機構：房地產調整有望進入尾聲，再平衡下地產配置價值凸顯

7月21日，華源證券發佈了一篇房地產行業的研究報告，報告指出，國務院發佈《擴大消費「十五五」規劃》，再平衡下地產配置價值凸顯。

板塊行情：本周上證指數下跌5.8%、深證成指下跌8.9%、創業板指下跌10.8%、滬深300下跌5.3%、房地產（申萬）下跌4.8%。個股方面，漲跌幅前五的分別為：香江控股（+27.0%）、*ST陽光（+7.6%）、上海臨港（+6.5%）、世榮兆業（+4.7%）、外高橋（+4.4%），漲跌幅后五的分別為：合肥城建（-29.5%）、先導基電（-24.7%）、盈新發展（-24.0%）、*ST榮控（-21.1%）、京能置業（-19.4%）。

數據跟蹤：新房：本周（7.11-7.17），42個重點城市新房合計成交140萬平米，環比下降10.5%。7月截至本周（7.01-7.17），42個重點城市新房合計成交368萬平米，環比下降18.9%，同比下降2.3%，年初至今累計成交同比下降19.1%。二手房：本周（7.11-7.17），21個重點城市二手房合計成交197萬平米，環比下降0.2%。7月截至本周（7.01-7.17），21個重點城市二手房合計成交494萬平米，環比下降14.4%，同比上升7.5%，年初至今累計成交同比上升3.2%。

行業新聞：宏觀方面，國務院發佈關於《擴大消費「十五五」規劃》的批覆，提出「更好滿足住房消費需求，優化保障性住房供給，因城施策增加改善性住房供給，規範發展住房租賃市場」；1-6月全國房地產開發投資38074億元，同比下降18.0%；6月一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%；住建部就修改后的《「好房子」建設指南（試行）（徵求意見稿）》再次公開徵求意見，圍繞安全耐久、舒適健康、綠色低碳、智慧便捷等方面。土地市場方面，綠城以5.88億元競得常州武進長溝河地塊，溢價率19.8%；招商蛇口競得成都金牛區國賓板塊宅地，溢價率10.08%；南京3宗涉宅用地總收金41.34億元，其中招商蛇口聯合南京交通集團以29.98億元競得建鄴區G30地塊，溢價率7.07%；福州2026年第五次土拍成交10幅地塊，總成交價30.79億元，其中，臺江鰲峰福人安置房地塊經72輪競價由守正摘得，成交價8.37億元，溢價率9.27%。

公司公告：經營方面，保利發展6月實現簽約金額297.79億元，同比+2.65%，1-6月累計簽約金額1351.06億元，同比-6.93%；華潤置地6月合同銷售金額229.9億元，同比-2.0%，上半年累計合同銷售金額1165.0億元，同比+5.6%；龍湖集團上半年累計合同銷售金額165.5億元，同比-52.73%；新城控股1-6月累計合同銷售金額63.57億元，同比-38.46%。業績方面，招商蛇口預計上半年歸母淨利潤5-6.5億元，同比下降55%-65%，主要受房地產業務結轉毛利率下降及投資收益減少影響；金地集團預計上半年歸母淨利潤虧損24-29億元，主要系銷售規模下降及部分項目計提資產減值；華發股份26年1-6月歸母淨利潤預計虧損30-40億元，主要由於房地產市場調整導致結轉收入規模與毛利率下降；首開股份2026H1歸母淨利潤預計虧損17-22億元，主要受項目結轉規模下降、毛利率較低及期間費用影響；城建發展預計上半年歸母淨利潤虧損5481萬-8179萬元，主要受交易性金融資產價格波動影響。

投資分析意見：我們認為，2026年，三大趨勢值得期待：

1）房地產調整有望進入尾聲：覆盤全球主要經濟體房地產危機，平均跌幅35%，平均調整時間6年，當前我國實際房價調整的長度與深度均已相對充分。

2）「好房子」結構性機會：我國房地產市場進入結構分化階段，中央層面高頻提及建設好房子，在政策導向和供需結構變化的契機之下，高品質住宅或將迎來發展浪潮。

3）香港樓市復甦延續：多重利好因素的共同推動下，香港私人住宅市場情緒已逐步修復，我們認為港資發展商有望迎來新一輪價值重估。我們維持房地產「看好」評級，建議關注：

1）港資發展商：新鴻基地產、恆基地產、信和置業、嘉里建設；

2）地產開發：華潤置地、招商蛇口、建發國際集團、綠城中國、中國金茂；

3）二手房中介：貝殼；

4）物管企業：招商積余、華潤萬象生活。

風險提示：房地產量價超預期下行、房地產融資資金趨緊、房地產政策不及預期。