上半年北京辦公樓市場空置率六連降，物業投資成交額創五年同期新高

今日， CBRE世邦魏理仕今日發佈《2026年上半年北京房地產市場回顧》，報告指出2026年上半年，北京辦公樓市場零供應下空置率六連降，需求動能偏弱致租金持續承壓；零售物業市場百貨退場，消費分層，加速邁向體驗型商業新格局；倉儲物流市場北京子市場深度分化，平谷以價換量釋放強勁需求；商務園區市場生命科學園區加速入市，科技創新產業驅動產品需求分化；物業投資市場成交額創五年同期新高，非辦公資產驅動結構優化。

辦公樓市場：

零供應下空置率六連降

需求動能偏弱致租金持續承壓

2026年上半年，北京辦公樓市場無新項目入市，全市新增供應已連續四個季度錄得零交付，因而整體空置率連續第六個季度下降至17.8%。

雖然上半年新租成交中搬遷需求面積佔比高達72%，但搬遷規模與頻次同比收縮，由於業主續租讓利，大量租户傾向於選擇原址續租或總部整合，以規避裝修和搬遷成本。從行業構成看，以系統解決方案、平臺互聯網及人工智能為代表的TMT細分賽道仍為增量需求主要來源，並持續向科技中心區集聚；金融機構則以基金類為主，維持小面積需求的活躍釋放；專業服務業以中小規模辦公需求為主，成交多集中於1000平方米以下，並對CBD區位保持高度偏好；此外，工業品製造中的機器人賽道活躍度在上半年有所提升，新設立與擴租需求並存，其選址在區位上傾向靠近科技中心區，但不侷限於傳統辦公樓，受產業政策導向及樓宇物理條件影響，亦將中關村及望京周邊產業園區作為重要落位目標。

全市去化節奏穩定，二季度淨吸納量錄得10.9萬平方米，上半年總計達到20.4萬平方米。其中，甲級辦公樓市場把握住性價比提升的有利時機，有效滿足了企業對更高品質的追求，成為全市吸納量的核心貢獻者。子市場表現出深度分化的特徵。CBD得益於租金深度回調帶來的性價比提升，以及大面積退租、縮租情況的減少，上半年淨吸納總量名列前茅；中關村憑藉其強大的產業黏性，快速消化了騰退空間，空置率回落至7.1%；奧體在軟件與大數據賽道的賦能下，持續平穩去化，成為科技板塊內的「穩定器」；通州依託副中心產業政策紅利與優質大面積空間的優勢，成功吸引了文化傳媒及新能源成長型企業，區域吸納表現穩步向好。相比之下，望京受企業縮減規模拖累，本季度去化顯著放緩；燕莎、王府井、東二環、麗澤等區域，由於相對於CBD等核心區域的性價比優勢減弱，加上退租、縮租、整合等現象頻發、新租動能匱乏等多重壓力，上半年吸納表現疲軟。租金方面，在下半年新項目集中交付的預期壓力下，業主爲了鎖定優質租户並穩定出租率，仍以價格讓步為主要手段。因此，全市租金面價延續下行態勢，上半年累計下降4.4%至每月每平方米218.4元。

世邦魏理仕華北區辦公樓租賃交易-租户代表負責人袁慧表示：「下半年，北京辦公樓市場將迎來約48萬平方米的新增供應。雖然供給側壓力抬升將推動全市空置率重回上升通道，但高品質新項目入市有望激活連層置換需求。北京持續強化對人工智能、科技服務業及具身智能等領域的支持力度，有望在中長期轉化為增量需求，但年內難以對衝新增供應帶來的壓力。此外，受AI工具普及影響，部分行業（如互聯網）正持續推進空間整合與效率優化，階段性退租及需求收縮壓力猶存，同時也對樓宇供電、網絡、安防、行業生態等條件提出更高要求，這將拉長部分存量項目的去化周期並加劇整體供需博弈。在此背景下，資產價值的表現更受其品質與運營能力的驅動，形成進一步的分化。」

零售物業市場：

百貨退場，消費分層

加速邁向體驗型商業新格局

2026年上半年，北京零售物業市場錄得一座改造商業體在望京重裝開業，同時連續第三個季度有老牌百貨因運營模式與消費理念脱節而相繼退出。新老項目交替的現象，體現了京內商業市場向以社交及內容場景為導向的新型商業模式轉型。

北京1-5月社消總額同比下降2.5%，顯示消費市場仍有下行壓力。上半年在所有業態的拓店需求中，餐飲業態以49%的佔比穩居首位。適合多人聚餐的燒烤、烤肉、火鍋類融合料理餐廳尤其受大眾追捧（如烤拉拉、牛NEW壽喜燒、厚貞等）；小吃快餐（如Popeyes、北往西西安油潑面）及茶飲果汁類（如庫迪咖啡、臉紅秦田田）作為商場填鋪必備，持續穩步擴張；連鎖烘焙甜品拓店步伐有所放緩。零售拓店較去年同期有明顯縮窄，上半年累計新開店鋪佔比由去年同期的31%縮減至24%，其中理性消費導致分層加劇：錨定中產客群、主打精緻生活的可選消費表現欠佳，個別高端品牌如Burberry、TASAKI分別關閉西單、CBD店鋪，反映出高端品牌正通過收縮點位、聚焦頭部鋪位以提升單店效益的策略取向。具備悦己及社交屬性的運動户外成為當下品牌調改主力，如Makundu和Norrøna北京首店分別入駐朝陽大悦城及北京SKP。生活服務類（如常樂推拿）、兒童零售類（如泰蘭尼斯）、3C電子類（如華為、大疆）等持續在非核心商圈多點開花。受百貨整租退場及部分高端品牌縮點影響，全市錄得上半年淨吸納量-1.1萬平方米。在消費能級分化及品牌調改周期中，存量市場面臨挑戰，去化壓力已蔓延至部分核心商圈。

當下市場可選消費需求較弱，高頻剛需、社交體驗、靈活業態（快閃、集市等）成為消費觸發點。面對頭部品牌青睞不足的挑戰，不少外圍商圈及高空置率項目的業主方將招商策略主要轉向引入更多能吸引人氣的氛圍品牌（儘管租金較低）。此舉雖可能導致業態更趨體驗化並使租金坪效短期承壓，但能有效提升聚客力與出租率，從而支持空置率的改善。在此推動下，全市空置率保持基本穩定，錄得7.2%，而首層平均租金保持下滑態勢，上半年同樣本比累計下降0.8%至每天每平方米29.8元，其中由於品牌能級下調、經營業績下滑等原因，奧體、中關村、西單商圈降幅較明顯。

世邦魏理仕華北區域董事總經理劉煥麗指出：「下半年，預計將有44萬平方米的新增供應在非核心商圈交付，其中一半為城市更新項目。北京市商務局近期發佈的政府工作報告將優化商業載體佈局、推動存量商業設施升級改造及拓展軌道交通站點商業業態列為重點任務。本季度落子豐臺麗澤商務區的麗澤萬象城旗艦級TOD項目，以及正在緊鑼密鼓開發建設的朝陽萬象城，正是這一政策導向下的具體實踐，它們有望在未來重塑北京東、南部商業市場新格局。」

倉儲物流市場：

北京子市場深度分化

平谷以價換量釋放強勁需求

2026年上半年，北京倉儲物流市場空置率累計下降1.4個百分點至39.3%。上半年新增供應共計43.3萬平方米，帶動上半年淨吸納量躍升至33.6萬平方米，已超出2025年全年總量的85%。以供應鏈及合同物流企業為代表的第三方物流作為上半年新增需求引擎，佔總新租面積的61%；其次，汽配、醫藥等製造業需求穩中有升，批發零售類需求亦有表現。

各子市場去化表現分化。平谷受益於突出的成本優勢，淨吸納量幾乎相當於全市總和，本區新增高標倉需求（新設點、擴租、從外區或低標倉遷入）合計佔新租成交總面積的99%；因企業自身縮減及成本導向的退租亦發生在順義空港、BDA、通州、密雲子市場；而馬駒橋因其獨特的區位優勢（在城市物流保障方面具備顯著的便利性和韌性），長期保持超低空置率，彰顯了其作為優質稀缺資產在市場波動中的強大抗風險能力。

環京市場中，廊坊上半年累計新增供應17.7萬平方米。得益於第三方物流（消費類）及批零類企業分撥需求的持續擴張，上半年累計淨吸納量49.8萬平方米，空置率再創2021年中以來的新低，達到16.3%，其中能夠有效承接北京外溢分撥需求的固安、廣陽、北三縣新租活躍度表現最佳。天津市場上半年無新增供應交付，在第三方物流及本地製造業活躍帶動下，淨吸納量經過上季度的負值后，上半年累計轉正至9.5萬平方米，其中空港、津南、靜海新租表現最為活躍。

北京全市上半年租金同樣本比累計下降6.7%至每月每平方米33.4元。下行壓力主要集中在平谷，經過上半年累計降幅19%的調整，平谷當前租金比鄰近的北京子市場低45-55%，且接近或者低於鄰近的環京子市場，在帶動自身去化的同時，通過價格錨定效應向周邊子市場傳導下行壓力。核心子市場租金調整幅度相對可控，少數位於核心物流節點、擁有先進軟/硬件設施的優質項目，因其稀缺性及高效運營能力，仍能快速找到替代租户，故租金韌性較強。

世邦魏理仕中國區產業地產租賃交易聯席負責人方聞驕表示：「下半年，北京預計將有88萬平方米的新增高標倉儲設施在平谷、順義以及房山子市場交付，供應高企致使京內市場承壓持續加劇。平谷經過深度調整期后，未來租金下降空間有限，預計降幅將有所縮窄；在平谷的分流和低租金壓力下，其他子市場租金將保持下探趨勢。同期廊坊及天津或將分別僅有8.4萬及16.7萬平方米的新增供應在非核心市場交付，環京市場供需矛盾相對緩和，有望繼續去化存量空置。京津廊全域的議價空間擴大，是租户優化倉儲網絡的高性價比窗口期，有望引導更多需求流入並佈局。」

商務園區市場：

生命科學園區加速入市

科技創新產業驅動產品需求分化

2026年上半年，北京商務園區市場累計新增供應達到42.2萬平方米，其中，二季度迎來兩個複合型生命科學產業園區交付使用，共計新增17.6萬平方米，均位於泛中關村集群。由於新項目仍處於招商培育階段，整體去化率偏低（均未到30%），但已有首批入駐企業完成簽約，兼具研發、中試及輕生產功能的複合型產業空間已顯現對相關產業企業的吸引力。

上半年全市累計淨吸納量錄得10.4萬平方米，整體需求保持平穩釋放。其中，二季度淨吸納量約6.1萬平方米，環比增長41%，但同比減少35%。從行業結構來看，科技創新產業仍是市場需求的核心來源，上半年TMT行業貢獻42%的新租需求，醫藥及生命科學、政府機構及公共組織以及工業品製造分別佔21%、13%及13%。其中，政府機構及公共組織在二季度的佔比環比顯著增長至21%。另外，不同行業對於空間載體的需求持續分化，企業在選址過程中已不再僅關注租金水平，而是更加重視空間與業務發展的匹配度。人工智能、系統解決方案等科技企業更傾向於選擇樓宇品質、人才集聚優勢明顯的辦公項目，以滿足研發協作及人才吸引需求；醫藥及生命科學和工業品製造企業則更加關注產業生態及研發、中試、輕生產等專業功能，對複合型產業園區的配置需求持續提升，上半年此類載體淨吸納量幾乎相當於全市總和。隨着企業需求不斷升級，產業定位、產品品質及運營服務能力正成為影響園區競爭力的重要因素。

受上半年新增供應集中入市影響，全市空置率累計上升0.9個百分點至24.2%。租金仍承壓，本季度平均報價同樣本比環比下調1.6%，至每月每平方米126.8元，上半年累計跌幅達3.1%。多數單一研發辦公屬性項目繼續依靠租金下調、靈活租賃策略或定製裝修服務來維持吸引力，其中以中關村軟件園、北清路以及東昇子市場降幅領先其他子市場。

世邦魏理仕華北區域董事總經理劉煥麗：「下半年，北京商務園區市場仍將迎來20.8萬平方米新增供應，在新租需求仍不及未來供應放量的情況下，整體市場空置率預計會進一步走高。另外，北京近期圍繞科技創新、人工智能及數據要素配置密集出臺支持政策，支持方向已由科技研發進一步延伸至模型應用、產業轉化及數據流通等關鍵環節。其中，政策新增算力創新券專項支持AI研發，並擴大對科技型中小微企業和創業團隊的測試、研發服務補貼覆蓋面，有望降低企業研發成本上的具體落地。這些措施有望在帶動戰略性新興產業的空間需求釋放。對於具備產業定位清晰、複合功能完善的園區項目，仍有望在競爭中率先企穩。」

物業投資市場：

成交額創五年同期新高

非辦公資產驅動結構優化

2026年上半年，北京大宗物業投資市場累計錄得成交金額257.0億元，同比增長50%。多宗大額交易相繼落地，推升整體交易總額至自2022年以來的同期峰值。其中，二季度市場共完成9筆交易，成交金額約123.6億元。

從交易板塊來看，辦公資產仍然是上半年北京大宗物業市場的成交主力，零售物業、數據中心及高標倉庫等非辦公資產亦錄得代表性交易，進一步豐富了市場交易資產的類型。上半年37%的交易金額來自傳統辦公板塊。隨着人工智能、雲計算等產業快速發展，數據中心作為算力基礎設施的長期配置價值不斷增強，吸引了更多長期資本關注，本季度在房山有重大交易落地，推升上半年其他資產交易額佔比高達21%。此外，鑑於北京優質物流可投資產長期供應稀缺，本季度經開區高標倉庫項目憑藉穩定的租户基礎及成熟運營表現，吸引產業資本完成收購，反映出市場對此類資產的認可。

部分業主或面臨流動性挑戰，或基於資產組合優化、響應去槓桿、聚焦主業等戰略需求，通過出售優質資產進行資金回籠，為市場提供了更多投資機會。此外，資產價格持續調整，為市場成交修復創造了條件：部分優質辦公資產定價逐步迴歸合理區間，協議轉讓交易中買賣雙方的價格預期趨於一致。與此同時，多宗核心辦公資產通過法拍完成交易，則反映出部分業主在流動性壓力下的被動出清，兩類交易共同推動了上半年的成交活躍度。企業買家結合自用及長期資產配置需求，把握價格窗口購置辦公物業；機構投資者則更加關注具備穩定現金流及長期增值潛力的優質資產，在市場定價趨於合理后加大配置力度。

世邦魏理仕華北區投資及資本市場部負責人李浩指出：「展望下半年，北京大宗物業市場有望延續修復態勢，優質辦公資產、長租公寓等標的的放量節奏將是決定成交規模的關鍵變量。企業自用需求預計仍將為辦公市場提供穩定支撐，機構資本則將繼續聚焦現金流穩健的核心資產、以及長租公寓、數據中心等另類資產，推動市場交易結構持續優化。公募REITs及機構間REITs的持續擴容，將為部分符合條件的資產（如保障性租賃住房、消費基礎設施、數據中心）提供更清晰的退出路徑，需關注政策推進及租賃基本面改善節奏。風險方面，需關注辦公新增供應放量對存量資產估值的潛在壓力。」