美國機構拋售租賃住宅：購房禁令正式生效

　　核心要點

　　房地產數據機構帕克爾實驗室（Parcl Labs）分析顯示：機構投資者掛牌出售的住宅數量，較 2 月初增長一倍以上。

　　美國最新住房法案出臺，禁止機構投資者繼續購置獨棟租賃住宅，僅部分項目享有豁免權，自建出租住宅（build-to-rent） 屬於豁免範疇。

　　頭部住房租賃企業今年以來全部呈現淨賣出狀態；自 1 月 1 日至今，賣出房源較買入多出 3180 套。

　　美國新住房法案正式落地，禁止機構投資者收購獨棟租賃住宅。受政策影響，這類機構投資者正大量掛牌出售名下房產。

　　帕克爾實驗室為《Property Play》提供獨家數據：截至本月，機構投資者掛牌出售房源數量已是 2 月初兩倍有余。

　　2 月 1 日該機構啟動全面統計時，掛牌量為 4166 套；目前掛牌房源達 9447 套，總掛牌標價 31 億美元。

　　帕克爾實驗室聯合創始人傑森・勒威里斯表示：「房源掛牌增速值得密切跟蹤。房產交易周期漫長，掛牌房源轉化為實際成交需要數月時間，但掛牌數據是觀察機構動向最及時的先行指標。」

　　法案劃定：持有 350 套及以上住宅的主體認定為機構投資者。這一門檻令行業意外，此前市場普遍預期標準為 1000 套。

　　法案不強制機構拋售現有存量房源，但禁止其新增收購住宅；僅有少數項目獲得豁免，自建出租社區是其中重要一類。

　　國會議員提出禁令的核心理由：多數機構投資者能夠全款購房，推高房價，擠壓剛需自住購房者的空間。這項限購提案獲得兩黨議員共同支持。

　　大型機構資本最早在 2008 年金融危機湧入住宅市場。當時房屋止贖潮氾濫，亞特蘭大、拉斯維加斯、鳳凰城等重災區出現大批房產批量拍賣。私募短期內收購數萬套住房，改造為租賃房源，由此誕生獨棟住宅租賃這一新資產類別。

　　帕克爾數據顯示：符合新規、持有 350 套以上房源的投資主體目前共持有約 58.9 萬套住宅，佔全美 1400 萬套獨棟租賃住宅總量的 3.9%；今年以來這類主體貢獻了約 40% 的淨出售房源。

　　幾大頭部住房租賃運營商 ——Progress Residential、Invitation Homes、AMH、Tricon、FirstKey、Amherst、VineBrook，今年全部為淨賣出。年初至今賣出量較買入量高出 3180 套。

　　但需要客觀看待：這些企業合計仍持有約 40 萬套住宅，整體並非清倉甩賣。僅有一家例外：VineBrook 當前近 10% 資產組合掛牌出售，合計約 1900 套，掛牌總價 2.85 億美元。

　　兩家上市獨棟租賃房地產投資信託（REIT）掛牌量：Invitation Homes 掛牌 549 套，AMH 掛牌 536 套。規模最大的運營商 Progress Residential 在頭部企業中掛牌最少，僅 143 套。

　　Progress 母公司 Pretium 聯合總裁斯蒂芬・舍爾上周在 節目《街頭號角》採訪中表示：「白宮與絕大多數議員如今形成共識，私人資本對於有租房需求的美國民眾發揮重要作用。」

　　Progress 當下重點佈局法案允許投資的賽道，也是行業立法遊說階段全力爭取到的豁免方向。

　　舍爾稱：「我們可以投資自建出租住宅，這也是新建住房的主力賽道；同時還可享受其他多項豁免，例如翻新租賃項目（改造存量住房）、置業扶持項目，幫助租客逐步實現從租房到自有住房的過渡。」

　　近幾年隨着獨棟租賃需求上升，自建出租住宅賽道熱度持續走高。

　　AMH 早在 2017 年就佈局自建出租業務，至今已在 180 個社區開發超過 1.4 萬套租賃住宅。Invitation Homes 今年年初收購亞特蘭大本地住宅建造商 ResiBuilt。

　　約翰・伯恩斯地產諮詢租賃研究副總裁克里斯・內本扎爾在報告中寫道：「隨着強制清倉政策被排除，項目融資環境顯著改善。貸款機構重新願意為自建出租項目授信，相關業務正在回暖。」

　　正在出售房源的機構普遍選擇降價促銷。帕克爾數據：全美所有在售房源中，38.7% 出現降價；而機構獨棟租賃掛牌房源里，降價比例高達 54%。

　　自 5 月初以來，降價幅度從掛牌價的 3.1% 擴大至 4%。持有 350 套以上住宅的機構掛牌房源中，半數以上進行調價讓利。

　　勒威里斯分析：「結合當前美國房價水平來看，拋售一部分源於戰略調整。房企趁房價高位出清低效資產，回籠資金投向具備增長空間的賽道，典型方向就是自建出租住宅。」 他補充，未來 6 至 8 周的市場變化將成為關鍵觀察窗口。