物業主動撤離小區，誰來接盤？

頭部企業主動剝離低效資產，重新尋找擴張與盈利的平衡，區域性物業公司和中小型物業公司的機會或將到來

文｜《財經》研究員 王文彤

當房地產高歌猛進的潮水退去，隱藏在鋼筋水泥背后的居住痛點正逐漸浮出水面。

去年底，四川一個改善型小區，因入住率不足三成、物業收繳率過低，多個前來評估的頭部物企望而卻步；今年6月，河南偉興物業試圖以情緒價值破局，卻無法改變收繳率不足10%的情況，最終撤離小區。這並非個例，而是許多小區正在上演的現實。

中指研究院數據顯示，從2025年初到2026年3月底，全國共監測到212個住宅物業撤離項目。與前幾年物業公司「被炒」截然不同，在2025年的撤離案例中，由物業公司主動撤離的比例約為64.7%。

其中，越來越多的頭部物業，如中海物業、萬科物業、保利物業等，選擇主動「開除」業主。中物智庫的數據也披露，12家頭部物企近三年累計退場面積超4.4億平方米，相當於一個頭部物企的全部在管規模。

物業和業主陷入了一場拉鋸戰：因業主對物業服務不滿或房屋空置率居高不下，越來越多的物業公司出現虧損；物業因收不齊物業費而降低服務質量，又導致了小區矛盾進一步加深。

在一些小區，拖欠物業費甚至變成了一種貓鼠遊戲。有業主在業主群里傳授「經驗」——即使被起訴也「沒關係」。部分小區被打上「不穩定」的標籤，陷入物業反覆撤離的困境。另一些小區中，業委會亂象在困擾着業主。部分業委會成員與物業暗中勾結，或在維修改造中吃回扣，甚至引入資質存疑的「皮包公司」。

物業公司主動撤離的背后，是一筆經濟賬：收入沒有增長，但物業公司的剛性支出不能省。撤離雖然會產生沉沒成本，但可以及時止損，將資源轉向更有盈利潛力的項目。

但這並不是一個走不出去的迷宮。在這場撤離潮之下，行業正在尋找跳出惡性循環的新出路。

從全行業來看，這場撤離潮是物業行業從「規模為王」向「利潤優先」的轉型——頭部企業主動剝離低效資產，重新尋找擴張與盈利的平衡，區域性物業公司和中小型物業公司的機會正在到來。

物業發展問題也引起了政策層面的關注。7月13日國務院批覆的《擴大消費「十五五」規劃》（下稱《規劃》），首次將物業服務納入擴大消費的頂層設計。

《規劃》提出「實施物業服務質量提升行動，拓展物業服務內容」，並將「推進城市社區嵌入式服務設施、完整社區和一刻鍾便民生活圈建設，完善社區便民商業設施」納入消費基礎設施建設範疇。這是物業服務首次被納入擴大消費的頂層設計。

物業公司主動撤離

7月的第一個周六，暑熱難耐。北京大興區清逸西園小區里，劉敏和幾個鄰居扇着蒲扇坐在小區兒童樂園旁的長椅上閒聊。

不遠處的小區快遞站，業主們正在排隊拿快遞，看起來是最平常的一天。

只有常住居民才能注意到一些細微的變化：門口胖胖的保安大爺不見了，取而代之的是一個指揮車輛的小夥子；小區內多了幾個巡邏的人，看到生面孔時會要求其進行登記。

在離小區最近的鏈家門店，中介聽到清逸西園的名字時連連擺手，「不建議你考慮這個小區，太老了，物業也不穩定」。

就在7月的第一天，德茂物業撤離了這個小區。在三個月前，該物業就宣佈撤離計劃，原因是虧損嚴重。

《財經》走訪清逸西園的這一天，北京恆富物業作為應急物業已經進場，但劉敏和鄰居對此一無所知，「聽説是要換，不知道要換誰」。

小區樓棟間的空隙，依舊堆放着垃圾和雜物；物業公告欄上，德茂物業張貼的收費文件已經泛黃；垃圾分類的宣傳板上，管理負責人的聯繫方式還未變更。

清逸西園是一個老小區，樓齡超過20年，分為商品房和回遷房兩部分，物業收費標準為0.5元/平方米。

劉敏已經在這里生活了快20年，退休前曾做過其他物業公司會計的她一直按時繳納物業費。但在她的印象中，小區的物業費收繳率一直在50%以下，「很多人是從村里拆遷過來的，沒有物業費的概念，不願意交錢」。

2025年，物業公司曾徵集業主意見，希望能每月收取100元停車費，但是同意的業主不足三分之二，最終沒有成功。

對這次的應急物業，劉敏也不抱期待，「連垃圾都沒收走，估計干不長」。

《財經》以業主身份致電社區，工作人員表示應急物業期限為六個月，期滿前將由小區業主選聘新物業，一切以公告爲準。

北京清逸西園並非個案。中指研究院數據顯示，從2025年初到2026年3月底，全國共監測到212個住宅物業撤離項目。

與前幾年物業公司「被炒」不同，目前物業公司主動「開除」業主的佔比顯著提升。據克而瑞統計，在2025年的撤離案例中，物業公司主動撤離比例約為64.7%。

其中，頭部物企主動撤離的案例顯著增多。比如，萬科物業於近期宣佈退出武漢、徐州、温州等地的多個小區；2025年，中海物業退場面積達5560萬平方米，佔總在管面積的11.58%。

據中指研究院不完全統計，截至2025年底，百強物業企業主動撤離案例超80個，佔比約38%；百強物企項目留存率為95.69%，同比下降1.12個百分點。

中物智庫的數據也披露，12家頭部物企近三年累計退場面積超4.4億平方米，相當於一個頭部物企的在管規模。

服務與費用陷入惡性循環

物業公司主動撤離的決定，往往與物業費有關。物業公司認為自己已經服務到位，但是物業費仍然收不上來。

吳亮曾做過八年的物業經理，先后服務過四個小區，退出了其中一個。這是一個收費標準為1.2元/平方米的剛需小區，費用在這個江西贛州的小縣城里屬於中等水平。

爲了對得起業主交的物業費，他自認為做到了所有能想到的事情。冬天，凌晨四五點鍾就起來掃雪、除冰；夏天，每天踩着二樓業主的空調外機清理天井的垃圾。

但這依然拉不動物業費收繳率。吳亮記得，這個小區的收繳率始終卡在40%左右，遠遠達不到盈虧平衡。爲了提高收繳率，公司先后採取過上門溝通、法律催繳、預存一年物業費送禮品等方式，但都收效甚微。

爲了「對症下藥」，吳亮記錄了每個業主的理由。

有些業主不交錢，來自觀念變化——從村里搬到城里，沒有物業費這個概念。有些則因為房屋質量不佳——小區建成不到五年，還不到能動用公共維修基金的時間，卻已經出現了外牆脱落，平時的綠化、電梯維保等也都要錢。業主認為，這些都是物業的責任，拒交物業費。

這些死結，最終化作物業經理頭上的KPI（關鍵績效指標）。「如果繳費率不達標，我只能拿到2000多元的底薪。」吳亮説。

多數物業公司選擇訴諸法律。

四川精倫律師事務所一級合夥人王強服務過十多家物業公司，曾處理兩百余起物業服務糾紛案件。根據他的經驗，兩年未繳納物業費、金額達到3000元就達到了可以起訴的程度。

法院提起訴訟、業主收到起訴狀可以解決50%不繳納物業費的情況，「大部分業主是因為跟風纔不繳費。」王強説。

真正選擇與物業公司對簿公堂的業主是少數。在法庭上，雙方的爭議焦點往往在物業公司是否提供了符合收費標準的服務，關鍵要看誰能拿出證據——物業服務合同、物業服務記錄本、長時間連續錄音錄像等，這些是判定服務質量與收費合理性的核心。

在王強參與的案子中，大部分都是物業公司勝訴，因為他們能更能拿出有力證據，「如果只是業主口頭上説物業服務不達標，或者只能拿出一兩張照片來，起不到什麼抗辯作用。」他説。

雖然物業公司需要承擔律師費，且不一定能追回物業費，但王強認為，起訴是一種有效手段，「錢能不能要回來是其次，至少能通過法院把債權固定下來。」

不過，從前年開始，法院不再輕易給物業費糾紛立案。吳亮詢問過原因，得到的回覆是：現在案子太多立不過來。

每個物業公司都有一條收繳率的「生死線」。

根據中物智庫的統計，2025年百強物企的毛利率為18.42%，同比減少1.11%。中物智庫創始人楊熙認為，以百強物企毛利率為標準，理論上每個項目的收繳率必須達到81.58%，才能實現收支平衡，想要實現良性經營，則需收繳率超過85%。

但若某個地區只有一個在管項目，即「孤島項目」，即使收繳率達標，也可能因為管理成本過大而虧損。「這幾年，物業公司更看重利潤增長，而不是規模。」他説。

不過，這只是理論數據。根據中物智庫的統計，2025年百強物企收繳率為82.3%，低於85%的基準線。

根據吳亮的經驗，規模在2000户的小區，收繳率需達到70%才能維持物業的運營；規模在800户左右的小區，則需達到80%。

贛州市寧都縣一家物業公司的經理孫捷告訴《財經》，他們縣城的收繳率普遍在70%左右，遠沒有達到收支平衡。爲了維持運轉，公司不得不在各個項目之間輾轉騰挪、降低服務標準，「拆東牆補西牆」。

收入沒有增長，但物業公司的剛性支出不能省，這使得物業公司動了撤離的念頭。

而業委會的亂象，往往讓物業的處境更加複雜。

據多位物業相關人士對《財經》稱，有時小區內會上演「壞業委會趕走好物業」的戲碼，透支業主的信任，導致后續沒有正規物業敢進場，小區物業青黃不接。

李琴所在的小區在去年10月成立了業委會，準備更換物業公司。但很快她和一些鄰居發現了貓膩：三家來競標的物業公司中，有一家是個資質存疑的「皮包公司」。

她又在網上一查，這家公司已經有很多次撤離的「前科」，甚至還捲走了之前小區的公共維修基金。

「他們肯定是跟這個公司有利益往來。」「不能讓他們再禍害小區了！」當初投票支持業委會成立的業主，現在集體寫聯名信，要求業委會下臺。最后，成立剛一個多月的業委會集體辭職，成了一場鬧劇。

而李琴又陷入了新的矛盾，物業換來換去，下一個來的是誰？小區的房價怎麼辦？

新物業，接還是不接？

對於小區而言，物業撤離后，真正的風險可能纔剛剛開始。

吳亮和周圍朋友的經驗是，因收繳率低撤走物業的小區，之后可能還會反覆遭遇撤離。在他們的眼中，這些小區被打上了「不穩定」的標籤，「就像你去公司面試，HR看你不停地跳槽也會起疑。」

在決定是否接場時，新物業公司對業委會的考察，幾乎和對小區硬件的考察同等重要。

深耕河南地區的永威物管總經理張華偉對《財經》表示，公司在評估是否接場時主要看三個方面：一是小區空置率是否高於50%。

二是前期遺留問題排查，包括監控、消防、綠化等，計算接場的成本。

三是跟業委會交流，瞭解前期物業撤離的原因和業主訴求。以上三個方面是決定公司是否進場的主要因素。

目前，永威物管近60個項目中，有超過15%是接場項目。

另一大型頭部物業公司高管補充，小區在招投標前已經定好了物業費和物業服務等級，公司會據此匹配人員、進行成本測算。如果小區的維護成本過高，或者公共維修基金已經用完，公司也不會考慮接場。

「有些頭部物業公司前幾年大舉擴張，宣稱可以帶資進場，實際上要麼用別的東西抵押，要麼通過人員減配、降低服務水平來找補。實在經營不下去就再撤離。」他説。

業委會的態度也是新物業在前期評估時的重要一環。一個強有力的業委會就像小區的主心骨，是影響小區物業的關鍵因素。

2026年3月，駱鑫所在江西省南昌市的一個大型剛改小區成立了業委會，又在5月更換了物業，他負責籌備業委會、收集業主訴求等工作。

原開發商旗下物業公司收取2.8元/平方米月費，但漏水、衞生、人車不分流、失竊等問題頻發，且電梯廣告和充電樁等公共收益從未公佈明細，引發業主強烈不滿。駱鑫牽頭撰寫聯名抵制信，獲600余戶（超80%）業主簽字支持，推動業委會啟動公開招標，由業主代表考察打分、全體業主投票決選新物業。

新物業中標后，物業費降至1.65元/平方米，小區衞生環境明顯改善。不過，針對老人和小孩的差異化服務等部分期待尚未落地。駱鑫表示將繼續監督跟進，「大不了再換一次，一回生二回熟」。

如果業委會不能很好地協調業主和物業的關係，物業面對混亂的小區秩序往往有心無力。

在四川的一個改善型小區，舊物業剛撤走時曾吸引萬科物業、保利物業、融創物業等知名物企前來踩盤。這是一個容積率僅1.5、共400多户的低密度洋房小區，此前的物業費為3.5元/平方米。

業委會成員馮昕利用周末時間帶着這些公司參觀，發現這些公司面對小區的眾多電梯、居高不下的空置率都犯了難。

在閒談中，馮昕聽到他們討論，小區一共93部電梯，每部電梯每個月的基礎維保費用要200多元，一年就是20多萬。而小區的入住率不足三成，大部分業主在2020年-2021年高位買入毛坯房，既不住也不交物業費。對這些業主，業委會也沒有辦法。

招標那天，這些叫得上名號的物業公司都沒有出現，即使有些公司已經拿走了標書。最后是一家小微物業公司進場。

但一些挑刺的業主依舊對這家物業不滿。比如，新物業合同中寫了門衞要提供「站式服務」，有的業主就專挑半夜巡視檢查。

更讓馮昕難受的是，鄰里間的氛圍變得奇怪。他有一次替物業公司說了幾句話，還被其他業主辱罵。「很心累，這樣弄下去估計又要換物業了。」馮昕説。

多位物業公司人士、專家對《財經》表示，業主在更換物業時存在一種矛盾心理——選聘物業時業主往往會先看價格，但物業入駐后業主又希望得到更好的服務、更及時的響應。

物業公司則深諳其道，通常在續聘前或進駐初期極力表現以換取信任，時間一長卻有可能原形畢露——這與面試、入職等不同階段的職場表現的確很相似。

楊熙認為，當一個小區撤離后，如果沒有新的治理機制和價格機制，就很可能陷入低價接盤、服務下降、業主不滿、收費更難、再次撤離的循環，滑向勉強維持的託底狀態。

河南偉興物業在金秋樂園小區就遇到這種情況。在這家物業進駐之前，該小區頻繁更換物業，一度出現棄管。而今年3月偉興物業接場后，因在基礎物業服務外提供了接送和輔導孩子，為老人測量血壓、血糖，宣講健康常識等免費服務，一度被稱為「神仙物業」。但這未能改變物業費收繳率不足10%的情況。

2026年6月，河南偉興物業發佈了金秋樂園的物業撤離通知書，稱項目長期大額虧損，最終於月底退場。

如何跳出惡性循環

楊熙認為，提高物業費收繳率的方法只有兩個，一是提高服務品質，二是為業主提供情緒價值。毋庸置疑，前者是基礎。

孫捷所在的物業在2026年1月接場了一個剛交房三年的改善型小區，截至6月初，該小區的物業費繳費率已經由不足50%提升至70%。

他總結，關鍵是形成收集訴求、解決訴求、回訪意見的閉環。小區的前期物業是開發商的子公司，非常強勢，絲毫不採納業主的意見，導致小區的投訴量在贛州市「一騎絕塵」。

例如，此前同一個樓棟的電梯一直沒有實現聯動控制，按一次按鈕只響應一臺，極易出現「人等梯」或電梯同時空跑的情況，高峰期高層居民至少要等半小時。

「其實這只是花十天、2萬塊錢就能解決的事。」孫捷説。

新物業進場后，立即帶着專業的電梯維保公司現場勘察、給業主講解電梯的工作原理、在群里通報維修進度，全程由業主監督。這次電梯維修為該物業獲得了一定的好口碑，讓之后的各項工作進展更加順利。

為業主提供情緒價值是更高的追求。

永威物管於2025年5月底接場了鄭州綠地瀾庭二三期小區，在響應業主訴求、落實物業標準的基礎上，公司還在情緒價值方面下了很大功夫，包括提供了以「瀾庭洗事」為主題的便民洗車服務、全民愛綠護綠的「充植行動」、開展小區進駐一周年的「周年慶」活動等。

此外，該公司積極在小區內推動共治共建，園區各類更新改造方案經業主群、月度共創會等各種形式徵求業主意見后，再由物業落地打造。

2026年被永威物管定義為「情緒價值年」。在河南的其他在管項目，還推行了寵愛計劃、萌芽陪伴、銀發搭鄰等活動，為寵物、兒童、老人提供定製化服務。

楊熙認為，不同體量的物業公司都可以根據小區特點策劃定製化活動，讓業主有更多參與感。比如，舉辦社群運營活動、籃球賽、跳蚤市場或通過黨支部成立愛心義工隊等。

針對收費難的老舊小區，綠城服務推行了「大物業」運營服務模式。

這是一種「街區化」的管理模式，將小區道路及公共設施等納入統一物業管理，並把物業納入街道基層治理體系，推動物業從單一環境管護向綜合治理服務轉型。

截至目前，在翠湖街道的試點中，綠城服務已為居民解決各類問題856個，小區矛盾糾紛同比減少60%，居民滿意率升至90%以上。

這種模式也能很好地為物業創收。綠城服務通過設置老年食堂、托育驛站、鄰里中心等民生綜合服務場景，實現年增收200余萬元。

此外，據《財經》瞭解，一些物企還在嘗試酬金制。這是近幾年興起的一種物業服務模式，物業費被放置在業委會和物業公司的共管賬户中，雙方提前確定物業公司的利潤比例，未經業委會審批同意，物業公司無法動用資金。通過控制財權，業委會能對物業公司進行更多監督。

過去十幾年，房地產曾是龐大而沸騰的時代敍事。如今，潮水退去，行業進入優勝劣汰的洗牌期。

多位物業相關人士對《財經》表示，當前物業公司的大批量撤離其實是一種市場化的良性競爭。在頭部企業選擇撤出時，區域性物業公司和中小型物業公司的機會反而到來。

「大品牌的成本更高，業主對它的要求也更高，那些中小型物業公司能維持運轉的小區它們可能待不下去。其實對大多數業主來説，質價相符就行。」前述大型頭部物企高管表示。

行業的自我調整之外，政策層面也在為物業轉型提供更多想象空間。

7月13日，國務院正式批覆併發布《擴大消費「十五五」規劃》（下稱《規劃》）。

《規劃》提出「實施物業服務質量提升行動，拓展物業服務內容」，並將「推進城市社區嵌入式服務設施、完整社區和一刻鍾便民生活圈建設，完善社區便民商業設施」納入消費基礎設施建設範疇。這是物業服務首次被納入擴大消費頂層設計。

多位專家指出，《規劃》的發佈意味着物企將從傳統的保安保潔角色，轉向社區養老、托育、家政、零售等多元化生活服務的平臺入口。未來，社區增值服務將合規化拓展，社區商業空間的運營價值也將獲得重新定價。

物業與業主的拉鋸仍在繼續，但行業已走到必須選擇的節點。一方面，物業公司靠規模換增長的時代結束，亟須建立「基礎收費保本+增值服務盈利」的閉環；另一方面，政策已經為行業打開了新空間。或許，當物業算清成本賬、業主放下「既要又要」的執念時，這場撤離的困局，才能真正找到出口。

（應受訪者要求，文中劉敏、吳亮、駱鑫、李琴、馮昕、孫捷為化名）