成都萬象城近85億成交「易主」 律師：僅更換項目投資方，商户與消費者無需過度擔憂

轉自：消費質量報

消費質量報全媒體記者 郭劍夫

6月25日，上海聯合產權交易所公開信息顯示，成都萬象城項目母公司——華潤置地（成都）發展有限公司（以下簡稱華潤置地）100%股權以約84.75億元成交，接盤方為成都潤成信商業管理有限公司。

這樁西南地區近年來罕見的大宗商業地產併購案，背后究竟藏着怎樣的資本邏輯？商户和消費者的權益又是否會受到影響？北京天馳君泰（成都）律師事務所高級合夥人、律師黃鴻彬在接受消費質量報記者採訪時表示，「本次交易僅是更換項目投資方，商場經營主體保持穩定，短期不會出現大規模閉店或停業調整，整體商業運營具備連續性，商户與消費者無需過度擔憂權益受損。」

交易分析

「華潤萬象城」受讓方第一大股東為國有企業

上海聯合產權交易所公開信息顯示，本次成都萬象城的轉讓方華潤置地的100%股權最終以約84.75億元成交，較掛牌底價75.1億元溢價達到9.65億元，溢價率12.85%。

上海聯合產權交易所華潤置地股權轉讓信息截圖

華潤置地2025年度財報顯示，2025年，成都萬象城實現銷售額78.2億元，僅次於深圳灣萬象城且排在華潤全國萬象城第五位，而去年銷售額前三的萬象城分別是沈陽萬象城134億元、深圳羅湖萬象城130.3億元和杭州萬象城117.8億元。

記者查詢資料發現，成都萬象城一期開業於2012年5月，二期開業於2020年底，總建面72萬方。近年來，以萬象城購物中心為中心，疊加高端寫字樓、酒店、住宅以及TOD商業街區等公共空間，已經形成了輻射成都市城東片區的萬象城商圈。

再看本次成都萬象城的受讓方，記者查詢天眼查App發現，成都潤成信商業管理有限公司成立於2026年5月中旬。股權圖譜顯示，該公司其背后有三家股東：山東省綠色資本投資集團持股45%，行遠（天津）企業管理諮詢合夥企業持股40%，秋實商業管理（天津）有限責任公司持股15%。值得注意的是，第一大股東山東省綠色資本投資集團為國有企業。

隨着股權交割完成，「華潤」字號及相關特許經營授權將同步終止。這意味着，這座陪伴成都人十余年的「華潤萬象城」，終將迎來告別「華潤」標籤的時刻。

不過，據交易文件披露，華潤萬象生活團隊仍將依照既有《運營管理服務協議》繼續負責項目的招商與日常運營，產權與運營權由此實現了分離。

6月30日晚，成都萬象城A館正常營業

6月30日晚，記者在成都萬象城A館看到，除Ole店因店面升級暫停營業外，其他店鋪均在正常營業。

律師提示

消費者預付卡、會員服務不受影響

有業內人士分析認為，此次成都萬象城的交易之所以選擇股權轉讓而非不動產直接過户的模式，核心考量在於税務成本與交割效率。

對此，黃鴻彬指出，本次交易是典型的以股權轉讓替代不動產直接過户的大宗商業地產併購。該模式無需辦理不動產權屬變更，大幅降低契税、土地增值税等税負，且交割周期短、實操效率高。同時，項目經上海聯合產權交易所公開掛牌，具備完整合規基礎。

黃鴻彬提示，大額併購涉及轉讓方、受讓方、商户、消費者四方主體，潛藏多重法律風險。

就轉讓方而言，核心法律風險在於：其一為隱性債務披露瑕疵責任，股權轉讓不消滅目標公司法人主體，原有債務均由公司持續承擔，若受讓方發現原股東刻意隱瞞交割前或有負債，可依據協議追責索賠，出讓方仍需承擔違約賠償責任；其二為税務覈查風險，税務機關可適用實質課税原則穿透審查，若認定該股權交易屬變相轉讓不動產，轉讓方面臨補繳税款、滯納金乃至行政處罰的風險；其三，轉讓方還需妥善處理品牌授權終止、存量租賃銜接等配套事宜，避免衍生違約糾紛。

就受讓方而言，主要隱患在於：股權收購遵循債務概括承繼規則，盡職調查難以完全排查歷史隱性債務、擔保及勞資糾紛等或有負債。一旦出現未披露債務，受讓方需先動用項目公司資產清償，事后向原股東追償流程宂長、執行難度較高。同時，交易完成后「華潤、萬象城」品牌授權同步終止，受讓方還需承擔商場更名、品牌重塑的運營成本與法律手續。

針對場內入駐商户的權利邊界與風險提示：股東變更不等於租賃合同主體變更，原有租賃協議持續合法有效，出租方不得單方漲租、調整業態或提前解約，商户亦不能僅以股東更換為由單方面退租或減免租金。若運營公司擅自變更租賃約定，商户可依法追究其違約責任。建議商户完整留存租賃合同、繳費票據及溝通記錄；遇不合理調整時及時書面發函固定證據，協商無果可通過民事訴訟維權。

針對普通消費者的權益保障指引：消費者潛在風險集中於商户退場帶來的儲值卡、會員權益及售后糾紛。但本次交易僅變更股東，商場運營法人主體並未註銷，消費者預付卡、會員服務一般對應的義務方是項目公司，股東更迭不免除其履約責任。如遇糾紛，消費者可直接向商場運營方主張兑付、退款；若商場運營方推諉，可向市場監管部門投訴或通過民事訴訟，要求涉糾紛商户和商場運營方承擔相應責任。

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