擇優補充增量 | 2026年1-6月房地產企業新增土地儲備報告

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摘要：房企推行存量盤活擇優補儲策略，民企參拍熱度持續回升。（報告期：2026.05.26-2026.06.16）

企業表現

企業存量土儲分類處置，擇優補充增量

觀點指數 房地產企業新增土地儲備報告顯示，報告期內前50房企1-5月新增土地建築面積1823.23萬平方米，同比下降28.54%。

單月來看，5月前50房企新增全口徑土儲為397.34萬平方米，環比上升101.9%，同比上升52.74%。

1-5月，華潤置地、保利發展控股、中海地產新增的全口徑土地儲備分別為211.44萬平方米、106.89萬平方米、74.03萬平方米，處於領先位置。

從權益拿地金額來看，1-5月土地投資力度最大的企業為華潤置地、越秀集團、保利發展控股、中國金茂、濱江集團，權益拓儲金額分別為290.82億元、236.04億元、205.27億元、103.89億元、95.48億元。

從新增貨值來看，1-5月土地新增貨值最多的企業為華潤置地、越秀集團、保利發展控股、中國金茂、濱江集團，新增貨值分別為596.71億元、567億元、325.38億元、249.85億元、165.35億元。

本報告期，少數房企舉行股東大會。總體來看，企業主要實行存量盤活為主、擇優補充增量的土地策略，以此來開展土地投資工作。

如首開股份擇優佈局優質地塊；招商蛇口一方面順應市場變化調整銷售、投資、開發的節奏，另一方面則堅持聚焦核心、量入爲出、以銷定投的策略；萬科則明確，2026年將繼續推進存量盤活與土地收儲兩項工作。一方面，項目「盤」而要「活」，將按照「一地一方案」的原則，加強對存量土地的統籌規劃和開發階段的經營策劃。另一方面，因地制宜推動無法開發項目的處置退出，結合土地具體情況、當地財政狀況等，爭取通過地方政府專項債券資金等政策工具，推動公司存量閒置土地以合理價格退出。

據此可以瞭解到，增量開發空間持續收窄，存量資產的盤活與處置能力或將成為房企的核心經營壁壘。未來房企的土儲競爭將不再是比拼總量規模，核心城市優質土儲的佔比將直接決定企業的經營韌性。佈局失衡、低效土儲佔比過高的企業仍將面臨較長的資產出清周期，而手握核心城市優質存量的企業將率先實現經營修復，行業資產質量與生存能力的分化會進一步固化。

土地供應

宅地供應環比回升，能級分化與策略差異凸顯

據觀點指數監測，5月數據顯示，一二三線城市供應住宅用地357宗，供應土地規劃建築面積2260.84萬平方米，環比上升27.63%，供應土地起始樓面價5125元每平方米，同比上升1.86%。

5月，二線城市供應規劃建築面積703.1萬平方米，對比4月環比上升45.8%，其起始樓面價達到6759元/平方米，環比下降14.77%。5月三線城市供應宗數為236宗，供應土地建面1486.92萬平方米，環比上升26.67%。

觀點指數觀察到，二線城市供應規劃建築面積環比上升，增速在各線城市中最高；但起始樓面價僅為6759元/平方米，環比大幅下降。這種量漲價跌的反差，反映出地方政府為吸引房企拿地、提高土地成交率，主動降低土地出讓門檻。

三線城市供應宗數達236宗，佔總宗數的66.1%；供應規劃建築面積1486.92萬平方米，佔總建面的65.8%。這表明地方政府土地供應重心持續下沉，三四線城市仍是土地財政依賴度較高的區域。

據觀點指數觀察，強二線城市南京、無錫、廈門聚焦「優地優供」，通過提升地塊品質吸引房企。而三線城市（襄陽）仍以較大規模商住用地供應為主，重點在於穩定市場預期和保障財政收入。

同一城市的內部供應也明顯分化，如無錫外圍區域側重產業導入，核心區域側重居住功能提升。精準供地策略大幅減少無效供應，但三四線城市整體仍面臨較大去化壓力，部分低效地塊仍可能出現流拍，市場分化將進一步加劇。

收儲方面，湛江擬運用地方政府專項債券資金3.14億元收回湛江交投集團旗下湛江寶藍房地產有限公司位於麻章區的187畝宅地。該地塊於2020年12月由湛江交投以3.03億元競得，原須配建小學及幼兒園，但空置已達5年半，此次收回價格較原價高出1103.46萬元。湛江交投此前的尚藍花園地塊亦被9.62億元收回，較原價高出1.12億元。

觀點指數認為，高於原價收儲是基於房企前期投入成本的考量。房企拿地后長期閒置，已承擔融資利息、配建小學幼兒園等額外投入，政府按「原價+合理補償」收儲，實為避免處置損失引發債務連鎖反應，並非單純「高於拿地價」。

土地成交

拿地主體結構優化，民營房企參拍積極性提高

5月最新數據顯示，一二三線城市成交住宅用地226宗，成交土地規劃建築面積1210.19萬平方米，環比下降5.79%；成交總價853.37億元，環比上升8.9%；成交樓面均價7050.7元每平方米；平均溢價率10.27%。

5 月一二三線城市成交住宅面積下降，成交樓面均價環比大幅上漲。這一背離走勢的核心原因是高價值優質地塊成交佔比顯著提升。5月平均溢價率達到10.27%，表明房企對優質地塊的拿地意願明顯增強。

二線城市住宅用地成交的土地規劃建築面積為361.86萬平方米，環比下降14.24%；成交總價為357億元，環比上升6.61%。成交樓面價為9865.81元每平方米，環比上升24.32%。樓面價創下近一年來的新高。

三線城市成交的住宅用地規劃建築面積為741.78萬平方米，環比下降6.92%；成交總價為225.64億元，環比上升3.67%；成交樓面價3041.94元每平方米。

從二線城市的內部來看，核心城市核心區優質土地的稀缺性將更為突出，地價仍有上漲空間，但整體不會出現全面上漲，非核心區域地價可能繼續承壓。

整體來看，主要是各地政府積極調整供地策略，大幅減少遠郊無效供應，集中推出主城區優質低密地塊。南京、蘇州、無錫等城市均明確提出 「提質縮量」的供地方針，將有限的建設用地指標向核心區域和改善型需求傾斜。

不過，城市間與城市內的分化持續加劇。土地市場回暖呈現出明顯的結構性特徵，僅強二線城市核心板塊率先復甦，三四線城市仍面臨較大的壓力。同一城市內部，核心成熟區域與外圍遠郊板塊熱度天差地別，本次所有高溢價地塊均位於配套完善、教育醫療資源豐富的核心區域，外圍地塊仍多以底價成交或流拍。

從拿地企業的格局來看，目前拿地主體結構優化，民企活躍度有所回升。央企國企仍是優質地塊的主力軍，保利、中海、建發等頭部房企憑藉資金優勢斬獲多宗核心地塊。民營房企參與度顯著提升，成為最大的亮點。

隨着市場信心的恢復和融資環境的改善，更多優質民營房企或將重新回到土地市場。但它們的投資將更加謹慎，主要聚焦於自己熟悉的城市和擅長的產品領域。

城市策略

核心優質地塊市場化競爭激烈，非核心維持底價成交

據觀點指數不完全統計，2026年5月20日-2026年6月11日期間，6個重點城市一共有33宗宅地供應，面積108.55萬平方米，起始價416.02億元。

期內，北京市發佈了2026年第五輪擬供應商品住宅用地清單，共涉及4宗地，土地面積約16公頃，建築規模約23萬平方米，上述用地擬於近期供應。

本輪清單項目加大站城融合力度，全部位於軌道站點周邊需求突出的區域。同時，注重區域均衡佈局，中心城區、多點地區、生態涵養區3個圈層均有涉及。其中，石景山區2宗，房山區、門頭溝區各1宗。

上海發佈上海市國有建設用地使用權出讓公告滬告字[2026]第043號、第044號。其中，滬告字[2026]第043號涉及靜安區、浦東新區、閔行區、松江區共計4幅居住用地，滬告字（2026）第044號涉及嘉定區共計2幅居住用地（組合出讓），總出讓面積約為18萬平方米，總起始價達到104.22億元，現場交易將於2026年6月30日舉行。

深圳掛牌一宗住宅用地，位於寶安區新安街道，是寶中西組團北街坊地塊。該宗地編號A002-0113，用地面積3.74萬平方米，建築面積11.95萬平方米，容積率3.19。地塊起拍總價52.8億元，起拍樓面價約4.4萬元/平，採用價高者得的方式，無最高限價。深圳未官宣全面取消土地出讓限價政策，但‌實際操作中已對優質地塊試點「價高者得+不限售」‌，體現從「房地聯動限價」向「市場化定價」過渡的局部轉向。

杭州掛牌出讓兩宗地塊，起始總價23.14億元，地塊用途均為住宅（設配套公建）用地。此次出讓的兩宗地塊分別位於蕭山區和余杭區。其中，蕭山區江南科技城南單元XS060101-16地塊為普通商品住房用地，出讓面積約5.9萬平方米，起始價約11.32億元。

濱江、余杭區2宗宅地，出讓面積132.6畝，建築面積15.1萬平方米，起始價44.5億元，預計將於6月26日正式出讓。兩宗地塊均為全市住宅品質提升試點項目，實行自由競價，按照價高者得的原則確定競得人。於2026年6月30日正式出讓的5宗涉宅地塊，出讓面積253畝，建築面積30.7萬平方米，起始總價39.7億元。部分地塊被列為全市住宅品質提升試點項目，同樣實行自由競價、價高者得，取消限價約束。

供地節奏加快，優質地塊集中入市。僅杭州一市就計劃在6月份分三批出讓9宗涉宅地塊，總起始價107.34億元。重點城市正逐步擺脫限價的束縛，並從優質地塊向普通地塊擴展，從核心城市向二三線城市延伸，最終實現土地價格由市場供需決定。

成交方面，據觀點指數不完全統計，2026年5月20日-2026年6月11日期間，6個重點城市一共有22宗地成交，成交價324.64億元，成交土地面積59.63萬平方米。

虹口區C080301單元hk306-08地塊（瑞虹地塊）吸引12家競買人，經63輪競價，由上海城投置地以總價19.3億元競得，成交樓面價108502元/平方米，溢價率35.63%。

從成交結果來看，本輪土拍呈現出明顯的「核心聚集」特徵。本輪5宗地塊中有4宗溢價率超過15%，其中兩宗達到40%以上，顯示出上海核心區域及改善型產品用地仍具有較強的吸引力。

據觀點指數觀察，非核心、低熱度地塊基本由地方國企、城投平臺託底拿地，保障供地節奏穩定，如本期北京底價成交地塊均由北京城建、順義城發、未來科技城昌信置業等地方國資主體摘得。核心優質地塊則進入完全市場化競爭，聚集了全國性頭部央企、民企與區域型房企等。

在行業整體投資審慎的大背景下，即使核心一線或強二線城市，土地市場結構性分化的趨勢也並未改變，全面普漲難現。房企資金會優先選擇配套成熟、需求支撐紮實、去化確定性高的地塊。遠郊、配套不完善、供需失衡的板塊，土拍將長期維持底價成交、國企託底的狀態，部分弱區位地塊甚至可能出現流拍。

本文節選自《擇優補充增量 | 2026年1-6月房地產企業新增土地儲備報告》