黑石筆記：全球變局中的硬資產投資機遇與洞察

原標題：黑石筆記：全球變局中的硬資產投資機遇與洞察 來源：投資界綜合

基礎設施、不動產等硬資產，為數據、商品、電力與人才的流動與運行提供支撐。

經濟運行模式的多重變革正不斷放大硬資產的重要性，變革因素包括人工智能的應用、數據消耗量的增長、電子商務的發展、供應鏈重組以及電力需求的持續攀升。全球正着力於強化能源系統、供應鏈及關鍵基礎設施領域的韌性、安全性及本土產能，這一趨勢深刻影響着格局的演變。

在不動產領域，周期性復甦為投資提供了新的機遇。長期以來，行業資金供給收緊、新增建設項目受限，由此改善了部分細分領域的供需格局。綜合來看，這些趨勢創造了*吸引力的投資機會，且主要集中於私募市場。

在動盪時期，投資者愈發關注硬資產，以期獲取回報、實現多元化配置、獲取收益並在一定程度上對衝通脹風險。

在我們看來，基礎設施和不動產可以作為現代投資組合中的互補配置，在硬資產領域同時提供結構性增長和周期性復甦的投資敞口。

硬資產可實現投資分散化配置

私募不動產與基礎設施歷來同多數公開市場資產類別的相關性較低。對於追求資產分散配置的投資者而言，配置此類資產能夠提升投資組合的抗風險能力。

構建組合韌性：硬資產可作為股票與債券的補充配置

相較於傳統的股債配置，配置私募不動產和私募基礎設施歷來能通過提升收益潛力、降低波動水平來優化組合整體表現。從長期來看，能夠實現更優異的風險調整后收益。

硬資產是當下各大主流長期投資趨勢的核心支柱

大趨勢正在重塑經濟運行模式，但不同硬資產受到的影響存在明顯分化。

我們認為，這些資產類別在多元化硬資產配置組合中各自發揮差異化作用，並形成互補關係。

高度看好的投資主題

私募不動產

私募基礎設施

投資機會主要集中於私募市場

硬資產相關投資主要通過私募市場實現。美國商業不動產市場規模約22萬億美元，其中超90%的資產均為非公開持有。

基礎設施領域藴藏另一重大投資機遇。預計到2040年，全球需投入106萬億美元資金，以支撐數據、電力與交通領域持續增長的需求，該資金規模遠超當前私募基礎設施資產的現有規模。

管理人的選擇至關重要

在私募市場，投資收益高度取決於管理人的選擇。從歷史表現來看，業績排名前四分之一的管理人與后四分之一的管理人之間的業績分化幅度，遠高於公開市場。這説明管理人對投資主題的判斷力、管理規模以及執行能力尤為關鍵。

黑石數十年來深耕私募不動產與基礎設施，持續挖掘具備長期價值的硬資產投資機遇，並在不同市場周期中審慎、有紀律性地完成資金投放。

我們認為，當前環境為這些領域提供了*吸引力的投資機遇，基礎設施需求持續增長，不動產行業基本面也在持續改善。

注：

1.Bloomberg，截至2026年4月30日。該數據基於標普500指數和美國10年期國債的每日收益，在所列期間內計算60%股票、40%債券組合的滾動1個月標準差。

2.2026年私募股權不動產（PERE）投資者展望，截至2026年2月3日。

3. 晨星投資實驗室、美國全國不動產投資信託委員會、劍橋聯合私募數據庫，統計周期為截至2025年9月30日的20年區間。各類指數僅用於展示市場整體表現。文中對比數據僅供參考，不代表具體標的投資表現，也不構成任何資產組合配置建議。相關性用於衡量兩類資產走勢的聯動關係：相關係數+1代表完全正相關，-1代表完全負相關。若兩類資產相關係數為+1，二者漲跌幅度、變動方向完全同步；反之，相關係數為-1則意味着一類資產上漲/下跌時，另一類資產以同等幅度反向波動。行業通用標準為：相關係數*值小於0.70，即視作兩類資產相關性相對較低。各資產對應指數口徑如下：私募不動產採用NFI-ODCE指數；公募不動產投資信託（REITs）採用MSCI美國REIT指數總回報（含分紅）；股票資產採用標普500指數總回報（含股息）；投資級債券採用彭博美國綜合債券指數總回報；市政債券採用彭博美國市政債指數；上市基礎設施採用標普全球基礎設施指數。

4.過往業績不代表未來收益。數據來源：晨星投資實驗室、美國全國不動產投資信託委員會、劍橋聯合諮詢，截至2025年9月30日。行業通用的60/40資產組合配置為：60%資金投向標普500指數，40%資金投向彭博美國綜合債券指數。30%硬資產組合配比：15%私募不動產、15%私募基礎設施、45%標普500指數、25%彭博美國綜合債券指數。私募不動產以NFI-ODCE指數為測算基準；私募基礎設施以劍橋聯合私募基礎設施指數為測算基準。

5.美聯儲，截至2024年6月30日。「公開市場板塊」指全美不動產投資信託協會全行業跟蹤指數涵蓋的全部上市REITs總和，統計口徑剔除林業、電信及特色細分板塊，數據截至2024年6月30日。

6.麥肯錫2025年9月發佈報告《基建發展窗口期》、Preqin2025年全球基礎設施行業報告。「其他類別」包含社會基礎設施（16萬億美元）、環衞水務基礎設施（6萬億美元）、農業基礎設施（5萬億美元）以及國防基礎設施（2萬億美元）。受數據取整影響，各項金額相加總和不等於106萬億美元。

7.劍橋聯合諮詢、晨星，統計區間為2015年1月1日至2024年12月31日，共計十年。私募市場管理人展示收益為內部收益率（IRR）；公開市場管理人展示收益為扣除費用后的複合年化收益率。