機構：核心9城高端盤去化近7成，高淨值客群購買力依然堅挺

7月15日，開源證券發佈了一篇房地產行業的研究報告，報告指出，高端住宅觀察-核心9城高端盤去化近7成，財富效應驅動購買力釋放。

核心9城高端盤首開去化率近7城

我們研究了北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、成都、蘇州、天津九城2025年初以來入市的高端盤數據。2025年初至2026年6月末，9城合計推出高端盤套數15500套，首開成交10765套，綜合去化率約為69.5%。在當前樓市整體平淡的背景下，高端盤接近七成的首開去化率，反映核心城市的高淨值客群購買力依然堅挺，優質資產抗跌屬性被市場高度認同。

上海高端盤供給量斷層，核心城市首開去化率分化

分城市來看，北上深三城高端盤綜合去化率約74%，其中上海推了48個項目、8171套，佔9城高端盤總供應量的52.7%，去化率高達77%，上海高端盤供應放量主要系土地釋放+城市更新共振，相比之下北京東西城基本斷供，高端盤基本集中在海淀區；深圳集中在南山、后海幾個板塊，總量上有所差距。杭州憑藉民營經濟，首開去化率高於廣州；南京、成都等二線城市去化壓力明顯。從開發商來看，華潤、保利、中海、招商、綠城、建發和金茂在9城推出高端盤套數較多，均超過300套，其中華潤和保利超過2000套，覆蓋城市最廣、規模第一。

資本市場財富效應顯著，核心城市購買力增強

2026年核心城市高端盤熱度持續，與電子、通信等熱門行業市值提升帶來的造富效應有一定同步趨勢。2026上半年A股電子、通信行業漲幅分別為86.3%和73.6%，位列所有行業前兩位。從市值分佈看，電子行業與通信行業市值均高度集中於頭部核心城市，集中度分別為63.6%和69.7%，其中深圳、北京分列兩大板塊首位。據Wind數據，2026上半年電子、通信行業重要股東二級市場減持金額達1127.5億元，高管和個人股東減持267.7億元，資本市場財富效應顯著。

投資建議

我們認為當前核心城市改善型住宅市場是由政策、品質與結構性需求共同驅動的復甦，通過放松限購、提升公積金貸款額度、提供購房補貼等方式，降低了改善型需求的置換成本，「好房子」成為激活市場、吸引購房者的動力源，同時二手房成交回暖進一步打通了置換鏈條，為改善型需求提供了資金和信心。上半年上海、深圳等城市高端盤的表現有望提振購房信心，通過「二手房放量、置換鏈條重啟、高品質新房去化」的正向循環，在覈心城市率先構建起市場的新平衡，產品力打造優秀的房企或將持續收益。推薦標的：

（1）佈局城市基本面較好、善於把握改善型客户需求的強信用房企：中國金茂、建發國際集團、華潤置地、招商蛇口、保利發展、中國海外發展、濱江集團、越秀地產、綠城中國；

（2）住宅與商業地產雙輪驅動，同時受益於地產復甦和消費促進政策：華潤置地、新城控股、龍湖集團；

（3）「好房子，好服務」政策下服務品質突出的優質物管標的：華潤萬象生活、綠城服務、保利物業、招商積余、濱江服務、建發物業。

風險提示：

（1）行業銷售恢復不及預期，融資改善不及預期，房企資金風險進一步加大。

（2）政策放松不及預期。