西藏信託進退 中國金茂8.84億元回購體北金茂府51%權益

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觀點網 時隔兩年，中國金茂正式收回體北金茂府項目51%權益。

6月16日，中國金茂公告宣佈，旗下間接全資附屬公司北京亦城與嘉興琮茂簽署股權轉讓協議，收購嘉興琮茂持有的天津體茂51%的股權及債權本息約5.216億元，總對價約為8.842億元。

交易前，天津體茂由中國金茂間接聯屬公司天津東輝持股49%、嘉興琮茂持股51%；交易完成后，天津體茂將成為中國金茂間接全資附屬公司。

對於本次收購，公告表示嘉興琮茂因自身資金安排擬處置所持項目股權；完成本次收購有利於保障后續開發與交付工作有序推進。

兩年進退

此次中國金茂簽署的收購標的，實際上是將兩年前2.55億元掛牌轉讓的資產全額回收。

時間最早可追溯至2023年5月29日，中國金茂旗下天津東輝產創與中海、龍湖、華潤三家爭奪競價后，以10.4%的溢價率拿下河西區體院西地塊，成交總價59.1億元。

次月，天津體茂置業有限公司註冊成立，由天津東輝100%全資控股，專門負責該地塊整體開發運營。

資料顯示，項目宗地佔地約10.82萬平方米，計容建築面積約22.647萬平方米，涵蓋高端住宅、幼兒園、社區商業等配套，規劃1307套改善户型，計劃2027年9月整體竣工。

作為中國金茂在全國的首府系3.0迭代作品，該宗地所開發的體北金茂府定位北方高端改善標杆。

紅盤熱度之下，拿地當年末，體北金茂府迎來首開。彼時官方信息披露，體北金茂府首開成交總金額超15億，創下了天津單盤首開金額近三年的新高。

即便項目首開去化表現亮眼，但高額土地成本疊加持續加碼的建安支出，仍讓項目資金壓力持續攀升。

早在當年11月份，天津體茂置業便與中國建設銀行天津河西支行簽訂房地產開發貸借款合同，將該筆借款為項目專項房地產開發貸款，資金專款用於體北金茂府住宅、配套商業、幼兒園建安工程建設，計入標的公司有息負債。

與此同時，天津體茂置業將項目核心住宅用地及兩宗配套商服地塊一併抵押，抵押期限三年至2026年11月。

截至2024年3月31日，天津體茂置業總資產40.39億元，總負債40.63億元，該筆建行開發貸為負債核心構成，也是該公司階段性資不抵債的主要原因。

至2024年5月20日，因對應銀行借款尚未清償，上述資產質押仍未有解除。對於天津體茂置業而言，此時項目亟待新增資金流入保障工程持續推進。

從集團層面來看，2023年末中國金茂現金流同樣承壓。財報數據顯示，當年公司現金及現金等價物309.2億元，較2022年縮水近61億元；一年內到期計息借款規模高達238.36億元，集團整體資金面收緊。

在此背景下，通過股權轉讓引入外部融資，成為化解項目資金缺口的可行路徑。

2024年5月29日，北交所產權交易平臺顯示，天津東輝掛牌轉讓天津體茂置業51%股權的公告，掛牌時間截至2024年6月26日。

彼時掛牌明確提到，為滿足標的企業項目開發資金需要，受讓方摘牌后需按持股比例向天津體茂投放股東借款用於項目開發。

雖然后續沒有單獨公示成交結果，但據企查查工商信息顯示，於2024年6月30日，嘉興琮茂股權投資合夥企業（有限合夥）以2.55億元認繳出資額，持有天津體茂置業51%股權。

至此，天津體茂置業正式「易主」，嘉興琮茂成為新的大股東。

一筆融資

拉長時間線看該筆交易，表面看似是一筆「資產買賣」，但深挖交易架構不難發現，實際上這是天津體茂置業的一次股權融資。

接盤方嘉興琮茂為一家有限合夥企業，同樣為中國金茂的間接聯屬公司，其主要在中國從事房地產投資業務。

2024年6月13日，西藏信託、金茂資本、鄭州茂輝置業三方同步入股嘉興琮茂，其中金茂投資諮詢（深圳）有限公司作為執行事務合夥人（GP），僅持股0.0333%。

西藏信託有限公司及鄭州茂輝置業有限公司均持股49.9833%，前者為優先級有限合夥人（LP），后者作為金茂體系劣后級LP，同樣為中國金茂旗下公司。

也就是説，承接天津體茂51%股權的嘉興琮茂，或是中國金茂專門為體北金茂府項目設立的專項地產私募基金。

中國金茂仍全權掌握基金投資、項目管控與退出清算權限，保障金茂全程主導項目開發運營。西藏信託提供項目絕大部分開發資金，享有固定收益、到期優先兑付。

有市場人士指出，2024年房企面臨嚴格的有息負債管控，若直接通過信託發放貸款，會抬升集團合併報表負債率。出讓過半股權后，天津體茂由全資子公司轉為合營企業，項目負債無需全額併入上市公司報表，能夠有效優化負債指標。

股權出讓之后，實際操盤權仍在中國金茂手中，但卻拉來信託資金則及時填補了項目建設的資金缺口。資金注入之后，體北金茂府的表現也沒有拖后腿。

截至2025年12月31日，天津體茂置業經審計總資產攀升至65.678億元，淨資產增至3.273億元，資產規模實現大幅增長。

與此同時，項目進入利潤釋放周期。2025年度，該公司實現税前利潤約5.3896億元，稅后利潤約4.0422億元。

當前項目開發已步入尾聲，按照規劃，項目整體交付節點預計為2027年4月30日，其中4號樓一期已於2026年6月完成全部交付，剩余4號樓計劃於2026年底交付。

項目收益持續兑現的同時，嘉興琮茂所承載的信託投資也迎來清算節點。公告提到，收購嘉興琮茂持有的天津體茂置業51%股權，同步承接對應債權本息，可確保該項目后續開發與交付事宜順利開展。