格拉德斯通商業優先股估值失誤

格拉德斯通商業公司（納斯達克代碼：GOOD）為聚焦美國市場的淨租賃類房地產投資信託（REIT），核心業務是收購、持有並運營工業及辦公物業，儘管自身運營基本面具備支撐，但當前其發行的優先股投資吸引力不足。

核心運營相關數據如下：

• 截至2026年3月31日，資產組合覆蓋美國27個州的151處物業，服務109家租户，整體出租率98.7%
• 2003年IPO以來資產組合規模年均擴張18%，2011年1月至今總資產已翻倍，增長態勢穩定
• 2025年工業物業佔年化直線租金比例從2024年的63%提升至69%，全年完成10處工業物業收購，總對價超2.06億美元，對應加權平均資本化率8.88%，平均租賃期限15.9年
• 信貸額度完成擴容延期，當前規模達6億美元，附帶可擴容至8.5億美元的選擇權

該公司現有多系列優先股：股息率6.625%的E系列（交易代碼GOODN）、股息率6.00%的非上市F系列、股息率6.00%的G系列（交易代碼GOODO），當前這些優先股的估值未充分體現公司綜合財務實力，也未反映其不動產資產組合的穩定屬性。

該公司採用的淨租賃模式由租户自行承擔運營開支、税費及物業維護成本，幾乎無需日常運維，搭配嚴格項目審批流程、長期高出租率及穩定分紅記錄，自身REIT投資價值具備支撐，擬佈局其優先股的投資者需在決策前審慎評估當前市場環境與標的定價水平。

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責任編輯：小浪快報