區楊思社區Z000602單元21Aa-04地塊、21Ab-01地塊、21Ca-01地塊地下空間、經三路地上E、F地塊及地下空間C地塊、經一路地下空間D地塊，周邊涉經一路，海陽路；土地面積9.58萬平方米；容積率2.8；計容地上建築面積方面，商業13.3萬平方米，文化1.67萬平方米；地下商業面積2.3萬平方米。

合下來，兩幅商業文體地塊總計地上建築面積約15萬平方米，中央公園地上面積約3.57萬平方米，地下商業約2.3萬平方米，加起來整體的商業開發量超17萬平方米。

其中，21Aa-04地塊為商業文化混合用地，商業佔比78%、文化佔比22%；21Ab-01地塊為純商業用地；21Ca-01地塊地下空間主要納入商業綜合體連通系統，其地上為3.5萬平方米的公園用地；經三路E/F地塊及地下空間、經一路D地塊地下空間則用來搭載地鐵線路與商業項目的接駁功能。

這樣來看，兩塊商業用地在二層及以上通過連廊相連，同時通過天橋直接聯通中央公園；地下空間全部打通，與地鐵站廳層無縫接駁，再加上中央公園，華之門、嘉里與GIC這次摘得的地塊，未來將建造一家購物中心+街區式商業+公園商業的三合一項目。

其次，該地塊純商業體量在浦東算屈指可數。據觀點新媒體瞭解，陸家嘴及太古地產合作的前灘太古里項目純商業體量約合27萬平方米；上海地產旗下東方樞紐商業體量約合20萬平方米；華之門、嘉里與GIC此前合作的新嘉中心體量大約在22萬平方米，而楊思商業地塊的體量也達到了17萬平方米。

規模體量之外，該地塊周邊未來還將出現更多配套。

據上海浦東新區此前披露的《楊思社區Z000602單元控制性詳細規劃》的內容顯示，此次完成出讓的大型商業購物中心（即楊思商業地塊），未來將於其南面的兩棟180米、200米地標塔樓，與商業項目形成商業與生態複合的POD類型商業。

「項目地塊位於上海市浦東新區楊思區域，擬被打造為大型商業及文化綜合體。」拍地結束后，嘉里建設隨即發佈公告表示，此次交易符合集團在中國內地核心城市建立及擴展投資物業組合的戰略規劃。

「項目將進一步鞏固集團在上海的投資物業版圖，並通過商業及文化物業的開發、管理與運營，為集團帶來長期且穩定的經常性收入。」據公告透露，該項目的開發架構中，嘉里與華之門將按95%及5%的比例成立項目公司。

在整個項目期內，嘉里對該項目的最高投資約合達到人民幣50.35億元。

「鐵三角」誕生

在當下中國商業地產界，類似嘉里、GIC與華之門的組合，並不常見。

嘉里建設是常年深耕上海的老牌港企，自1997年的嘉里不夜城、2011年的浦東嘉里城，再到2013年的靜安嘉里中心，其在上海的商業項目建造歷程近30年。

GIC的投資組合遍及全球市場，並且早在上世紀80年代就已經進入中國。從最初作為CICC中金公司的發起股東之一，到后來成為阿里巴巴、美團等科技巨頭的早期投資者。

華之門則是一家成立不過6年的公司，成立初期憑藉前萬科和印力管理人員、提倡輕資產運營略微出圈，但成立初期，並無代表項目傍身。

值得注意的是，在GIC想要攻克大型商業項目時，通常選擇於與其他企業聯合，通過合資的形式開發。

早在2015年，GIC曾與萬科合作七寶萬科廣場；緊接着與印力合作開發松江印象城、南翔印象城MEGA；2018年，又與與凱德合作以127.86億元的價格收購星外灘項目，改造為北外灘來福士。

因此，華之門與GIC、嘉里之間的緣分，同樣始於合作。

2021年2月，浦東新區浦興社區Y000901單元02-01A地塊成功出讓，最終被嘉里GIC聯合體以60.14億元競得，溢價率0.2%，這宗地塊便是日后新嘉中心的雛形。

隨后，華之門受嘉里建設和GIC委託，負責該地塊TOD項目的整體開發建設與購物中心的招商及運營管理；后於2021年5月，嘉里控股收購華之門部分股權，成為后者戰略股東。

至此，新嘉中心這一巨峰路TOD綜合體項目，由GIC及嘉里共同投資，嘉里、華之門共同開發運營。

緊接着，來到2022年4月，GIC與華之門又達成平臺合作協議，擬開拓租賃改造型城市更新業務。

商業項目之外，華之門還在浦東新區三林板塊前灘東打造了容居前灘商住項目，之前由華之門資本完全收購，並進行整體改造。共出售76套獨立產權單元，目前項目均價4萬元/平方米左右。

回到現在，華之門再度聯合嘉里與GIC，拿下新楊思的大體量商業項目，除了前幾年積攢的運營經驗，還有三方間緊密的合作關係流轉支撐。

新楊思地塊能實現超80%的溢價，也側面證明了三家企業的一致商業抉擇——為確定性買單。