有些退休人士選擇永遠不賣房 原因既合情合理又令人沮喪

　　對許多退休人士來説，賣掉祖宅是個明智之舉。他們不再需要三四間卧室，或者不想承擔維護大房子的麻煩。也許上下樓梯已經不方便了。又或許，他們想在晚年搬家。

　　畢竟，根據Redfin的一份報告，空巢的嬰兒潮一代擁有全國 28% 的大房子。

　　但出售房產可能還有另一個原因：許多退休人員指望利用房屋淨值來保障退休后的經濟安全。

　　然而，由於一項鮮為人知的醫療保險規定，一些退休人員可能選擇不賣房。另一些退休人員可能從未聽説過這項規定，因此在賣掉房子、開始新生活之后，最終會收到一筆意想不到的賬單。

　　金融和退休規劃公司Lewin & Gavino的負責人伊麗莎白·加維諾告訴 《財富》雜誌，越來越多的客户對這個問題「措手不及」。「而且情況還在惡化。」

　　它叫做IRMAA。以下是您需要了解的內容。

　　IRMAA 如何影響您的醫療保險費？

　　大多數美國人都知道，年滿 65 歲后就有資格享受醫療保險（Medicare）。但您可能不知道，醫療保險會附帶一項保費附加費，稱為與收入相關的每月調整金額（IRMAA）——有時也稱為「醫療保險附加費」。

　　運作方式如下：如果你某一年收入很高，兩年后，你的醫療保險 B 部分（用於醫生就診和門診服務）和 D 部分（用於處方藥保險）的保費將會大幅上漲。

　　這是因為聯邦醫療保險 （Medicare） 的 IRMAA 是基於您兩年前在納税申報表中申報的調整后總收入 （MAGI） 計算的。2026 年，個人所得稅附加費起徵點為 109，000 美元，夫妻聯合申報所得税附加費起徵點為 218，000 美元。

　　被劃入更高的收入等級可能意味着每月要多支付數百美元。例如，2026 年，標準 B 部分保費為每月 202.90 美元。但如果您觸發附加費，則每月保費可能在 284 美元到 690 美元之間。

　　雖然 D 部分處方藥計劃由私人健康保險公司提供，而且種類繁多，但您的 IRMAA 費用將添加到您的每月保費中。

　　賣掉房子是讓自己進入更高收入階層的一種方法——即使這只是一次性的收入增長。

　　根據Zillow 的房屋價值指數，自 2001 年以來，房價平均每年上漲 4.5% 。房屋升值意味着您積累了房屋淨值。根據您所在地區的房地產市場狀況，出售房屋時，您可以從這部分淨值中獲利。您也可以利用房屋淨值進行貸款。

　　雖然全國部分地區的房地產市場正在降温，但並非所有地區都是如此。在房價持續上漲的地區，退休人員可能會感到被困住了。

　　加維諾告訴《財富》雜誌，加州沿海地區的一對夫婦在 90 年代初購買了他們的房子，他們的房子可能會升值 80 萬至 150 萬美元，從而產生 100 萬美元的應税收益。

　　出售前需要了解什麼

　　第一步是真正瞭解 IRMAA 的存在——這樣你就不會在賣房兩年后收到一筆高得驚人的醫療保險賬單。

　　觸發IRMAA還有其他一些原因。雖然出售房地產是主要原因之一，但任何產生可觀收入的交易都可能觸發IRMAA，例如從退休賬户中提取資金、將IRA中的資金轉換為Roth IRA，或出售已升值的股票。

　　在採取任何行動之前，最好諮詢一下財務顧問或税務專業人士——或許兩者都需要。

　　出售房屋時，避免觸發《房地產經紀人執照法案》（IRMAA）的最簡單方法就是從一開始就避免觸發該法案。這可以通過在63歲之前出售房屋來實現（以避免兩年的追溯期）。

　　或者，您可以選擇在目前的住所安享晚年，如今越來越多的退休人士都選擇了這種方式。Clever Offers 的一項研究發現，61% 的嬰兒潮一代房主打算在目前的住所度過余生。

　　但這並不適用於所有人。同一項研究發現，一半的嬰兒潮一代房主（49%）擔心社會保障或醫療保險的變動可能會迫使他們賣掉房子。如果再加上醫療保險附加費，那就更是雪上加霜了。

　　即使他們在房產中擁有大量淨值，也可能存在其他不願出售的原因。考慮到如今房價高企、房產税高昂以及搬家費用，購買一套面積較小的房子仍然可能會蠶食他們的利潤。

　　如果退休人士選擇出售（或被迫出售）房產，出售主要住宅的資本利得税免税額可能有所幫助：個人最高可免税 25 萬美元，已婚夫婦聯合申報最高可免税 50 萬美元。這有助於將您的調整后總收入 （MAGI） 控制在觸發醫療保險 （Medicare） 保費 IRMAA 的門檻以下。

　　另一種選擇是將醫療保險附加費視為一次性支出——或許您可以從出售房屋所得利潤中扣除這筆費用。這意味着您將面臨一年的較高保費，但這並非永久性的。當您收入最高的年份不再計入兩年的追溯期時，您的保費也會隨之下降。