債轉股、以股代息 房企債務重組從「展期」走向「資本化」新階段

摘要：世茂集團於6月3日完成債務資本化發行，所得款項用於清償公司結欠債權人的部分債務。

觀點指數 在6月24日觀點指數研究院發佈的《債務結構持續優化 | 2026二季度不動產資本金融報告》中，其指出，二季度不動產市場去化進程深化、邊際修復信號逐步顯現，金融與資本市場結構分化特徵突出，硬科技成為股權市場核心主線，不動產板塊整體表現偏弱且內部分化顯著。

不動產市場去化進程持續深化，商品房待售面積延續同比下降態勢。進入二季度后，隨着全國去庫存政策密集落地，疊加重點城市限購放松、公積金優化等新政出臺，銷售端降幅逐步收窄，市場邊際修復信號持續釋放。2026年1-5月，全國新建商品房銷售面積31320萬平方米，銷售額29366億元。 5月末，商品房待售面積77182萬平方米，同比下降0.4%，保持同比下降格局；其中，待售3年以下商品房面積57152萬平方米，同比下降2.8%，短期庫存壓力持續緩解。

結合銷售與庫存數據來看，商品房待售面積連續三個月環比下降且連續兩個月實現同比負增長，表明去庫存政策成效持續顯現，市場供求關係正在逐步改善。不過，全國商品房銷售面積和銷售額仍處於負增長區間，市場修復節奏存在分化，需求的全面回暖仍需時日，后續走勢將取決於政策力度的進一步加大以及居民收入預期的實質性改善。

金融數據二季度走弱，貨幣政策保持適度寬松基調。進入二季度后，受實體有效需求不足、居民融資意願偏弱與季節性回落因素疊加影響，4-5月信貸投放節奏明顯放緩，帶動前5個月累計增速邊際回落。但居民部門融資意願仍偏弱，其中，前5個月住户貸款整體減少6314億元，結構上短期貸款減少6942億元，中長期貸款增加628億元。

A股復甦港股調整，硬科技成共同主線。IPO數量從一季度20家翻倍至44家，募資總額增長168%至421.2億元。信息技術行業以52%的募資佔比成為絕對主導，半導體與電子設備雙輪驅動，其中盛合晶微以50.28億元成為全市場最大的募資項目。

二季度港股IPO數量從31家上升至33家，實際募資總額從1031.62億港元下降至731.28億港元。期內，憑藉勝宏科技174.93億港元的超大額募資，硬件設備行業佔據45.9%的市場份額，AI產業鏈成為新的資本焦點。

債券主導A股融資，港股募資規模偏小。二季度，A股不動產行業融資延續「債券主導」的特徵，全部963.37億元融資均通過債券發行完成，共發行137只債券。其中住宅開發板塊發行規模最大，達847.61億元，佔比88%；產業地產和商業地產分別發行77.80億元和37.96億元。此外，保利發展50億元定向可轉債於二季度獲得證監會批准，為行業股權融資帶來新的突破。

二季度，香港不動產企業主要通過配售方式融資，募資淨額合計7.57億港元。其中，世茂集團於6月3日完成債務資本化發行，按每股6.00港元配發7154.05萬股新股份，募資淨額4.29億港元，所得款項用於清償公司結欠債權人的部分債務，主要是置換「21滬世茂MTN002」債券份額。

佳兆業集團於4月15日通過發行新股的方式支付票據利息，募資淨額1.80億港元，這是公司境外債務重組后實施的「以股代息」方案，旨在降低短期現金支出，為「保交付」創造現金流空間。碧桂園於4月14日發行2.19億股專案小組工作費用股份，用以結付通函所披露的現有貸款及費用，公司未因此收取任何現金款項。

二級市場板塊分化加劇，不動產板塊表現承壓。二季度不動產板塊區間漲跌幅為8.42%，延續下行走勢，在各行業中表現偏弱，行業估值持續走弱，和板塊融資偏緊、市場信心不足的基本面相呼應。

不動產細分板塊全線回調，內部分化顯著加劇。二季度不動產各細分賽道均呈現下跌態勢，其中產業不動產和物業管理板塊跌幅居前，區間漲跌幅分別為10.58%和9.90%；商業不動產板塊跌幅次之，下跌6.22%；住宅不動產板塊相對抗跌，僅小幅下跌1.73%。細分板塊的表現差異與各自基本面高度匹配：產業地產面臨局部區域供給過剩與優質招商資源不足的雙重壓力，物業管理板塊則持續受部分房企母公司關聯風險傳導與基礎物業費提價難度加大拖累，住宅開發板塊因核心城市政策託底效應逐步顯現，跌幅相對收窄。

港股市場成交結構高度分化，地產建築業量價背離顯著。二季度港股資金向高景氣賽道集中的趨勢進一步強化，資訊科技業以34702.15億元的成交金額穩居全行業首位。

地產建築業二季度成交量達1157.19億股，位列全行業第三位，與金融業、資訊科技業成交量基本持平，但成交金額僅為4135.10億元，不足資訊科技業的12%，量價背離現象極為突出。

內需復甦支撐行情，內房板塊強於港資。二季度（3月末至6月初）恆生地產分類指數走出「震盪修復—加速衝高—快速回調」的三段式行情，區間累計漲幅3.75%，振幅高達18.21%，板塊波動率顯著抬升。指數自3月31日19470.76點的階段性底部啟動，4月單月上行7.7%，領漲恆生綜合行業板塊；5月上半月進入加速上行通道，於5月14日觸及23015.73點階段高點，創2025年11月以來的新高；隨后指數快速回落，截至6月8日收報20201.22點，較階段高點回撤超12%，基本回吐5月以來的全部漲幅，回落階段成交持續放量，拋壓集中釋放的特徵明顯。

指數上行由基本面修復、政策預期升溫與流動性寬松三重邏輯共振驅動。香港本地樓市量價同步復甦，4月樓宇買賣合約錄得8692份，環比提升12.3%、同比增長20.2%，住宅樓宇合約同比漲幅達29.4%，中原城市領先指數穩步上行，樓市復甦趨勢確立。內房央企龍頭一季度銷售與盈利修復超預期，帶動板塊估值修復。宏觀層面，美聯儲4月FOMC維持利率不變，市場降息預期持續升溫，港元流動性保持充裕；疊加五一假期內地買家集中入市（4月內地買家佔香港一二手住宅成交比重達32%，一手豪宅佔比近70%）、內地地產刺激政策預期發酵，共同催化指數加速衝高。

5月中旬后多重利空集中兑現，觸發板塊深度調整。政策端，香港豪宅加税法案三讀通過，價值超1億港元住宅交易印花税由4.25%上調至6.5%，高端市場情緒受到直接衝擊；內地《對外投資管理條例》正式發佈，首次將涉港交易納入統一監管框架，內地購房資金來源覈查趨嚴，直接弱化市場對內地購買力的核心預期。宏觀層面，美國5月通脹數據超預期，市場將美聯儲首次降息時點由9月延后至12月乃至2027年初，港元流動性收緊預期升溫。交易層面，指數一個半月內累計漲幅超18%，獲利盤積累豐厚，多重因素共振引發集中止盈拋售。

板塊內部分化程度處於近年高位，呈現「內房強於港資、住宅強於商業」的清晰格局。內房央企憑藉穩健的財務基本面與銷售修復彈性取得相對顯著的收益，中國海外發展、華潤置地區間分別上漲19.31%、15.92%，成為指數正向貢獻的核心；港資本地房企普遍承壓，恆基地產、新鴻基地產、恆隆地產分別下跌8.54%、10.27%、10.92%，主要受商業地產空置率高企、租金修復乏力與本地需求疲軟拖累。商業地產賽道整體表現偏弱，九龍倉置業、華潤萬象生活跌幅均超6%，反映市場對線下消費復甦持續性的謹慎預期；領展房產基金依託多元化資產組合與穩定的現金流，區間上漲3.32%，防禦屬性凸顯。

政策預期持續升溫，基本面改善刺激內房股板塊修復。2026年3月末至6月初，內房股板塊整體走出「底部盤整—脈衝反彈—回落歸位」的行情，最終重回低位震盪區間。板塊3月末下探445.81點的階段低點后，4月持續窄幅震盪，未形成趨勢性修復。

5月起，隨着城市更新、深圳限購放開等利好政策刺激，加之內地一線城市商品房銷售價格指數連續三月環比反彈，疊加板塊估值處於低位具備修復彈性，市場樂觀情緒推動指數快速衝高，階段高點達555.18點，區間最大漲幅超24%。進入6月后，截至6月8日板塊收報476.13點，整體重心再度下移。

本文節選自《債務結構持續優化 | 2026二季度不動產資本金融報告》