中指研究院：上半年房企債券融資規模明顯增長 多層次REITs市場加速形成

智通財經APP獲悉，中指研究院發文指出，2026年上半年，債券融資總額同比增長，低基數下企穩。而房企過去融資規模持續下滑的根源是市場下行所驅動的持續縮表，因此當前的企穩勢頭並不穩固。信用債仍是發行融資絕對主力，央國企是發行絕對主力，特別是地方國企發行規模增長顯著。海外債在低水平基礎上增長，仍為少量發行。首批商業不動產REITs成功掛牌，ABS融資規模佔比上升，有底層資產支撐的CMBS/CMBN、類REITs佔比近八成。

債券融資規模：上半年同比增長超過20%，低基數下企穩

上半年，債券融資總額同比增長，出現了企穩的勢頭。由於低基數效應影響，融資規模同比增速為正，單月同比雖有波動，但累計規模仍保持正增長。但是這種企穩勢頭並不穩固，一是資金用途多有償還現有債務，因此發債規模受到償債規模影響；二是發債需在建項目或底層資產，發行規模受到優質資產的約束。而房企過去融資規模持續下滑的根源是市場下行所驅動的持續縮表，當前房地產市場仍在築底期，債券融資規模仍受到約束。

圖：2026年1-6月融資額及同比

融資規模統計以發行日期爲準，統計範圍為「房地產管理與開發」，包括信用債、海外債、ABS

數據來源：中指數據CREIS

信用債仍是融資絕對主力，海外債在低水平上有所恢復，ABS融資佔比近四成。2026年1-6月，房地產行業債券融資總額為3158.8億元，同比增長21.7%，增速創近年新高。從融資結構來看，信用債融資1766.1億元，同比增長11.8%，佔比55.9%；海外債融資171.7億元，同比增長199.4%，佔比5.4%；ABS融資1221.0億元，同比增長27.5%，佔比38.7%。

圖：2025年1-6月、2026年1-6月融資結構

數據來源：中指數據CREIS

從房地產開發企業到位資金來看，規模延續2022年以來的下降態勢，實際融資環境仍未顯著回暖。2026年1-6月，房地產開發企業到位資金40233億元，同比下降20.2%。其中，國內貸款5716億元，下降31.7%；自籌資金14740億元，下降16.4%；定金及預收款12442億元，下降15.8%；個人按揭貸款5137億元，下降24.9%。

融資結構：信用債仍是發行融資絕對主力，央國企是發行絕對主力

信用債：央國企是發行絕對主力，地方國企帶動行業發行規模增長

2026年，房地產行業信用債發行規模為1776.1億元，同比增長11.8%，佔總債券融資規模的55.9%，較上年同期下降5.0個百分點。平均發行期限3.44年，期限有所縮短。從單月來看，上半年信用債發行規模持續波動。

從發行結構來看，信用債的發行主體以央企、地方國企為主，上半年央國企發行佔比達95.3%，較上年同期上升；民企和混合所有制企業發行佔比下降。地方國企2026年上半年信用債發行規模增長顯著，首開、首創等企業發行規模超百億元，蘇高新、陸家嘴、中華企業等企業發行規模超40億元。地方國企發行規模的增長也帶動了房企信用債發行規模增加。2026年上半年，民企發債仍保持低水平，發債民企和混合所有制企業數量為6家，基本是規模較大尚未出險的企業，難以惠及多數資金面緊張的民企。

圖：2025年1-6月、2026年1-6月融資結構

數據來源：中指數據CREIS

保利發展控股集團股份有限公司擬向特定對象發行可轉換公司債券，募集資金總額不超過人民幣50億元，用於上海、杭州、廣州和佛山等核心城市9個房地產開發項目，獲證監會同意註冊批覆。兼有權益工具特點的長期資金將助力企業改善資產負債表。

海外債：在低水平基礎上增長，仍為少量發行

2026年，海外債發行規模僅為171.7億元人民幣，同比大幅增長，佔總融資規模的5.4%，較上年同期上升了3.2個百分點；平均發行期限3年，發行期限較長。從發行企業來看，主要為越秀、中海宏洋、綠城和新城等央國企、優質民企和混合所有制企業，其發行規模增長帶動了行業規模。

ABS：融資規模佔比上升，有底層資產支撐的CMBS/CMBN、類REITs佔比近八成

2026年，ABS融資佔總融資規模27.5%，較上年同期上升1.7個百分點，在債券融資中愈發重要。平均發行期限為17年，期限明顯延長。從單月來看，上半年，ABS發行規模波動較大，發行規模受政策牽引和優質資產約束。從發行結構來看，類REITs、CMBS/CMBN成為主要發行類型，佔比分別為41.6%、36.3%。

圖：2026年上半年ABS發行結構

數據來源：中指數據CREIS

商業不動產REITs試點啟動，首批商業不動產REITs成功掛牌，商業存量盤活路徑增加。2025年12月31日，中國證監會出台政策，明確表示要「推動商業不動產REITs平穩健康發展」，指出「推動商業不動產REITs市場發展是資本市場落實黨中央、國務院關於‘盤活存量、做優增量’‘提高直接融資比重’決策部署的重要舉措，是通過市場化機制支持構建房地產發展新模式的有效手段」。同時提出要「重點支持符合政策導向、具有商業屬性的資產發行商業不動產REITs，提高發行上市效率。鼓勵REITs持有業態相近、功能互補或運營協同的資產組合，推動跨領域資產整合，提升規模效應和風險分散能力」。6月，首批商業不動產REITs成功掛牌，4只商業不動產REITs底層資產分佈在北京、上海、西安等核心城市，業態覆蓋奧特萊斯、辦公樓、商業綜合體，原始權益人為首農、杉杉、砂之船、上海地產，覆蓋地方國資、民企。截至目前，已申報的商業不動產REITs共計22只，行業預計整體募集資金規模突破七百億元，將進一步盤活存量商業資產。

持有型不動產ABS產品加速落地，「中信證券-華潤商業資產持有型不動產資產支持專項計劃」成立，「國金資管-吾悦廣場持有型不動產資產支持專項計劃」擴募。總體來看，年內ABS產品類型仍以有優質底層資產支持的類型為主，ABS渠道始終向手握優質持有型資產的企業開放。

結語：多層次REITs市場加速形成，精細運營是王道

當行業的融資性現金流入從以主體融資為主轉向以項目融資為主，將債務償還來源與具體項目綁定，‌修復‌過去市場上行期的「短債長投」期限錯配問題，「白名單」機制、公募REITs等政策仍在加速落地。具體來看，1月9日，監管部門對房地產融資協調機制下發了最新的政策指導，其核心在於房地產「白名單」項目貸款符合條件可展期5年。預期在「白名單」制度下，國內貸款對房企到位資金仍將形成重要支撐。上半年，商業不動產REITs的落地，促進公募REITs市場形成「傳統基礎設施+商業不動產」雙輪驅動的發展格局，配合持有型不動產ABS，形成了多層次REITs市場。商業不動產REITs的推出，使不動產行業「投融建管退」全鏈條閉環更加完善，真正打開了專業運營領域企業發展空間，為構建房地產發展新模式打下重要的基礎。

頭部央國企和民企均探索公募REITs、持有型不動產ABS等創新融資渠道，既可盤活存量資產，也可豐富融資資金流入。截至目前華潤、招商、金茂、中海等房企均已在國內實現公募REITs發行。同時，保利發展、新城控股、招商蛇口、華潤置地、星河集團等房企積極申報商業不動產REITs。REITs形成優質信用與穩健經營、精細運營的正向循環，持續加固企業信用護城河。