美國住房法拍量創2019年以來新高 市場低迷中低價拋售引發投機關注

　　由於抵押貸款救助計劃全面終止以及房屋持有成本持續上升，美國住房法拍量在經歷多年低位運行后大幅回升，並創下2019年以來的最高水平。這一趨勢雖然反映出部分中低收入群體面臨沉重的財政壓力，但法拍房大幅折價的現狀也吸引了部分尋求低價購房的投資者入場。

　　美國房地產網站「真實網」（Realtor.com）發佈的最新數據顯示，2026年上半年，全美約有22.8萬套住房進入法拍程序（包括違約通知、取消贖回權、排期拍賣或銀行收回等），較去年同期大幅增長21%。今年4月，由貸款機構持有並掛牌上市的法拍房源佔全美總房源的1.3%，創下2020年以來同期最高水平。

　　分析顯示，當前美國法拍率的回升標誌着市場正逐步迴歸至疫情前的常態。隨着2024年美國疫情期延期還貸等救助政策徹底停擺，加之高通脹環境下房屋維護成本激增，部分借款人陷入財務危機。數據顯示，這些法拍房源主要集中在路易斯安那州萊克查爾斯（佔比達10.2%）、俄亥俄州代頓、愛荷華州達文波特、加利福尼亞州雷丁以及賓夕法尼亞州西部等居民平均收入較低、財務緩衝能力較弱的地區。

　　由於貸款機構傾向於快速變現，法拍房的交易中位數價格通常比正常市場價格低約27%。然而，業內專家普遍提醒，此類資產在當前高房價背景下雖具價格吸引力，但往往伴隨着極高的交易風險與極長的時間跨度。

　　「真實網」高級經濟學家喬爾·伯納（Joel Berner）指出，購買法拍房存在諸多複雜性和潛在風險，並不適合所有購房者。華盛頓地區的房產經紀人坎德絲·科雷爾（Candess Correll）強調，法拍房多以「現狀」出售，銀行不承擔任何維修義務，且購房者通常面臨無法實地看房、缺乏價格談判空間以及長達數月的法庭產權理順程序等諸多限制。

洲際交易所（ICE）抵押貸款及住房市場研究負責人安迪·瓦爾登（Andy Walden）表示，鑑於近年來抵押貸款服務機構多傾向於協助困難借款人進行市場化售房以規避法拍，當前最終進入法拍拍賣渠道的房產，其資產狀況往往比以往更加糟糕，后續的翻新和維修成本可能會進一步攤薄投資收益。雖然法拍率仍遠低於2008年次貸危機時期的水平，但其上升勢頭已引發市場對美民眾購買力及住房市場抗風險能力的持續擔憂。