香港學生宿舍緊缺，投資者已將目光投向寫字樓改建

有機構測算，2025/26學年，學生宿位短缺超7萬個。

熱度不減的香港學生宿舍賽道又迎來兩筆交易。6月上旬，來自新加坡的資金和香港本地資金接連購入多處物業以改建為學生宿舍。

與此前不同的是，這兩筆交易涉及的標的從存量酒店變成了包含寫字樓等在內的商廈。多家市場機構提供的信息顯示，蜂擁而來的各路資金快速消耗着市場上可供改造的存量酒店，疊加旅遊業回暖，資產價格提升，不少投資者的策略開始發生變化，轉而物色各類寫字樓等物業作為學生宿舍。

據仲量聯行統計，2025/26學年，學生住宿牀位短缺約7.63萬個，到2029/30學年，這一缺口將增加近一倍至約14.7萬個，與此同時，供給總量遠未能滿足預期需求。業內預計，短期內，學生公寓的供應仍處於相對緊張狀態，預計未來三至五年需求仍然強勁。

投資出現新風向

6月上旬，又有多處存量物業被收購併將改建為學生宿舍。

一家名為偉合控股（Wee Hur Holdings）的新加坡上市公司近日宣佈，該公司在香港收購了位於九龍的一處物業One Bedford Place，並計劃將其改建為擁有500個牀位的學生宿舍。

同期另有市場消息稱，香港老牌紡織企業晶苑集團擬斥資合計4.4億港元收購香港九龍城及紅磡兩處物業，計劃將其改建並重建為學生公寓。

值得一提的是，上述兩筆交易中有兩處物業均為商業寫字樓。

偉合控股披露，此次收購的One Bedford Place，樓高26層，總樓面面積超18萬平方呎，於2024年落成。原業主樂風集團近來出現財務壓力，該物業被銀行接管，並於今年2月份以公開招標的方式尋找買家。晶苑集團拿下的九龍城物業則是一幢8層的教育主題商廈。

過去，大部分有意進行學生公寓業務的投資者會選擇存量酒店作為目標。

「核心區位存量酒店改造效率高，酒店物業格局、配套與學生公寓適配度高，無須大規模拆改，改造周期短、成本可控，能快速投入運營。」中原投資副總裁馬耀揚向第一財經表示，而學生公寓需求剛性且穩定，租客以高校非本地生為主，租約與學年同步，入住率常年維持在95%以上，租金收繳率有家長擔保做支撐，現金流確定性極高。

這也促使存量酒店改造為改造學生公寓成為當前香港市場「投入低、見效快、回報穩」的優質投資選擇之一。

仲量聯行發佈的報告顯示，2025年，在與酒店相關交易中，將存量酒店改為學生宿舍的交易佔比從此前的45.4%大幅提升至52.4%，可供改造的優質酒店存量正在快速減少，預計2026年酒店大宗交易規模將出現下滑。

越來越多資金消耗着存量酒店物業，香港的酒店有點「不夠用了」。世邦魏理仕方面提及，過去幾年，市場上已有大量三星級或以下的舊式酒店成功改建為學生公寓。

與此同時，香港旅遊市場的修復也給酒店物業的出售帶來了更多變數。

仲量聯行香港資本市場部主管陳國章也表示，近來兩年訪港旅客增長明顯，酒店生意回升，房價上漲，同步推高了資產價格，酒店改建為學生公寓的利潤空間逐步收窄；同時，業主出售酒店的意願也有所降低，現時市場上正放售又可轉作學生公寓的酒店已買少見少。

合適的酒店物業被市場消化得七七八八，投資者也開始將視線投向其他類型的物業。

世邦魏理仕香港資本市場部執行董事兼主管甄浚岷向記者透露，今年以來，來港諮詢學生公寓投資的資金明顯增加，主要包括私募基金、家族辦公室、本地發展商、長線機構資金等。這些投資者近期更關注可改造的商業物業（如活化商廈、寫字樓等），因其獲取相對靈活且價格更具吸引力。

這其中，低迷許久的商辦市場充滿更多市場機遇。仲量聯行報告顯示，香港的乙級商廈空置率已超過連續五年高於10%，且乙、丙級寫字樓的租金較2019年的峰值下跌15.2%，資本價值更是大幅下挫50.5%。

與此同時，港府在2025年7月提出的「城中學舍計劃」，簡化審批程序並降低了寫字樓改建宿舍的監管門檻。截至今年2月4日，當局已接獲25宗申請，涉及約5100個牀位，當中大多數為整幢改裝。投資者正在加快相關部署的步伐。

改建成本不菲

將酒店改造為學生公寓，相對來説較為簡單。世邦魏理仕方面提到，酒店因其本身已具備獨立房間和洗手間，改裝成本極低，日后還原回酒店房間也相對便捷。

（一步居·38單人間）

以中原投資旗下正在改建中的西半山「一步居·38」為例，儘管項目提供的單人間或雙人間面積不大，但每個房間都有面積較大的窗户，獨立或兩人共用的衞浴，以及牀、空調、冰箱、衣櫃等完整的設施；項目公區還設有自習室、廚房、洗衣間、健身房等空間。

而對寫字樓進行相同的改造，面臨的難題則明顯更多。按主要成本而言，商廈及酒店改建為學生宿舍的差異在於窗户設計；機電系統改造，特別是供水及排污設施，例如由共享設施轉為每房獨立衞浴；外牆翻新或升級工程等。

仲量聯行香港項目發展服務部主管黃天賜向記者表示，一般而言，新式商業大廈在設計上未必已預留符合住宿用途的條件，例如不少商廈以玻璃幕牆設計，未必設有足夠可以開啟的窗户（openable window），未能符合學生宿舍房間的基本要求，投資者因此需在機電系統及窗户設計上作出重大調整，無論採取重置窗户或優化通風方案，均會顯著增加資本開支及施工時間。

黃天賜提到，若純以室內裝修計算，酒店改建為學生宿舍與商廈改建的資本開支比例一般約為1:1.5至1.6（酒店vs商廈）。當上述窗户、機電及翻新工程等因素也納入考慮，整體改造成本比例有機會進一步擴大至最高約1:3。

據仲量聯行測算，乙級/丙級寫字樓改造成本約2800港元/平方呎；記者從中原投資方面獲悉，該公司改建而成的學生公寓「一步居117」建築面積約2.45萬平方呎，改造成本約2000萬港元，約合每平方尺814港元。改造成本差距明顯。

「雖然商廈的改裝成本較酒店的高，但目前不少已被銀主接管的全幢商廈均以大幅折讓價出售，令整體發展成本可控，轉作學生住宿仍然有利可圖，回報仍較有吸引力。」黃天賜認為。

事實上，偉合控股收購的上述One Bedford Place，在今年2月份放售時，市場估值超19億港元。市場消息稱，偉合控股最終以7.2億港元拿下該項目。若以此計，成交價較估值大幅下降超6成，性價比突出。

另據仲量聯行報告，雖然乙、丙級商廈改建為學生公寓的工程難度及資本開支普遍高於酒店，但其潛在投資回報仍較可觀，預計五年投資期內的目標內部回報率可達15%至18%。

不過，並非所有寫字樓都適合此類改建。上述機構提到，具有潛力的資產通常造價折讓較大、業主出售意願高且缺乏其他替代用途，鄰近大學、擁有單一業權或業權已統一的物業等。黃天賜提到，市場上僅有一半乙、丙級寫字樓合用。

業內預計，未來可改造的物業類型預計會進一步擴大。甄浚岷認為，除酒店外，將擴大至住宅公寓大廈、甲級寫字樓、活化商廈及部分零售物業。這一趨勢將有助於消化部分商業地產存量，提升資產流動性並推動市場結構轉型，同時也會加速非核心商業資產的重新定位。