美國新屋開工跌至2020年以來最低 「1996式軟着陸劇本」進入壓力測試階段

智通財經APP獲悉，受公寓項目大幅下滑拖累，美國新住宅建設放緩至六年來最疲軟進程。周二公佈的聯邦統計數據顯示，5月美國住房開工數環比大幅下降15.4%，摺合年率基準數據僅僅為118萬套。該數據低於機構調查所覆蓋的所有經濟學家們預測數據，創2020年5月以來最低數據統計。

這一下降主要由多户住宅開工數暴跌40.2%所主導。獨棟住宅開工數也意外出現下降1.9%，摺合年率為88.2萬套。儘管美國房地產市場似乎在暗示美國經濟軟着陸軌跡遇阻，但是華爾街知名投資機構Piper Sandler堅持把當前周期類比為1996年科技投資繁榮而非1999年的臨近互聯網泡沫破裂時期。

周二的聯邦統計報告顯示，在需求疲軟之際，承包商們仍保持克制，同時積極消化待售新房供應。許多承包商已經降價並補貼客户們的抵押貸款利率以積極尋找買家，同時建築商們也大幅放慢了「投機性樣板住宅」的生產製造步伐，也就是在手中尚未簽署銷售合同時建造的房屋。

最新的這組美國房地產市場統計數據本身偏冷，但它並未完全推翻Piper Sandler首席全球經濟學家Nancy Lazar關於美國經濟「温和復甦」的最新預判，反而説明當前住房周期尚未進入投機性擴張，建築商仍在降價、補貼按揭利率、減少投機性建房，經濟更像處在美聯儲長期維繫高利率后的再平衡階段，而不是1999年前夜那種過熱后的美國經濟與樓市萎靡周期。

指向未來建設活動的總建築許可數5月意外呈現出小幅下降0.7%，摺合年率為141萬套。獨棟住宅許可數則小幅上升。

美國總統唐納德·特朗普一直試圖推動建築商增加住房產量，希望在美國國會中期選舉前改善住房可負擔性。總統已在社交媒體上抨擊住宅建築商們「坐擁超過200萬塊空置地塊」，並提議禁止機構投資者購買獨棟出租住宅。旨在限制部分機構投資者購房的立法雖已較最初版本有所削弱，但仍在國會待審。

除中西部以外，美國幾乎所有地區的建設活動均出現下降。在最大規模住宅建設地區南部，受公寓樓建造數量大幅下滑拖累，住房開工數則降至2020年5月以來最低水平。

新住宅建設數據向來波動較大，美國聯邦政府統計報告顯示，在90%的置信水平下，月度變化範圍為下降25.2%至下降5.6%。

美國全國房地產經紀人協會將在周三發佈5月成屋簽約銷售報告，提供美國二手房銷售市場的一瞥。

隨着美伊距離達成長期停火協議似乎越來越近，若隨着霍爾木茲海峽能源貿易流量逐漸恢復至戰前，國際油價基準——布倫特原油期貨價格見頂回落並帶動通脹壓力回落，美國實際收入將改善，消費端可能獲得新的支撐，而住房市場則可能在名義個人收入上升、新房價格回落、抵押貸款利率仍有下行空間三重因素下逐步修復。

Piper Sandler把當前周期類比為1996年而非1999年，關鍵差別在於政策環境並未明顯失控：1995年美聯儲曾降息75個基點后經濟重新加速，而2024—2025年累計降息175個基點后，2025年下半年也出現以工業活動為主導的增長回升。其隱含判斷是：只要美聯儲保持相對剋制，通脹拐點兑現，經濟就更可能走向「居民/消費者收入改善——消費修復——住房漸進回暖」的典型1996年式的美國經濟軟着陸路徑，而非由過度寬松催生股票市場資產超級泡沫。

不過，最新住房開工數據給這套樂觀敍事增加了一個重要限制條件：復甦可能更慢、更分化，而不是線性上行。 尤其是建築許可5月下降0.7%至年化約141萬套/141.3萬套，獨棟許可小幅回升，説明未來供給並未完全斷檔，但多户住宅急剎車、南部住房開工降至2020年5月以來最低，反映住房可負擔性仍是硬約束。

來自Piper Sandler的Lazar最新預判的所謂「住房市場温和復甦」，更加強調「可負擔性邊際改善后的底部修復」，而不是房地產重新進入強勁擴張周期;它需要油價回落、通脹降温、長端利率下行和居民收入繼續增長共同配合。

如果像Piper Sandler的Lazar預判路徑那樣發展——即美國經濟更接近1996年，市場應繼續偏向軟着陸交易，即消費韌性、住房鏈底部修復、工業再加速、成長股和AI資本開支算力主線並存;如果油價反彈、通脹迟迟不降、抵押貸款利率重新上行，則住房數據的疲弱會從「降息利好證據」轉化為「需求衰退的重要證據」。

Piper Sandler強調，對AI算力狂潮主導的超級牛市行情而言，「1996式路徑」最為有利，因為它意味着名義增長不崩、利率壓力緩和、企業資本開支可延續，AI半導體鏈條、數據中心光互連/DCI互聯、存儲芯片和數據中心電力基礎設施鏈條估值可繼續獲得強勁折現率支撐;而1999式路徑則意味着市場進入高估值、后周期和泡沫逐漸破裂階段，科技股對任何通脹與利率預期/美債收益率曲線反彈都會變得更敏感。