仲量聯行投資部門為何大舉押注工業地產

核心要點

1. 工業地產近期取代住宅地產，成為仲量聯行收益型不動產信託基金配置比例最高的資產，佔投資組合的 38%。
2. 仲量聯行數據顯示，今年年初工業地產租賃市場回暖，2026 年一季度租賃成交量較 2025 年同期上漲 17.8%。
3. 仲量聯行該信託基金首席執行官艾倫・斯瓦林根十分看好工業地產賽道，行業不斷涌現新投資機會，當前收益率已經高於多户住宅物業。

　　工業地產或許是房地產領域里最缺乏話題熱度的板塊，如今卻迅速躋身最熱門賽道之一。

　　行業基本面持續改善，新增房源不斷被市場消化，全球地緣政治與宏觀經濟因素持續推高市場需求。

　　工業地產近期取代住宅地產，成為仲量聯行收益型不動產信託基金（JLL IPT）第一大配置品類，在總規模約 70 億美元的管理資產組合中佔比 38%。該信託是由世邦魏理仕旗下拉塞爾投資管理、仲量聯行提供顧問服務的每日估值型永續型房地產投資信託基金。

　　基金首席執行官艾倫・斯瓦林根表示自己堅定看多工業地產：行業持續涌現優質投資標的，當前該板塊的投資回報率已經超越多户公寓住宅物業。

　　斯瓦林根稱：「目前我們收購倉庫類物業的現金回報率可以達到 5.5% 至 6.5%，而公寓類物業當前交易對應的現金回報率僅為 4.5%。在當下市場環境中，工業地產可以為我們帶來更高收益，是更優選擇。」

　　仲量聯行統計數據顯示，今年開局工業地產租賃市場顯著回暖，2026 年一季度租賃成交面積較去年同期上漲 17.8%，總簽約租賃面積約 1.45 億平方英尺，其中全新簽約租約佔比 72%。一季度歷來屬於行業傳統淡季，但今年一季度市場表現異常強勁。

　　報告分析，本輪行情主要源於市場資金向優質資產集中，企業租户紛紛搬遷至運營效率更高的倉儲設施。本季度全美工業地產空置率維持在 7.5%，隨着存量房源快速去化、新增開工項目保持平穩，空置率后續大概率繼續下行。

　　斯瓦林根看多工業地產主要基於三大理由：

　　第一，能源與物流運輸成本持續上漲。該基金旗下全美 64 座倉庫物業，全部坐落於大型交通樞紐周邊 3 至 5 英里範圍內，能夠有效幫助租户壓縮物流成本。

　　「機場、海港、州際高速公路、鐵路支線…… 佈局在這類交通樞紐附近的倉庫，市場上行階段租金漲幅更高，即便在下行周期也更容易留住租户。」 他解釋道。

　　第二，中東地緣衝突頻發背景下，各國國防開支增加，疊加美國持續推進本土製造業迴流擴張，將持續拉動全美倉庫、各類工業物業的市場需求。

　　第三，越來越多企業搭建備用供應鏈，多地儲備安全庫存，以此規避地緣衝突、極端氣候災害帶來的供應鏈中斷風險，直接推高倉儲物業需求。

　　從供給端來看，不同於其他地產行業因建設周期長容易出現供需嚴重失衡，倉庫類建築施工周期短，能夠快速根據市場供需靈活調整新增供給。

　　斯瓦林根表示：「一年半以前市場確實出現過一波投機性新建倉庫、階段性供給過剩的現象，但從去年開始房源去化速度大幅提升，目前工業地產的租金漲幅在所有不動產品類中領跑。」