福建首座高奢mall，把一手王炸打糊了

廈門蓮阪，矗立着一座改寫城市商業版圖的地標。

2009年，當廈門磐基中心攜GUCCI、BOTTEGA VENETA、BURBERRY等一眾國際重奢品牌亮相時，整個福建的高端消費史被徹底改寫。

在此之前，廈門乃至閩南地區的奢侈品消費是散落且曖昧的——本地人要麼尋求海外親屬代購，要麼飛往香港掃貨，最后才擠在免税商場里碰運氣。磐基的出現，第一次讓福建人可以在家門口體面地拎起一隻最新款的BV手袋。它被冠以「福建首座奢華購物中心」的名號，風光無兩，成為廈門高端消費的啓蒙者。

然而，這座曾經獨霸閩南奢侈品版圖的商業地標，卻在十幾年間經歷了從巔峰到落寞的戲劇性轉折。先是被距離僅1.3公里的廈門萬象城「截胡」——LV臨時改道、GUCCI等核心品牌集體出走，磐基的奢侈品矩陣瞬間瓦解。隨后，它試圖通過多元化改造自救，增加輕奢、餐飲、體驗業態，甚至推出了「3.0版城市品質生活方式中心」的新定位。

但一切努力似乎都慢了半拍。2022年，磐基選擇將運營權交給華潤萬象生活，寄望於這位國內商業運營的「優等生」能帶來轉機。四年合作匆匆而過，定位的搖擺、與萬象城的內耗、品牌調整的反覆受挫，最終讓雙方在2026年5月宣告分手。

回過頭看，磐基的敗局並非死於對手太強，而是死於自己的猶豫與錯位。它曾經是那個抓住時代機遇的開拓者，卻在關鍵時刻失去了對自身命運的掌控——從依賴信達免税團隊起步，到被迫轉型輕資產輸出，再到與華潤合作卻始終無法解決與萬象城同室操戈的結構性矛盾。

它被自己曾經引以為傲的「重奢基因」所困，既不願徹底降維做大眾商業，又無力守住高端陣地。福建第一座高奢mall，終究沒能打敗那個搖擺不定的自己。

01.

起步蓮阪

福建奢侈品購物中心「第一人」

理解磐基的誕生，必須回到1990年代的廈門。

彼時的廈門，在1980年被批准設立經濟特區后，經濟建設正處於高速發展的階段，逐步追上因長期作為海防一線而耽誤的城市發展，初步形成以工業為主、工貿結合、各業綜合發展的外向型經濟特區。

與之同步，高端消費需求也在增長。海外歸來的僑胞、富裕起來的閩南商人，都希望在家門口就能買到國際一線品牌。於是廈門國貿免税商場（后更名為「信達免税商場」）在1988年應運而生，專營外幣免税商品，是廈門高端百貨的開山鼻祖，承載着當時廈門人對國際化的想象，但因其特殊性與普通市民有一定距離。

1995年，國家取消免税政策，廈門國貿免税商場轉軌經營，更名為信達免税商場。1998年，中山路華輝廣場（后更換為巴黎春天百貨）開業，隨后來雅百貨、天虹百貨等相繼入局，共同為廈門消費者帶來一批國際性品牌，廈門迎來了傳統百貨的黃金時代。

此時的廈門商業中心雖仍在中山路一帶，但已明確城市規劃往東北方向拓展。1993，廈禾路啟動大規模拆建，而廈禾路以北的蓮阪，當時仍屬於農業和工業交叉共存的城郊地帶，位於廈門繁華地段邊緣，正在尋求發展轉型，大量外來人口湧入，自然成爲了投資熱土。

應時代大潮而動，磐基由此起家。

紮根蓮阪，成於住宅

1997年，磐基國際成立。乘着廈門城市東擴的機遇，參與到了如火如荼的住宅地產開發中，先后於廈門的蓮阪區域投資了「百合花園」、「陽光百合」，以及漳州的「花開富貴」三個住宅項目。

住宅開發爲磐基帶來了第一桶金，為其后續的商業版圖搭建打下了基礎。2005年，磐基啟動磐基中心建設，該項目落位於蓮阪商圈核心區位，緊貼着磐基首個樓盤項目「百合花園」，規劃爲集國際五星級酒店、名品中心、5A甲級寫字樓三位一體的綜合性商業項目。

磐基中心所在地周邊區域於2003年啟動大規模拆遷改造工作，力圖打造為「交通便捷、商業繁榮、生態型的城市中心商業區」。

與此同時，整個廈門的商業形態正經歷一場「購物中心革命」。2001 年，SM廈門一期（廈門SM城市廣場）開業，是廈門第一個真正意義上的購物中心，引領着嘉禾路商圈的大眾消費潮流，而高端mall在該片區仍是空白存在。

隨着福建經濟的崛起，廈門及周邊消費者對真正的奢華購物中心的需求日益強勁，他們開始涌向香港或是境外以尋求高端消費之地。

聯手信達，造廈門首座奢華購物中心

磐基中心建設之時，廈門的商業環境仍在持續進化，特別是在2006年，來自香港的新世界百貨宣佈「將攜上百新名品登陸」，就此掀起廈門百貨業高端化大戰。

這一年，信達免税商場進行閉店裝修，通過增設垂直電梯、品牌重裝搬遷等方式提升項目檔次；巴黎春天百貨亦對內部的品牌進行了大力度調整；天虹商場則啟動擴張步伐，新店增大國內外中高檔品牌的引入。各大百貨都把目光投向一處——高檔，目的只有一個——爭奪最大份額的高端消費人群。

混戰之間，磐基中心明確了打造「福建首座奢華購物中心」的決心。但此時的磐基無任何零售商業的基因，缺乏相關的團隊和經驗，合作經營便成了最便捷的方式。

2007年，磐基與信達免税商場簽約，雙方聯手組建經營管理團隊，信達免税商場總經理黃福興的信達免税團隊為磐基中心進行招商與管理。信達免税商場作為國家首批5個經濟特區免税商場之一，擁有直接對接國際大牌總部及核心代理商的資質與人脈。信達的「背書」和「牽線」，是磐基能夠拿下GUCCI等重奢品牌的關鍵敲門磚。

兩年后，磐基中心開業，引入廈門首家GUCCI、BOTTEGA VENETA、BURBERRY、VALENTINO等國際一線品牌組成的奢華陣容，以奢侈品為主的零售業態佔比高達80%，一度成為閩南地區高端客群的購物首選商場。

相較之下，此時的信達免税商場亦受制於自身項目體量較小限制，再難提升，便將大部分資源傾注到了磐基中心的合作經營中去。

02.

告別信達

自立門户卻遇最大對手

往后相當長的時間內，磐基中心獨霸廈門高端消費市場，直到一公里之外的廈門萬象城出現。

磐基自立，調改不止

磐基中心步入正軌，磐基集團逐漸培養起了自己的商業運營團隊，掌握了奢侈品招商和高端商場管理的方法論。

2011-2012年期間，廈門信達免税商場背后的母公司（國貿控股集團）開始整合旗下商業資源，孵化出了 「美歲商業」 這一專業商管品牌，並將信達免税團隊人員召回，磐基中心逐步轉為業主方完全自營。

自立更新，磐基中心啟動硬件改造。2013年至2015年間，進行了二期擴建，而項目一期在2015年9月閉館升級、2016年煥新開業。整體改造完成后，項目商業面積增加至8萬㎡，擁有8000㎡的下沉式花園廣場，實現了體量、硬件、業態的全面提升。

圖片來源 · 項目官方

品牌組合上，保持原有的重奢品牌優勢外，重裝后的磐基中心加重了輕奢品牌比重，將輕奢品牌比例提升至30%左右，包括Jimmy Choo、Coach、Michael Kors、Tory Burch、MCM、Kent & Curwen、ATTOS Group、Emporio Armani、Versus、Red Valentino、Ports、COS、BMW、UM共14家輕奢品牌店，其中多數為廈門或是福建唯一品牌店。

調改不止，磐基中心邁開了多元化改造的步伐。不僅增添更多輕奢品牌，還增加了更多獨具特色的體驗式精品業態，以滿足不同消費階層的購物需求，一如引進博納影城、精品超市、國際餐飲、言幾又書店和美式家居生活品牌等。

餐飲品牌方面，在鼎泰豐、欣葉之外，又引進國內享有盛名的沉浸式情景體驗餐飲品牌，帶來千年江南文化的福建首家杭幫菜「桂滿隴」、千年秦漢文化的高端西北菜大秦小宴、親民的茅廬川菜，以及喜茶、MIMO、AT CAFé等休閒社交品牌。

2020年12月，在磐基中心以東、直線距離不足1公里的蓮花公園旁，磐基置業又傾力打造出總體量約13.8萬㎡的城市文旅商業綜合體——磐基•蓮花里，包括體量約2萬㎡的體驗式商業空間、5A甲級寫字樓及廈門華爾道夫酒店等。

萬象登場，磐基承壓

在磐基中心升級改造關鍵階段，華潤在2013年12月拿下萬象城地塊，距離磐基中心僅1.3公里。

2015年，磐基中心二期開業，奢牌陣容達到巔峰。可剛從廈門馬哥孛羅東方大酒店撤出（2004年開業，LV在中國開出的第10家店）的LV卻未如期而來，它在觀望，尋找合適之地。

變局的出現，在2018年廈門萬象城開業后愈加明顯。受制於廈門的城市體量，多數奢侈品品牌只能二選一，LV轉向引發了多米諾骨牌效應，GUCCI、BURBERRY、BOTTEGA VENETA、VALENTINO、JIMMY CHOO悉數從磐基轉向萬象城，磐基遇挫，被迫轉型。

廈門萬象城開業當天客流22萬人次、業績1200萬元，2019年的銷售額便已達20億元，業績逐年攀升，到2021年超過60億元，超過SM廈門一舉登頂「福建店王」。

面對廈門萬象城的衝擊，磐基中心於2019年提出了「3.0版城市品質生活方式中心」的新定位，繼續增加餐飲、體驗業態，瞄準城市精英家庭的親子需求，努力引入兒童趣味互動品牌，又打造了「磐基匯」客户服務平臺，利用積累多年的會員系統，為VIP會員提供更多服務，以增強客户黏性。

然而，在奢侈品品牌矩陣削弱的狀況下，疊加疫情衝擊，經營頹勢難止。磐基逐步將輕資產和重資產做了分離，並將負責商業、物業和招商的團隊都做了優化，為引入管理方做好準備。

2022年，磐基選擇放手，將磐基中心、磐基•蓮花里兩個項目的運營權均交由華潤萬象生活，「磐基匯」VIP會員亦接入華潤會員積分體系。

03.

四年合作

註定分手

華潤萬象生活全面接手磐基中心后，雙方度過了一個短暫的「蜜月期」。但隨着合作深入，先天區位定位的結構性矛盾，后續品牌策略執行層面的無力，讓合作在四年后走向終結。

短暫蜜月期：品牌調整30%、下沉廣場激發活力

會員系統的打通，磐基兩個項目接入「一點萬象」會員系統，可享受集萬象星、享受權益。雙方甚至還打通了廈門華爾道夫酒店及廈門磐基希爾頓酒店的會員權益，合作首年會員規模增長35%、會員消費人數同比提升124%。

華潤萬象生活團隊以下沉花園廣場為突破點，在磐基中心的花園廣場打造輕餐、微醺氛圍，並通過舉辦GARDEN MARKET/粉紅沙漠/劇本殺/走秀等一系列活動，引入露營烤肉、圍爐煮茶等熱門場景，吸引了更多城市年輕消費者關注，客流大幅提升。

品牌層面，合作首年，磐基中心品牌調整比例達30%，包括引入廈門本地輕餐品牌Juicy Supply、同仁四季椰子雞福建首店、新中式茶飲品牌BASAO、茶理宜世等。

煩惱搖擺期：定位舉棋不定，結構性「死結」無解

往后三年，磐基美粧矩陣打造中途折戟、腕錶品牌接連出走，高端路線難以為繼，轉型大眾消費又缺乏差異化優勢，定位搖擺不定，與華潤萬象生活的合作終在2026年5月宣告結束。

在外界看來，一開始這場合作就存在結構性「死結」，是磐基選了最尷尬的活法。一方面，稀缺的重奢資源，華潤必然優先傾斜給廈門萬象城，尤其當萬象城二期開業后，磐基只能拿到次級品牌。

另一方面，磐基中心與萬象城相距僅1.3公里，華潤無法同時讓兩個項目都做重奢，又不願把磐基徹底降級到「萬象匯」系列。因為，磐基中心是一座已有重奢基因的存量物業，將其「降維」為近似萬象匯的定位意味着大量品牌關係需要重組，並非易事。

結果顯而易見，磐基在合作中定位「不上不下」——高端路線走不通，大眾差異化又做不起來。這種尷尬的局面，本質上是磐基當初選擇與直接競爭對手的集團公司合作所必然付出的代價。

所以，與其説被萬象城打敗，不如説磐基自己把自己送進了「同室操戈」的囚徒困境。

當然磐基今日之飄零，外部競爭只是誘因，真正衰落的是其自身在戰略定位、資源掌控和轉型路徑上的反覆搖擺與內在矛盾。

■ 先天短板：沒有自己的「商業之根」

磐基從誕生起就依賴外部團隊——先靠信達免税團隊的資源和關係拿下GUCCI等重奢品牌，之后信達團隊撤離，磐基才被迫自營。它始終沒有建立起屬於自己的、不可替代的奢侈品運營能力。

相比之下，萬象城背后是華潤成熟的商業體系和品牌生態。磐基的奢華基因是「借來的」，一旦借力方撤離或外部環境變化，根基就不穩。

■ 戰略猶豫：在「堅守高端」與「降維求生」之間反覆橫跳

被萬象城衝擊后，磐基沒有果斷選擇一條清晰的路徑：

若堅持高端，就應該不惜代價留住LV、GUCCI等核心品牌，哪怕給予更優厚的條件。若轉向大眾品質生活，就應該徹底重組品牌矩陣，放下重奢光環。

但磐基的實際做法是：一邊增加輕奢、餐飲、兒童體驗，試圖做「3.0版品質生活中心」；一邊又捨不得放棄原有的高端調性。這種「既要又要」導致定位模糊，消費者認知混亂，最終兩頭不靠。

■ 預判失誤：錯過了自我革新的最佳時機

在2015年前后，磐基其實有過主動調整的空間——那時萬象城尚未開業，磐基是廈門唯一的奢侈品地標。但它更多在做硬件擴容、增加輕奢，沒有預判到高端市場即將出現的激烈爭奪，也沒有提前綁定品牌方的長期獨域協議。

等到2018年萬象城開業、LV臨時「跳票」，磐基才被動反應。這種對競爭節奏的誤判和對自身護城河的過度自信，屬於典型的戰略懶惰。

綜上可知，萬象城的出現確實加速了磐基的下滑，但它更像一面鏡子，照出了磐基長期存在的致命內傷。

回看磐基二十年商業征途，從福建第一座高奢購物中心的意氣風發，到如今運營權易手、定位模糊的落寞身影，它的故事並不是一部簡單的「被對手擊垮」的時代悲劇。

萬象城固然是強大的后來者，但它更像是那面照妖鏡，映照出磐基自身長期積累的病灶：能力空心——從未真正掌握奢侈品商業運營的核心資源；定位搖擺——在高端與大眾之間反覆搖擺，沒有決斷力；戰略短視——選擇了與死敵「同牀異夢」的合作模式，把自己置於必輸的結構中。

所以，與其説「磐基被萬象城打敗了」，不如説磐基自己一步步走錯了棋，萬象城只是那個在棋盤上順勢將了一軍的對手。即使沒有萬象城，以磐基的內在脆弱性，迟早也會被另一個萬象城、恆隆或SKP取代。

商業世界的殘酷正在於此：開拓者的光環不能保你一生，唯有清醒的自我認知和果斷的戰略取捨，才能穿越周期。否則，被時代拋棄時，連一聲嘆息都顯得多余。

本文來自微信公眾號「贏商網」，作者：黎浩然，36氪經授權發佈。