中指研究院：2026年上半年物業行業IPO與流動性持續降温 物業資本市場的估值邏輯正經歷深刻重構

智通財經APP獲悉，7月9日，中指研究院發佈2026上半年中國物業服務市場總結及下半年趨勢展望。報告顯示，2026年上半年，物業行業IPO持續冰封，金科服務和瑞森生活服務相繼退市，至此退出資本市場的上市物企已達5家。「有退無進」的格局折射出行業資本邏輯的轉變。物業板塊資本市場表現不佳，物業股長期低迷，使上市平臺失去了核心價值，進一步印證了部分企業選擇退市的原因。2026年上半年，物業板塊總市值及市盈率均處於波動下行趨勢，截至2026年6月30日，上市物企總市值約為2029.90億元人民幣，PE均值為13.06倍(剔除異常值)，較年初分別下降21.38%、27.31%。

2026上半年中國物業服務市場總結

(一)政策環境：「物業服務質量提升」納入國家戰略，行業利好政策頻出

2026年是「十五五」開局之年，「物業服務質量提升」被納入國家戰略層面統籌推進，行業定位與服務價值得到頂層確認，標誌着物業服務從房地產開發的附屬環節，提升至關乎民生福祉、資產價值與社會穩定的關鍵性服務。

2026年3月，《政府工作報告》提出：「有序推動安全舒適綠色智慧的‘好房子’建設，實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動」。這是政府工作報告首次將「實施物業服務質量提升行動」與「好房子」建設並列提出。《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十五個五年規劃綱要》明確提出：「提高家政、物業、快遞等服務質量」「實施物業服務質量提升行動」，物業行業被納入國家「十五五」規劃的戰略頂層設計。2026年5月，國務院印發首個城市更新五年專項規劃《城市更新「十五五」規劃》，將「物業服務質量提升行動」列為14項重大工程之一。前述政策共同確立了「物業服務質量提升」作為「十五五」時期行業發展的核心主線，肯定了物業服務的重要價值。

表：2026年上半年關於「物業服務質量提升行動」的部分政策梳理

資料來源：中指研究院綜合整理

同時，根據2026年全國兩會期間的公開信息，住建部採納人大代表將「物業管理」調整為「物業服務」的建議，相關部門着手修訂《物業管理條例》，行業分類也將由「物業管理」變更為「物業服務」，一併納入國民經濟統計目錄。其深層意圖在於：讓法律條文轉化為行業共識，讓「業主是權利人、物業是服務者」的主體定位更加明晰，讓物業服務關係真正落到實處，強調物業服務的重要性。

「物業管理」改為「物業服務」並非政策層面的首次調整，而是在此前多次調整基礎上的進一步強化，從法律條文逐步延伸至制度名稱層面。第一次演進(2007年)：服務主體名稱調整。2007年3月通過的《物權法》將「物業管理企業」改為「物業服務企業」，從法律層面明確了業主是權利主體、物業企業是受委託的服務提供者；同年8月修訂的《物業管理條例》也完成了全文用語的一致性修改，實現了行政法規與上位法的銜接。第二次演進(2020年)：行業專有名稱替換。《民法典》整部法典未使用「物業管理」一詞，統一採用「物業服務」「物業服務人」「物業服務合同」等名詞表述，從基本法律層面完成了行業話語體系的系統性重構。第三次演進(2026年)：法規名稱正式更名。國務院2026年度立法工作計劃包括了預備修訂《物業管理條例》，條例名稱或將改變，標誌着這一轉變已延伸至法規名稱層面，進一步強化物業服務的核心價值屬性。

表：「物業管理」改為「物業服務」的政策演進

資料來源：中指研究院綜合整理

圍繞「物業服務質量提升」的核心導向，「治理物業服務突出問題」被列為全國十大民生重點工作，系統性專項整改全面鋪開。因此，各地出臺各類規範監督政策，涉及公共收益不透明、服務質價不符等問題，行業規範程度明顯提升。

第一，公共收益管理規範化、透明化：針對長期存在的公共收益歸屬不清、賬目混亂問題，多地出臺專項管理辦法。2026年5月，海南省住建廳發佈《關於規範住宅小區公共收益管理的指導意見(試行)(徵求意見稿)》，明確公共收益來源涵蓋10類項目，實行專款專用、獨立覈算、分户記賬，定期公示收支明細、結余情況及使用用途。第二，物業服務強制退出機制落地，劣質物業實現市場化出清：物企隨意撤場、被解聘后拒不退出以及新舊物業交接不暢等問題，是行業的長期痛點。2026年6月，《西安市住宅小區物業服務人退出項目指導意見》規範了物業服務人退出住宅小區的程序與各方職責，保障平穩交接與業主權益，完善退出機制。第三，物業招投標管理制度完善，市場化選聘機制進一步規範：為促進物業服務市場的公平競爭，新鄉市、西安市多地出臺物業服務招投標工作指導規則。新鄉市於2026年1月印發《既有住宅小區物業服務招投標工作指導意見》，對業主大會通過招投標方式選聘物業服務人的程序、評標標準、中標規則等作出系統規範。

表：2026年上半年行業部分監督規範政策

資料來源：中指研究院綜合整理

同時，2026上半年，利好行業發展的政策相繼出臺。一是公積金支付物業費正式納入國家制度，在一定程度上能緩解業主繳費壓力、提升物業費收繳率，同時帶動裝修維保等增值服務需求。二是新版《供水條例》明確供水單位權責，將物業從供水設施運維中解放，釐清權責邊界，減少無責糾紛。兩項政策從物業費收繳和權責劃分兩方面，為物業行業減負增效，推動行業迴歸專業化服務本位。

2026年6月5日，住房和城鄉建設部發布《住房公積金管理條例(修訂徵求意見稿)》，將「支付自住住房物業費」正式納入公積金提取情形，這是物業服務行業收費方面的一項重大制度突破。關於公積金支付物業費，其推進過程主要分為以下三個階段。

2018年及以前，公積金提取場景主要圍繞購房、還貸、租房、房屋大修等設置，物業費未被納入國家法定提取範圍。在此背景下，部分地方結合本地民生需求自主開展試點，允許公積金支付物業費，但各地執行標準不一。2018年，住建部等部門發佈《關於開展治理違規提取住房公積金工作的通知》(建金〔2018〕46號)，各地后續分批依據文件陸續關停試點，政策口徑收緊。

2019年至2024年，公積金提取實行「正面清單」管理模式。《住房公積金提取業務標準》(GB/T 51353-2019)及同年修訂的《住房公積金管理條例》第二十四條，均未將物業費納入法定提取情形。在此期間，該提取場景缺少國家層面的合規依據，僅有少數地區保留相關制度安排。

2025年以來，公積金支付物業費重新受到了政策層面的關注，2025年中央經濟工作會議提出「深化住房公積金制度改革」，2026年政府工作報告正式部署公積金深化改革。2026年6月5日，住房和城鄉建設部發布《住房公積金管理條例(修訂徵求意見稿)》，將「支付自住住房物業費」正式納入公積金提取情形。

具體來看，2025年以來全國多地發佈了允許公積金支付物業費的相關政策，如湖北荊州、湖北潛江、江蘇崑山、江蘇泰州、河北石家莊等。各地對於公積金提取額度規定不同，例如，荊州市規定職工每年可提取一次，上限為3000元；潛江市規定每年最高不超過5000元等。

表：2025年以來出臺的允許公積金支付物業費的地區及相應政策

資料來源：中指研究院整理

政策對物業行業的發展帶來三重利好。第一，緩解業主繳費壓力，拓寬行業收費渠道，提升收繳率。物業費作為長期剛性支出，對中低收入家庭構成負擔，允許提取公積金支付物業費，可有效緩解業主現金流壓力，特別是對老舊小區居民和中低收入群體，有望改善其繳費意願。第二，有效刺激房屋裝修需求釋放。條例同步放開自住住房裝修限額提取，疊加物業費提取政策，將帶動存量住宅裝修、房屋維保等需求提升。物業服務企業依託貼近業主、深耕社區的場景優勢，可圍繞裝修代辦、房屋維修、政策諮詢等方向，挖掘增值服務機會，豐富經營結構。第三，提升物業服務的社會認可度。將物業費納入國家住房公積金支持範疇，是對物業服務「住房消費」屬性的官方確認。物業服務不再被視為「可有可無的開支」，而是與購房、租房並列的「基本住房消費」。

長期以來，物業服務行業普遍存在權責邊界模糊、責任錯配、主體錯位的問題，大量非物業職責範疇的問題轉嫁至物業服務企業，成為行業矛盾高發、客訴頻發、收費糾紛增加的重要原因。如開發建設問題、專業運維問題等，實際運營中均由物業被動「背鍋」。

圖：因權責問題導致的物企被動「背鍋」

資料來源：中指研究院

一方面，房屋開發建設質量與工程遺留問題權責混淆。小區牆體開裂、屋面漏水、地基沉降、公共工程施工瑕疵等問題，本質為開發商建設階段的質量責任與維保責任，應由建設單位承擔整改、維修及賠付義務。但在實際場景中，多數業主難以清晰區分開發責任與物業服務責任，一旦出現房屋質量問題，直接歸責於物業，導致物業企業產生大量無責糾紛。另一方面，市政配套設施運維主體長期錯位。供水、供電、供氣等市政專業設施設備，按照法定權責，應由對應專營單位負責運維、檢修、更新與故障處置。但過往監管與公示機制不完善，業主形成「小區問題找物業」的固有認知，供水管道老化滲漏、水壓不穩、二次供水故障、公共管線破損等專營設施問題，全部要求物業兜底解決。

長期的權責不對等，造成行業「有責無權、負重前行、無辜背責」的畸形運營狀態，嚴重製約行業良性發展。2026年2月，國務院正式頒佈新版《供水條例》，清晰界定了供水產業鏈各方的法定權責，將物業公司從小區供水設施運維的「無限責任方」中解放出來，使其角色得以迴歸物業服務本位，將供水設施運維的責任交還給專業人員。

以下六個方面明確了供水單位的責任邊界，為物業公司提供了法定免責依據。第一，居民住宅，不論是新建居民住宅，還是老舊小區等，其運行、維護和管理均由供水單位負責。第二，供水單位對其負責管理的全部供水設施進行日常運行、定期保養、故障維修、常態化巡檢、安全風險監測及隱患排查等。第三，供水單位對供水全流程承擔水質保障責任，全程管控水質，確保最終輸送至業主家中的水質符合國家規定標準。第四，停水相關通知的發佈責任由供水單位承擔。第五，供水單位需依法建立專屬的供水服務質量投訴處理機制，公開投訴電話、信箱等投訴渠道，安排專門人員負責受理用户關於水質、水壓、停水等相關投訴。第六，新規加大了對供水單位不履職行為的處罰力度，若供水單位存在水質不達標、未按規定運維設施、未履行停水通知義務、未及時搶修故障等行為，由供水主管部門責令改正，並加大懲罰力度。

表：原《城市供水條例》與新《供水條例》主要條款對比

資料來源：中指研究院綜合整理

未來，在權責歸屬方面政策有望進一步加大指導力度。通過立法與制度細化，清晰界定開發商、專營單位、物業企業、業主四方權責邊界，有助於釐清物業的法定服務範疇，引導業主理性維權、依規繳費，從制度源頭化解長期困擾行業的權責錯位問題，為行業迴歸專業化服務、規範化運營、權責化發展奠定法治基礎。但同時應當看到，政策的落地效果仍需時間檢驗。權責歸屬的釐清涉及多方利益的重新調整，行業良性生態的建立，仍有賴於政策的持續完善、執行的剛性約束以及各方主體的共同參與。

(二)現實問題：滿意度、物業費及收繳率均下降，物業撤場潮持續蔓延

行業質價矛盾持續深化，已成為制約當前物業發展的核心問題之一。一方面，業主服務預期提升，物業服務滿意度低位承壓，折射出「質價不符」的矛盾日益尖鋭，相關問題已成為民生痛點。2022-2026年，全國物業服務客户滿意度得分整體呈現波動下行態勢，2026年全國物業服務滿意度約72.8分，同比下降0.1分。

圖：2022-2026年物業服務客户滿意度得分情況

數據來源：中指研究院

另一方面，物業費價格指數持續走低，行業議價能力被階段性削弱，與近兩年業主訴求驅動的「降費潮」形成直接關聯。這一現象的本質，是業主對美好生活的品質訴求正加速釋放，但其價格承受能力與服務成本結構之間尚未建立有效銜接，二者之間的結構性失衡，正是當前物業行業價值認同與價格機制面臨雙重挑戰的真實寫照。

圖：2026年6月二十城物業服務價格指數

數據來源：中指數據CREIS

中指研究院的物業價格指數監測數據，進一步印證了這一趨勢。2026年6月，二十城物業服務價格綜合指數為1073.51，同比下跌0.03%，環比下跌0.07%。同比來看，二十城中，南昌、武漢、重慶等12個城市物業服務價格指數下跌，下跌城市數量較去年同期有所增加；上海、昆明、成都3個城市物業服務價格指數與去年同期持平。

由於質價矛盾不斷激化，行業深陷「低價—降質—信任折損」的惡性循環，物業費繳費意願進一步下降，業主拖欠、拒繳物業費成為全行業普遍痛點。百強企業平均物業費收繳率連續下滑，已從2021年的94.23%跌至2025年的87.32%，住宅業態物業費收繳率更低，約為82.67%，項目運營壓力陡增。

圖：2021—2025年物業服務百強企業物業費收繳率情況

數據來源：中指研究院

綜上，行業質價矛盾已從潛在風險演化為系統性的現實挑戰。價格端，物業費價格指數持續走低，二十城綜合指數同比、環比雙雙下跌，下跌城市範圍擴大，行業議價能力趨勢性弱化；服務端，投入受限拖累品質保障，滿意度得分波動下行，車輛管理、公共設施管理等基礎服務短板突出，「質價不符」矛盾日益尖鋭；經營端，「低價—質降—信任折損」的負向循環不斷強化，收繳率連續五年下滑，住宅業態收繳率更低，項目運營壓力陡增。價格、服務、經營三端相互傳導、彼此加劇，質價矛盾已成為制約行業高質量發展的核心堵點，亦是「十五五」期間亟待破題的首要命題。

在這樣的市場環境下，退出低質、低效項目，優化項目組合成為企業戰略共識和行業常態。企業撤出在管項目主要有以下幾方面原因：一是企業基於戰略考量主動收縮業務佈局，優化項目組合，主動終止部分項目的運營；二是部分項目受保交樓影響，存在房屋配套不齊、質量缺陷、空置率偏高等先天不足，疊加關聯方應收賬款壞賬風險，項目運營承壓而被迫撤場；三是質價矛盾持續激化，業主要求降費提質、收繳率偏低、項目運營虧損而導致的撤場。因此整體來看，主動退出是當前撤場潮的主流，而因業主解聘導致的撤場佔少數。以上市公司數據為例，2025年，中海物業全年退盤約5560萬平方米；永升服務終止在管面積4075.1萬平方米，退場項目佔比較高，分別在10%和14%左右，均以企業戰略性退出為主。

表：部分物業企業管理面積變動情況及原因分析

數據來源：上市公司年報，中指研究院整理

據中指研究院對公開信息的監測，2026上半年，全國35個主要城市共發生因矛盾而導致的住宅項目撤場案例110個，較去年同期顯著增長，引發業內熱點關注。

從撤場類型來看，主動撤場項目佔比約八成，表明當前的撤場更多是物業公司爲了維持經營效益而進行「主動止損」，這與物業公司在經營層面的戰略是一致的。被動撤場項目佔少數，且集中出現在江蘇省、廣東省等地區。這個現象反映出兩省社區治理體系成熟度較高以及業主維權意識較強。一方面，江蘇、廣東等地的業委會覆蓋率較高，業主對物業服務的監督與評判標準更為嚴格；另一方面，兩省在物業管理領域的政策監管較為嚴格，業主維權意識較強，使部分長期依賴粗放管理、服務不達標或賬目不透明的物業企業被市場強制淘汰。

從主動撤場的物業公司分佈來看，品牌物業的撤場比例近六成，包括綠城服務、中海物業、融創服務等在內的頭部企業。這説明品牌物業已建立明確的項目篩選機制，當項目持續虧損、服務標準難以為繼時，主動退出成為維護品牌聲譽與經營理性的必然選擇。而地方中小企業的撤場佔比低於品牌企業，背后原因可能有兩種：一是中小企業通過靈活用工、精簡管理等手段壓縮成本以求生存；二是在缺乏品牌約束的情況下，其服務品質存在下降風險，形成惡性循環。

從主動撤場的項目的交付時間看，2020年后交付的較新項目佔撤場總量的三成。這類項目設施設備新、物業費水平較高，曾是物企爭相佈局的「優質資產」。然而，近兩年新盤入住后空置率高、開發商歷史遺留問題、配套設施爭議等因素交織，導致物業費收繳率持續走低，企業不得不主動退出。

低物業費收繳率與項目退場潮也在對物業行業的參與各方產生持續的影響。對業主而言，收繳率下降直接削弱物業企業的服務能力，小區居住品質隨之下降；物業撤場更會導致服務真空期，直接影響房產的居住體驗與資產價值。對物業服務企業而言，收繳率下滑意味着收入鋭減，而人工、能耗、維保等成本卻持續攀升，部分項目被迫陷入「收不抵支」的長期虧損狀態。對基層政府而言，物業撤場往往激化物業與業主之間的矛盾，大量投訴湧入12345熱線，街道社區疲於調解，基層治理負擔顯著加重，小區不穩定風險隨之上升。

圖：物業費收繳率下降和物業撤場對各方影響

資料來源：中指研究院

撤場潮的背后，是業主、開發商、物業之間多種矛盾綜合作用的結果。打破這一行業困局的關鍵，在於重構「質價匹配」的底層邏輯，建立透明化服務標準與動態調價機制，探索酬金制、信託制等創新收費模式，兼顧業主支付接受度與企業合理盈利空間，構建質價對等、良性可持續的定價與運營新體系。一方面，行業正在加速探索清單制服務和彈性定價模式，服務清單製作為質價相符的核心支撐逐步推行。另一方面，爲了解決業主和物業企業之間的爭議和矛盾，行業逐步探索新的收費模式，目前形成了「信託制」和「信酬制」兩種創新的物業費收費模式，旨在通過強化資金歸屬明確性、收支公開透明化、業主監督實質化等機制，系統解決酬金制在落地過程中存在的突出問題，推動構建更可持續、權責清晰的物業服務收費與治理體系。

各級政府積極發揮引導作用，構建了一系列創新舉措，藉助頂層設計重新梳理政府、企業、業主各方的權利義務，以推動物業費收繳率得到改善回升，主要包括以下三個層面。

在支付方式層面，推動公積金抵扣物業費，減輕業主的繳費壓力，讓業主「交得起」物業費；6月5日，住建部發布《住房公積金管理條例(修訂徵求意見稿)》，其中，新增「公積金可提取支付自住住房物業費」條款，面向物業行業收繳率痛點，有助於提升行業整體物業費收繳率、降低壞賬率，老舊小區、剛需小區物業受益更加顯著。

在共識重塑層面，鼓勵黨員、公職人員帶頭繳納物業費，為行業帶來正向示範，讓更多業主「願意交」物業費；2026年上半年，江西、雲南等多數地區的發文鼓勵公職人員以身作則，帶頭繳費，公職人員作為社會運行的重要參與者和規則遵守的標杆，其繳費行為對普通業主具有顯著的引導作用。

在行業生態層面，推動服務標準化、收費透明化，實現「質價相符」，重建業主的繳費信任，讓業主的物業費「交得值」。中央與各地在改善物業服務行業生態的關注點主要圍繞「提升質量」「透明收費」「質價相符」等方向展開。其中「實施物業服務質量提升行動」在「十五五」規劃綱要以及2026年政府工作報告中均被明確提及，成為當下物業行業發力要點。物業服務質量的提升能夠讓服務內容更好地匹配物業費的價格，從而有效改善業主的繳費意願。各地也推出了一系列實現物業服務提質增效、提升收費透明度的具體舉措，助力行業的生態改善。

(三)市場拓展：存量項目汰換提速，AI招投標Agent賦能市拓提質增效

房地產市場已步入存量時代，物業企業必須在存量市場中爭奪發展空間。當前，行業存量項目汰換率顯著提高，企業主動退場已成為行業普遍現象，物業服務企業的項目留存率也在持續下降。在此背景下，市場招投標機會加速釋放，市場拓展能力已成為衡量物業企業綜合實力的重要標尺。

根據中指研究院「AI招投標Agent」監測數據，2026年上半年，全國物業服務行業物業招標信息共19.70萬條，同比增長9.47%，招投標市場活躍度提升。其中，辦公物業是招標項目數量最多的業態，佔比達22.94%；此外，住宅、商業、學校、醫院、公眾物業、產業園區及其他物業招標數量佔比分別為7.72%、2.83%、19.33%、7.33%、22.44%、6.92%、10.49%。

圖：2026上半年全國物業服務行業各類業態招標項目構成情況

數據來源：中指研究院

當前，招投標市場供給充足，項目信息呈海量釋放態勢，為物業企業提供了豐富的拓展窗口。物業企業如何快速鎖定優質、適合的項目，高效完成標書撰寫，並競得項目管理權則變得尤為重要。

物企傳統的投標方式面臨「找商機難、寫標書慢、廢標率高、中標率低」四大痛點。中指研究院針對投標場景的痛點重磅推出中指物業AI招投標Agent，用AI重構物業招投標全價值鏈，打造「商機洞察→數據賦能→標書生成」的智能作戰閉環，全面提升物企投標效率，讓每一次投標都成為業績增長的契機。

圖：AI招投標Agent產品核心功能

資料來源：中指研究院

中指物業AI招投標Agent通過五大核心功能，構建從商機發現到標書生成的智能閉環。第一，提前鎖定高價值項目，精準識別商機。通過三大通道實現商機主動觸達：合約到期提前6個月預警，同步推送存量項目續約信息與建議；土地交易數據實時接入，基於地塊性質預判未來物業需求；全網標訊聯動整合，秒級更新、去重降噪，確保無一遺漏。

第二，秒級解析，標書需求一鍵匹配。無需跳轉多平臺，系統內即可完成標訊查看與文件下載；AI引擎數秒完成招標文件深度解析，自動提取項目概況、資質要求、評分標準等核心信息；智能准入覈驗自動比對投標條件，從源頭規避無效投入。

第三，高效寫標書寫作。內置全業態標書模板庫，智能匹配項目需求；支持構建企業知識庫，持續積累並學習企業投標經驗；40分鍾即可完成70%的標書內容，支持單章內容擴寫、縮寫、改寫。

第四，全維度風險掃描進行廢標檢查，避免細節失誤。基於NLP技術自動掃描資質完整性、格式規範性、評分點覆蓋度等潛在風險；逐項覈查商務與技術響應度，精準定位問題並提供修改建議，建立事前預警、事中檢測、事后糾錯的全流程防控體系。

第五，頂配雲端引擎，全流程極速響應。搭載國內頂尖大模型，多模型協同提供海量併發算力；智能任務調度自動分配最優資源，整體編制效率提升50%以上；數據加密與隱私計算全程保障企業核心數據安全。

(四)資本市場：IPO與流動性持續降温，估值邏輯轉向服務能力構建

2026年上半年，物業行業IPO持續冰封，金科服務和瑞森生活服務相繼退市，至此退出資本市場的上市物企已達5家。「有退無進」的格局折射出行業資本邏輯的轉變。

物業企業的退市原因可歸結為以下幾個方面。其一，流動性枯竭使上市平臺喪失核心功能，退市成為理性選擇。多數退市企業的共性是股票流動性差或股價長期低迷，如華發物業服務和融信服務退市。其二，地產關聯方風險持續傳導與拖累，成為退市的重要原因。藍光嘉寶因母公司債務危機被迫易主退市即屬此類；金科服務因關聯方應收款項的大額減值導致2022至2024年連續三年虧損，股價大幅下跌，被博裕資本私有化退市，既是「抄底優質資產」，也為后續戰略重組提供了靈活空間。其三，未能滿足港交所復牌指引而被強制摘牌。瑞森生活服務由於公司治理嚴重崩塌、歷史財務違規以及未能滿足港交所的復牌指引，最終被聯交所強制除牌。

表：物業行業資本市場退市企業及原因分析

資料來源：公開資料，中指研究院整理

2026年6月25日，恆大物業出售談判宣告終止，成為上半年最受關注的物業併購事件。此次交易擱淺，折射出地產關聯方風險傳導下，困境資產估值分歧難以調和，買方對恆大鉅額債務牽連下的資金佔用、應收賬款風險等顧慮重重。

物業板塊資本市場表現不佳，物業股長期低迷，使上市平臺失去了核心價值，這也進一步印證了部分企業選擇退市的原因。2026年上半年，物業板塊總市值及市盈率均處於波動下行趨勢，截至2026年6月30日，上市物企[ 截至2026年6月30日，上市物企共有65家，其中香港主板59家，A股6家。]總市值約為2029.90億元人民幣，PE均值為13.06倍(剔除異常值)，較年初分別下降21.38%、27.31%。

圖：2025年年初-2026年6月30日收盤上市物企總市值及PE均值走勢

數據來源：中指研究院整理

從個股表現來看，市值分化依然明顯。一方面，頭部效應顯著。排名前十的公司市值合計爲1592.02億元人民幣，佔總市值的78.43%，頭部效應顯著。另一方面，長尾區間市值低迷。大量企業市值偏低、股價不振且流動性枯竭，若延續這一趨勢，預計退市案例仍將進一步增加。截至2026年6月30日收盤，市值低於5億港元的上市物企共計31家，佔物業板塊總上市企業數量的近五成。其中，約七成的企業股價低於1港元/股。這些低市值的企業換手率絕大多數低於0.01，日均交易額也很少，企業上市平臺的價值幾乎消失。

物業資本市場的估值邏輯正經歷深刻重構。過去，行業奉行「規模為王」，但隨着IPO放緩與流動性收緊，市場迴歸理性審視，單純的規模擴張往往伴隨低效併購與品質失位，難以實現可持續增長。於是，估值天平開始向「服務能力」傾斜：企業價值不再取決於管理的項目數量和麪積多少，而在於能否通過精細化運營與高滿意度服務，構建客户黏性與品牌溢價。當服務力成為新錨點，物業行業便從粗放擴張的「規模遊戲」，走向以客户價值為核心的品質競爭時代。服務根基紮實的企業有望獲得更高的估值溢價。

2026年下半年中國物業服務市場趨勢展望

(一)行業政策：國家加快修訂《物業管理條例》，地方政策將密集跟進

《國務院2026年度立法工作計劃》已將修訂《物業管理條例》列入預備修訂的行政法規序列，相關部門正加快修訂進度。據2026年全國兩會期間的公開信息，住建部採納人大代表將「物業管理」調整為「物業服務」建議，相關部門將着手修訂《物業管理條例》，行業分類也將由「物業管理」變更為「物業服務」，一併納入國民經濟統計目錄。這或將成為此次條例修訂的內容之一。

《物業管理條例》自2003年施行以來，歷經三次修訂。今年提及的擬將條例更名為《物業服務條例》，正式在制度層面正式確立物業行業的服務價值。新版《物業管理條例》頒佈之后，各地相關政策也會密集跟進，行業制度體系迎來系統性升級。

表：《物業管理條例》歷次修訂概覽

資料來源：公開資料，中指研究院整理

據專家建議，《物業管理條例》(本節簡稱《條例》)修訂方向需注重法律的銜接協同，並重點回應物業服務角色強化、物業服務市場規範等突出問題。一是注重立法銜接與統籌問題。梳理與民法典等上位法規定不一致的內容，做好《條例》條款修訂、補充和細化；做好《條例》與其他相關行政法規的銜接；關注對地方物業管理條例等下位法統籌不足的問題，加強《條例》作為頂層框架性立法的指引作用。

二是推動物業角色定位轉變。人大代表樊芸在今年全國兩會期間提出，應將「物業管理」統一為「物業服務」。隨后住建部回覆，將着手把《物業管理條例》修改爲《物業服務條例》，同時將行業分類由「物業管理」調整為「物業服務」。物業服務人本質上是提供勞務的服務方，業主纔是小區的管理主體，名稱調整更貼合其法律角色。

三是加強對物業服務市場的規範與監管。立信會計師事務所首席合夥人、董事長朱建弟等人建議，在《條例》修訂中需細化物業服務企業的服務標準、收費規則和退出機制，遏制「只收費不服務」「亂收費」「難退出」等亂象；建立物業服務國家標準和收費的參考體系、公共收益審計公示與協商機制；將物業的利潤與服務評級掛鉤，推動公共收益強制分紅，從源頭壓縮物業可操縱的利潤空間；明晰前期物業招投標和交接程序；完善物業服務企業信用評價和監管制度；賦予物業服務企業在處理突發事件中的職責和手段。

四是完善維修資金的歸集、使用與監管方式。優化公共維修基金使用流程，針對電梯、消防等涉及人身安全的共用部位與設施設備，建立緊急維修快速啟用機制。此外，健全公共維修基金使用公示、審批、審計、追蹤制度和使用效果回訪機制，未繳足基金者不得參與重大項目表決，守護業主共同財產和合法權益。增資方面，為避免維修基金一次性大額支出以及老小區的經常性大額支出，建議按房屋年限和需求分梯度補繳。

五是完善業主委員會組成、職能。針對當前業委會成立難、運作不規範、權責不對等問題，建議在立法中將業主組織設立納入房地產開發強制環節、賦予其「非法人組織」或「特別法人」地位、建立分層治理結構、實行分型決策、釐清行政機關與業主自治組織的權力邊界，以及引入分期改選、履職保險等制度。

六是通過黨建引領提升社區基層治理效能。通過立法將物業管理深度融入基層治理體系，明確社區黨組織、居委會在指導監督業委會、化解矛盾中的法律地位，推廣「紅色物業」等成熟實踐經驗上升爲法律制度；適應社會治理新要求，建立協商、調解、行政處理、訴訟、仲裁有機銜接的矛盾糾紛多元化解決機制；釐清街道辦事處、鄉鎮政府以及住建、價格、公安、城管等相關部門在物業管理活動中的具體職責分工，形成監管合力。

(二)生態環境：加強行業整改推動質價相符，物業服務走向透明規範

圍繞「物業服務質量提升」的核心導向，國家層面及地方將系統性開展專項整改，重點整治公共收益不透明、服務質價不符、維保失職、權責不清等問題，行業規範程度明顯提升。

從服務透明度來看，各地政策將進一步規範公共收益管理與維修資金使用制度，強化物業服務信息的強制性披露要求，使費用去向與服務內容更加清晰可溯，有效降低業主與物業之間的信息不對稱。從服務標準化來看，政策將細化基礎服務標準與收費規則，明確質價對應的參考框架，為行業定價提供更加透明、可預期的制度環境。隨着配套細則的逐步完善，「服務有標準、收費有依據、質量可評價」的行業格局有望加速形成。

在此背景下，各企業已將品質提升確立為「十五五」期間的核心發力點，並積極制定相應的工作規劃。招商積余強調持續聚焦核心競爭力構建與服務品質提升，以高品質服務鍛造核心競爭力。金地智慧服務深化標準化建設，優化服務標準與管理體系，強化標準落地執行，提升服務精細化水平。總體來看，各頭部企業雖路徑各異，但均以品質升級為戰略原點，力求在「十五五」期間實現服務能級的實質性跨越。

表：部分頭部物企2026年工作計劃中關於品質提升的表述

資料來源：公開資料，中指研究院整理

未來，行業將更加註重「好服務」建設，將從概念共識走向標準落地，從而系統性解決「質價不符」「服務標準模糊」「客户體驗不穩」等深層次矛盾，具體應重點聚焦以下四個建設方向。

一是服務精細化，實現從「通用供給」到「精準觸達」的轉變。標準化的起點在於準確識別並滿足客户的真實需求。企業需摒棄粗放式的服務模式，藉助客户畫像、大數據分析及日常觸點管理，深入洞察不同客群、不同場景下的差異化訴求。將服務標準從「大而全」分解為「細而微」，落實到每一個服務觸點的具體動作上，實現精準響應與主動服務，讓業主真正感受到服務的用心與周到。

二是服務差異化，構建「需求分層、價值對等」的多元服務體系。面對不同業態與不同客群的價值感知差異，標準化不應導向千篇一律，而應支撐服務的靈活適配。企業需構建梯次化的產品體系，提供高性價比的基礎保障服務，確保質價相符；打造超越客户預期的高標準服務，創造驚喜體驗；同時，在設施設備運維、能源管理、空間運營等細分領域培育具有技術壁壘的專業服務，形成難以替代的競爭優勢。

三是服務智慧化，以技術驅動客户體驗的全面升級。數字化是標準化落地的高效引擎。企業應將物聯網、人工智能、大數據等技術深度嵌入服務流程，推動服務過程的在線化、透明化與智能化。智慧化的本質，是讓科技成為提升服務效率與客户體驗的隱形助力。

四是服務價值化，迴歸物業服務核心功能，賦能資產保值增值。物業服務的核心價值在於對不動產的維護與運營。企業需建立覆蓋建築全生命周期的設施設備管理體系，通過預防性維護與綠色節能改造，延長設備使用壽命、降低能耗；同時，通過優質的公共秩序維護與環境管理，實現物業的保值與增值，讓「好服務」成為資產價值提升的重要驅動力。

圖：「好服務」建設助力質價相符機制建設

資料來源：中指研究院

(三)服務理念：以協同共創撬動增值服務，反哺基礎服務改善收繳率

在政策持續釋放紅利、業主需求不斷升級的雙重驅動下，物業服務行業的服務邊界正在從傳統的「四保」服務向社區綜合生活服務延伸。但未來，企業在佈局社區增值服務方面更加聚焦理性和務實，專注於確定性強的賽道、自身有優勢的業務，以及能針對性切入業主真實需求的領域，以「一米寬、百米深」的深耕邏輯構築可持續競爭壁壘。

近兩年，從國務院到各部委密集出臺一系列政策文件，明確支持物業服務企業向養老、托育、家政、健康、助殘等民生領域拓展，打通了從基礎「四保」到社區綜合生活服務商的制度通道，為行業的多元化發展提供了有力保障，拓寬服務邊界。

表：2025年以來部分鼓勵物業行業開展增值服務的相關政策

資料來源：公開資料，中指研究院整理

政策驅動為「物業+生活」服務打開了廣闊空間，但增值服務的佈局邏輯和服務理念應發生轉變。過去，增值服務被視為物業企業突破基礎物業費天花板、開闢第二增長曲線的重要手段，企業圍繞社區場景挖掘商業價值，從場地租賃、廣告位經營到社區團購、家政服務，核心目標是「向業主賺錢」，以此實現業務收入突破。然而，隨着行業對「服務」本質的迴歸，越來越多物業企業意識到：增值服務的價值不應止於短期營收，更應成為連接業主、提升信任、反哺基礎服務的戰略支點。

傳統增值服務模式的核心問題是單向化的。如物業企業利用社區空間資源經營商業項目，業主往往是被動的消費者或服務接受者，雙方缺乏價值共創的機制。未來，新的服務理念正在形成。物業企業不再單純追求增值服務的收入規模，而是轉向與業主協同發展，共同挖掘社區空間資源，共創收益。物業的角色從「經營者」變為「鏈接者」和「賦能者」，業主則從「被服務對象」變為「共創參與者」。

在空間資源共營方面，物業企業通過盤活社區閒置用房，集成助餐、托育、醫療、文娛等功能，或改造閒置空間增設充電樁等便民設施，實現「空間共建、資源共享、服務共贏」，既為業主創造便捷生活體驗，也為物業企業和業主帶來持續收益。在社群共創方面，其核心價值在於打破物業與業主的對立關係，重構為共建夥伴。通過精準篩選並聚集高淨值、高黏性的用户群體，提升社區活力與口碑，強化業主的參與感與歸屬感，從而為增值服務的順利開展提供信任基礎與用户支撐。中鐵建物業成都中心與專業養老機構合作，搭建「耆英創意社群」，探索出「物業搭台、專業機構賦能、業主自主參與」的運營模式，推動業主從活動參與者成長為社群「主理人」，實現社群從物業主導向業主自治的轉變。

這一服務理念的價值在於形成「服務—信任—繳費—再投入」的良性循環。南昌普瑞花園的案例尤為典型。2024年，江西房務美物業進駐該小區時，物業費收繳率一度不足60%。物業以「申報國補+公共收益」思路入場，不動用維修資金、不向業主收費，先完成24台老舊電梯更換、水管改造等硬件升級。服務提質后，物業費收繳率升至96%，形成「服務提升、資產增值、收益反哺」的閉環。當增值服務從「向業主賺錢」轉向「與業主共創」，它所積累的不僅是經濟收益，更重要的是社區信任資本。這種信任資本會直接轉化為業主的繳費意願和滿意度，反過來又為物業企業持續投入服務升級提供了資金保障。

(四)科技賦能：智慧建設實現降本增效，人機協同驅動服務升級

物業服務行業科技化歷經了四個階段，初期嘗試信息工具，中期推進系統集成與客户端應用，近期深化智慧場景與數據價值挖掘，當前行業聚焦AI規模化落地，進入科技賦能的驗證期。目前，物業行業科技建設仍聚焦於工具層面的規模化應用，包括服務機器人、物聯設備等硬件的配置，以及平臺、中臺、算法等軟件系統的部署，科技滲透率持續提升。

2026年上半年，AI在物業服務行業的應用已從「單點試點」全面轉向「場景落地」階段，行業AI整體滲透率在不斷提升。安防巡檢、客户服務、能源管理等多個核心場景已逐步實現規模化覆蓋。

表：物業服務行業AI應用場景及實踐情況

資料來源：公開資料，中指研究院整理

客户服務從「層層轉達」到「秒級響應」。以萬科物業為例，其全面升級社區管家服務，創新推出智能客服「可可」+線下管家「小黃衫」的「AI雙管家」模式，以AI技術賦能全國600萬家庭。AI管家已實現28項高頻業務的全流程自閉環，從車輛預約、月租續費到證明開具、物業繳費，業主只需「一句話」即可完成辦理，將服務響應從「小時級」壓縮至「分鍾級」。

安防巡檢從「人盯人」到「7×24小時自動巡查」。AI安防巡檢已可替代部分常規人工巡查。部分物業企業巡檢機器人已在多個項目實現常態化巡檢，承擔社區環境監測、設施狀態巡查、異常情況預警等任務。其核心價值在於：一是7×24小時不間斷作業，消除人工巡檢的盲區和疲勞期；二是通過視覺識別算法主動發現高空拋物、車輛違停、人員跌倒等異常事件，秒級預警並自動派單，將事后響應變為事前主動防範。

能源管理從「經驗決策型」到「數據驅動型」。AI智控節能正從概念驗證走向成效量化，其技術路徑是通過AI實時分析天氣預報、樓層人流密度和設備運行狀態，動態調整空調、照明等能耗設備運行策略，將能源管理從事后統計推向實時優化。項目運營數據已能清晰呈現節能成果，如北京萬國城MOMA項目依託智慧AI雲平臺開展節能改造，空調系統實現節能率32.85%。

表：2025年部分物業企業科技賦能降本增效案例

資料來源：公開資料，中指研究院整理

整體來看，科技賦能降本增效已跨越理論階段，進入成果量化期。多家物業企業披露的數據表明，科技應用對降本增效的驅動作用真實可測、成效顯著。保利物業在數字化管控端，構建了貫穿項目全生命周期的管理體系，加速AI大模型與數據中臺在業務場景的落地，顯著提升服務響應速度和運營精細度，受益於系統性的精細化管理升級，物業管理服務毛利率保持相對平穩，2025年行政開支金額同比下降約11.5%，佔收入比例下降約1.1個百分點至約5.8%，凸顯經營韌性。

「十五五」期間，行業科技化建設重心將從「工具創新」轉向「場景落地」，推動AI技術深度嵌入客户服務、設施運維與空間治理三大場景，實現精細化、個性化、智能化升級。隨着技術積累進入回報期，科技投入的邊際效益持續釋放，驅動企業降本增效。

圖：科技應用於物業服務三大應用場景的賦能方向

資料來源：中指研究院

客户服務場景下，AI的核心價值在於實現快速響應與精準處理。一方面，AI打通了從訴求識別到智能派單的全流程自動化，將傳統「層層轉達」的服務響應從「小時級」壓縮至「分鍾級」。另一方面，AI正從「能辦事」走向「善感知」，通過語義理解與情緒感知，可自動區分輕重緩急、支持多地方言識別，讓緊急事件立即提級、讓老年業主也能跨越數字門檻，服務更精準、更懂人。

設施運維場景下，AI正在推動運維模式與管理方式的雙重變革。傳統「事后維修」模式下，設備故障后被動響應，既影響業主生活，也抬高維修成本。AI驅動的預測性維護，通過IoT傳感器實時採集設備運行數據，提前識別異常並預警，將運維從「壞了再修」推向「提前預判」。同時，AI使視頻監控、門禁、設備等多維數據實時匯聚，將依賴人工經驗、標準不一的管理方式，升級為數據驅動的精準決策。

空間治理場景下，數字孿生與物聯技術的融合，正推動管理從模糊經驗走向精準數據驅動，實現對社區人流、車流、能耗、安防的動態感知與智能分析。一方面，通過技術融合構建起「人防+技防」立體防護網，大幅提升空間安全治理效率。另一方面，AI推動空間治理走向綠色低碳。

當智能化設備逐步接管標準化、重複性的體力勞動與基礎服務工作時，人機協同模式將成為未來的趨勢。以前，客服人員大部分精力在接電話、回訪，現在AI客服能解決的直接解決，就能為客服人員騰出手來面對面給業主提供有温度的服務。這體現了人機協同的本質：效率交給機器，温度留給人。AI負責標準化事務的高效處理，人則聚焦於情感連接、專業判斷和個性化服務。當重複性勞動被機器接管，「服務」的價值反而被放大，這正是行業升級的深層邏輯。

人機協同的落地，正在從共識走向現實。隨着清潔機器人等AI設備成本逐年下降，技術替代的經濟性拐點或將在未來幾年到來，屆時智能化作業將從試點探索擴展為規模化部署。當機器干標準活、人干精細活的分工逐步確立，物業服務的價值將更多體現於「專業判斷的深度」與「人際互動的温度」。這不僅是效率的提升，更是行業價值的重新定義。

未來，科技化路徑應因企制宜。中小物企受制於資金、技術與組織能力三重約束，應堅持「適配優先」，藉助開放式、可擴展的技術底座，輔以訂閲式服務與輕量化產品，實現低成本、高效率的數字化升級。頭部企業則應着力推進「能力產品化」與「數據資產化」協同發力。能力產品化，即把安保、能源等核心運營能力封裝為標準化的服務產品與智能硬件，推動企業從「勞動密集型」向「技術密集型」躍遷，以科技外溢突破管理面積邊界，以科技滲透率定義「廣義市佔率」。數據資產化，即通過統一智慧平臺整合分散項目的數據資源，將沉默數據轉化為用户洞察與經營決策力，推動企業從「單一服務商」向「生態運營商」升級。