招牌已撤！中山星河COCO City為何突然沒了？

出品/聯商網

撰文/李高

開業6年后，中山市東區CBD的天奕星河COCO City宣佈退出。

據悉，該項目的運營方星盛商業正式解約，將不再運營管理，經營權交還給業主方中山市展盈房地產開發有限公司。

招牌已撤！目前正常運營

「目前商場正常運營中，具體情況后續商場會統一説明。」現場工作人員這樣告訴聯商網。

據悉，此次變化是業主方與星盛商業合約到期后，收回自主經營，且計劃在6月19日更名為中山TMore天奕薈。

收回經營權后，中山TMore天奕薈將進行場景、業態、服務的升級，打造潮流社交、親子成長和環球美食等主題空間，同時引入高化、時尚潮流品牌，提升商場的年輕化活力。

2020年11月28日，中山天奕星河COCO City正式開業，定位「都市漫生活休閒體驗地」，引入優衣庫、海底撈、星巴克、喜茶、孩子王、博納院線影城等超200家優質品牌，開業首周末的客流突破23萬人次，迅速成為中山的商業新貴。

聯商網在現場看到，中山TMore天奕薈商業樓層由B1至F5共六層，商場的招商中規中矩，主力店、餐飲、休閒娛樂層級不錯。

但零售，尤其是服飾零售偏弱，知名品牌較少。例如，B1層超市是天虹SPACE超市，影院和KTV分別引入了博納影院和星聚會KTV。

同時，HAZZYS是中山首店，還有優衣庫、海底撈、星巴克、喜茶、奈雪的茶、Calvin Klein Jeans、Calvin Klein Underwear、安德瑪、西西弗書店、華為體驗店等品牌。

截至發稿，聯商網實探發現，目前商場南門和西門原有的「天奕星河COCO City」門頭招牌已經撤掉，南門的立柱導視也進行圍擋將拆除，后續都換上新的品牌LOGO。

新的運營者接手后，希望中山TMore天奕薈越來越好！

珠海兩家星河COCO City也解約了

比中山星河COCO City更早解約的還有珠海的兩家星河COCO City。

今年4月，星盛商業發佈的《2025年度業績公告》中明確了，公司已經與珠光國際大廈商場、珠海來來星河COCO City、山水奧萊·六安星河COCO City的業主達成協議，完成解約。這意味着，星盛商業將退出上述三個商業項目的經營。

2022年，星盛商業與未來集團達成合作協議，將共同開發南屏時代廣場商業項目，併名為珠海來來星河COCO City，原計劃作為珠海首座「COCO City」於2024年開業，但多次傳出延期消息，至2025年初仍處於內部裝修停滯狀態。

2025年，星盛商業宣佈解約。目前該項目重新名為未來南屏時代廣場，未來集團自主招商運營，有消息稱計劃2027年開業。

星盛商業在珠海的另一個商業項目是拱北的珠光國際大廈，2024年7月正式簽約，但最終也沒能「修成正果」。該項目已經於今年5月31日以珠光國際大廈·光合匯開啟試營業，據悉開業6小時客流量突破10萬，其中1/3為港澳客。

商業運營商轉向聚焦優質資產

星盛商業在績報告中提到，珠海和六安項目的解約系公司「從整體利益出發，綜合評估后主動協商終止」，屬於集團優化資產結構、聚焦優質項目的戰略舉措。這源於星盛商業「聚焦核心、輕資產瘦身」的整體戰略。

實際上，近年來星盛商業持續優化全國佈局，2022年至今已陸續解約上海、湛江、南昌、佛山、汕尾、普寧、濟寧、珠海、六安等十多個第三方項目。

同時，集中資源深耕深圳、廣州等核心城市優質資產。2025年，星盛商業新簽約了深圳龍華星河COCO Garden項目。

在當下的環境下，從「求規模」到「求質量」，保留高價值項目，星盛商業主動收縮戰略，不失為規避風險的有效之舉。

據星盛商業2025年財報數據顯示，2025年星盛商業營收5.83億元，同比下滑了9.6%；淨利潤為1.43億元，同比下滑了7.7%。但經營現金流1.74億，同比上漲了3.3%，在手現金13.43億，以短期收入下滑換長期安全。

導致天奕星河COCO City解約的另一大因素，在於周邊競爭壓力下帶來的經營難題。

中山天奕星河COCO City所處的東區CBD核心位置，是中山競爭最激烈的東區核心商圈。1公里範圍內有富逸城TopPark「貼身肉搏」，該項目總建築面積達68萬平方米，購物中心面積達18萬平方米，不僅是中山目前單一經營面積最大的購物中心，也是目前中山硬件規格、品牌能級都處於頭部的商業綜合體，且兩個項目的客群差異化有限，競爭激烈。

同時2-3公里範圍內，還有利和廣場、萬象匯等商業項目，加上明順廣場、DP・Park德盈廣場等項目即將入市，存量規模較大，給經營帶來了巨大挑戰。

激烈的市場競爭下，越來越多的商業地產運營商開始收縮戰線，以提高現金流。例如萬達、華潤等頭部商管，聚焦一線、強二線城市自持及優質託管項目，持續探索探索「運營+資產證券化」退出路徑。

而星盛商業亦可窺視出，在當下市場承壓下，區域型商管公司，可深耕大本營城市群，主動砍掉跨區域虧損項目，主動收縮非優質項目、聚焦核心城市與優質資產，嚴控債務與經營風險，摒棄盲目擴張思路，以精細化運營提升項目盈利能力與現金流水平，以實現穩健發展。

此外，對那些中小型商管公司而言，應聚焦單個城市或商圈，深耕自有的標杆項目，以「小而精」規避風險，避免與頭部企業正面競爭。