國資佈局酒店分化：一邊出清，一邊抄底

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近期「國資佈局酒店業務」出現了新的小插曲。

據北京產權交易所官網披露，青島中天賓館有限公司（以下簡稱「青島中天賓館」）100%股權於近日正式掛牌轉讓，掛牌價格為1億元，轉讓方為國資旗下青島海濱實業有限公司，信息披露至2026年6月24日。

6月15日晚間，中青旅（SH600138，股價7.07元，市值51.18億元）公告稱，公司擬公開掛牌轉讓公司持有的中青旅山水酒店集團股份有限公司（以下簡稱「山水酒店」）51%股權及對其享有的債權。中青旅表示，本次出售事項尚需提交公司股東會審議，涉及的山水酒店資產評估結果尚需履行國有資產備案程序。

與此同時，成立僅10天的國資平臺重慶市福澳企業管理有限公司，拿下了重慶恆大酒店；十堰市國資委實控的湖北省匯智管理諮詢有限公司，跨城抄底了武漢富力萬達嘉華酒店。

一邊是國資剝離相關酒店資產，另一邊是國資全力佈局酒店業務。而在邁點研究院首席分析師郭德榮看來，讓物業迴歸經營屬性，是酒店資產不斷整合的核心。

這兩例掛牌交易極具代表性。

青島中天賓館成立於1986年12月，是國有全資企業青島海濱實業有限公司的全資子公司。根據北京產權交易所披露信息，此次標的為青島中天賓館100%股權，掛牌價格為1億元。青島中天賓館財務表現穩健，2025年實現營業收入282.72萬元，淨利潤145.13萬元；2026年前4個月營業收入為99.49萬元，淨利潤為58.68萬元。截至2026年4月末，公司資產總額為702.25萬元，所有者權益602.38萬元，無大額負債壓力。

而另一筆交易同樣與國資相關。

6月15日晚間，中青旅公告稱，公司擬公開掛牌轉讓公司持有的山水酒店51%股權及對其享有的債權。天眼查顯示，中青旅實際控制人為國務院。山水酒店自2020年起持續虧損，目前資不抵債。截至2026年3月31日，其資產總額為4.66億元，負債總額為5.25億元，淨資產為-5860.23萬元。

這一輪國資酒店剝離並非偶發。

5月4日，越秀地產宣佈擬向最終控股股東廣州越秀附屬企業轉讓多項資產，其中包括位於貴州省畢節市的畢節酒店。據悉，該酒店為非核心區域的非核心資產，且已連續兩年（2024年、2025年）虧損。

2026年4月16日，地方國資控股的沈陽輝山建設投資有限公司掛牌轉讓沈陽春天花正開酒店管理有限公司90%股權。

往前追溯可知，2025年以來，國資酒店轉讓是有選擇、有秩序、有標準的結構性出清。江西高技術產業發展有限責任公司掛牌轉讓了南昌園中源大酒店一批經營資產；中鐵置業以6.93億元底價掛牌轉讓三亞子悦酒店管理公司100%股權，而標的公司2024年虧損高達5.14億元；中國金茂以22.65億元出售三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店。

從交易結構看，本輪優先處置的是非主業、低效、分散持有的資產。轉讓標的多為國企多元化發展階段形成的配套型、非核心型資產。

「這與國企‘兩非剝離’考覈有着一定關係。」郭德榮認為，讓物業迴歸經營屬性，是酒店資產不斷整合的核心。無論是低價收儲、還是區域整合，在資產包融資計劃上，國資增加了可能性和可塑性。

值得注意的是，一批地方國資平臺正順勢入場，主動佈局酒店業態。

5月23日，啟東市寅陽鎮恆大海上城堡酒店以6949萬元成交，買家是地方國資背景的啟東燦爛景區管理有限公司。

更早之前，正式拍賣前3天才成立的國有獨資控股企業宜昌長樂旅遊文化發展有限公司，以2億元的價格拿下宜昌富力皇冠假日酒店；成立僅10天的國資平臺重慶市福澳企業管理有限公司，拿下了重慶恆大酒店；十堰市國資委實控的湖北省匯智管理諮詢有限公司，跨城抄底了武漢富力萬達嘉華酒店；鄂州市屬國資城控物流，接手了爛尾多年的鄂州紅蓮湖原恆大童世界配套酒店……

從當前國資入場酒店的路徑來看，除藉助本輪資產出清通過市場化收購，低價佈局優質存量資產外，另一類則是區域國資內部整合，形成規模效應。例如，青島膠澳臨空投資發展有限公司整合青島當地13家酒店，實現100%控股。

「當前大量酒店資產和管理公司背后都有國資的身影。」郭德榮表示，通過不斷整合旗下酒店資源或者出清存量物業，國資能夠始終保持相對健康的現金流。出清是爲了降低負債率，整合是爲了做大資產包。

「在市場競爭越來越激烈的當下，國資的加入，不僅是資本的加持，更是讓住宿消費朝着良性發展成為可能。」郭德榮介紹。

邁點研究院在一份報告中也指出，對地方國資而言，接盤酒店不良資產，既是響應政策號召，也是自身轉型的需要。從過去依賴「土地財政」的城投模式，轉向「資產運營」的產投模式，酒店這類核心地段的重資產，正是優化資產配置、實現國有資產保值增值的優質選擇。

不過該報告也指出，國資接盤更核心的挑戰在於運營能力的短板。酒店運營是一門精細化的生意，需要精準的市場定位、專業的服務管理、靈活的營銷推廣。因此，國資平臺后續還需破解三大核心命題：一是平衡戰略與市場，既兼顧政務接待等功能，也遵循市場規律；二是補齊運營短板，通過委託管理、品牌合作引入專業力量，建立市場化激勵機制，打破行政化束縛；三是摒棄政績導向，探索「酒店+文旅」「酒店+政企接待」等複合業態，提升資產坪效，實現國有資產的長期保值增值。

封面圖片來源：祝裕