國信證券地產26年中期投資策略：關注數據邊際轉好帶來的估值修復空間

國信證券發佈研報稱，下半年預計2026年新房市場熱度低位企穩，銷售額為7.7萬億元(-8.3%)，銷售面積為8.3億平方米(-5.4%)，跌幅小幅收窄。新開工有望正增長。竣工由於期房庫存不足，短期內不存在改善的基礎，預計為4.7億平方米(-20%)。投資受益於開工改善，預計為7.5萬億元(-9%)。關注數據邊際轉好帶來的估值修復空間。

以下為核心觀點

上半年回顧：基本面邊際轉好，房價二階導轉正。2026年上半年，房地產行業延續築底修復進程，市場運行特徵較過去幾年出現積極變化。成交端，「小陽春」成色較足，二手房成交維持高位，傳統淡季表現超預期;價格端，二手房價格跌幅持續收窄，部分核心城市已率先企穩，房價「二階導轉正」特徵逐步顯現;結構端，改善型需求回升帶動置換鏈條修復，高能級城市優質資產表現更優;租賃端，在經歷長周期調整后，部分核心城市租金指數出現企穩回升跡象，為市場預期改善提供邊際支撐。

當前行業仍處於由「預期修復」向「基本面驗證」過渡階段。雖然投資、新開工等指標仍承壓，但需求側改善、價格端企穩及租金邊際修復共同表明，行業最悲觀階段或已過去。下半年需重點關注成交持續性、房價企穩範圍擴散以及租金回升能否形成正向循環。

下半年展望：核心數據將築底回升。當前總庫存持續下降，但仍有約7億平的過量庫存，土地庫存佔比超六成，呈現「源頭淤積」型的庫存結構。預計2026年新房市場熱度低位企穩，銷售額為7.7萬億元(-8.3%)，銷售面積為8.3億平方米(-5.4%)，跌幅小幅收窄。新開工有望正增長。竣工由於期房庫存不足，短期內不存在改善的基礎，預計為4.7億平方米(-20%)。投資受益於開工改善，預計為7.5萬億元(-9%)。

投資建議：關注數據邊際轉好帶來的估值修復空間。在未來高頻數據不出二次探底的假設下，我們預計地產股后續演繹的三個階段：1)第一階段「沒那麼差」：當前地產股折價幅度已對未來房價跌幅充分甚至過度悲觀定價，且數據的連續改善並未體現於股價，若數據能夠持續向好，少量的空轉多就能帶來較大提振;2)第二階段「底部確認」：房價止跌成為共識，部分城市出現上漲，減值壓力明確降低;3)第三階段「房價向上」：定價仍以PB為主，但部分房企會逐漸參考PE。我們建議建議繼續增配地產板塊，維持「優於大市」評級，優選折價充分、拿地積極、風險出清相對充分的標的，個股端推薦中國金茂(00817)、越秀地產(00123)、綠城中國(03900)、華潤置地(01109)、中國海外宏洋集團(00081)、招商蛇口(001979.SZ)、貝殼W(02423,BEKE.US)等。

風險提示：政策落地效果及后續推出強度不及預期;外部環境變化等導致房地產基本面超預期下行;房企信用風險事件超預期衝擊。