二股東坐進董事會，正榮服務應收款減值激增191%

文/樂居財經 嚴明會

母公司正榮地產（06158.HK）仍在債務重壓中風雨飄搖，而物管子公司正榮服務（06958.HK）2025年交出了一張喜憂參半的答卷，努力證明自己還能獨立行走。

歡喜的是，持續兩年的業績下滑總算踩了一腳剎車；愁的是，毛利率還在往下掉，貿易應收款也越來越多。

虧損收窄與成本壓縮

2025年，正榮服務實現營業收入10.63億元，較2024年下滑4.61%。這個跌幅不算大，在地產關聯的上市物企里，算是「穩住」的那一類。

真正的好消息在利潤端。全年虧損2.30億元，相比2024年的2.36億元，虧損額收窄了約2.3%。

絕對值變化不大，但方向從「持續擴大」轉為「開始收縮」，發出了止跌的信號。

更大的亮點是現金流。2025年，正榮服務經營活動產生的現金流淨額達到9501.8萬元，同比暴漲109.35%。

物業行業最怕的就是「賬上有利潤、賬下沒現金」。正榮服務這一年能實現現金流翻倍，説明管理層在催繳物業費、控制成本上確實下了狠功夫。

數據顯示，2025年正榮服務員工數量為3109人，比2024年減少161人；總員工成本3.89億元，較2024年減少約2310萬元。

三項警報：毛利率、在管面積、應收款

但有三項指標拉響了警報。

第一是毛利率。2025年整體毛利率只有16.3%，比2024年整整掉了4.6個百分點。

拆開來看，收入佔比最大的物業管理服務收入與毛利率雙雙下滑，非業主增值服務收入更是暴跌近25%，盈利能力最高的商業運營管理服務毛利率同比減少5.9%，共同將整體毛利拖下水。

第二是在管面積。截至2025年末，正榮服務在管面積約7570萬平方米，比年初少了5.7%。

面積縮水的原因有兩個：一是主動退出了一些收費難、利潤薄的項目，二是母公司正榮地產交付的新盤大幅減少。

第三是應收款。截至2025年末，正榮服務的應收賬款約為3.86億元，較年初增加12.78%，佔總資產的比重上升了5.8個百分點。

這意味着，雖然當期現金流改善了，但賬上掛着的「欠條」越來越多。這些錢能不能收回來、什麼時候收回來，是個不小的隱患。

更值得注意的是，2025年正榮服務貿易應收款減值達到2.92億元，而2024年這一數據約為1.00億元，同比暴增191.11%。

人事變局

業績變化的背后，是人的變化。

2023年7月，正榮服務完成了一次關鍵的管理層換血：鄧歷出任執行董事兼行政總裁，王威出任執行董事。

這兩人都在正榮地產體系里摸爬滾打多年。

鄧歷是實操型選手。河海大學畢業后，在合生創展、華夏幸福干了18年工程和區域管理，2020年跳槽到正榮地產，從蘇滬區域總經理一路干到總裁助理，分管服務品質。

王威則是商業地產老手。從北京金融街購物中心到中糧地產，再到萬達商業地產研究院，2016年加入正榮商業管理，一路做到總經理。

而在此之前，2022年11月，正榮體系內的「老人」劉偉亮接過了正榮服務非執行董事兼董事會主席的職位。此前他還曾同時擔任正榮地產的執行董事兼董事會主席。

這套班子運行兩年后，2025年又來了一個關鍵角色——王志明。

2025年7月1日，正榮服務公告，王志明獲委任為非執行董事。同年9月1日，他又加入薪酬委員會。

二股東「帶函」進場

王志明是誰？

表面上，王志明是正榮服務第二大股東山田投資有限公司的實際權益人之一——山田投資持有公司約24.4%的股份，王志明持有山田投資49%股權，折算下來間接持股近12%。

但真正讓市場側目的是另一件事：他吃過福建證監局的警示函。

事情並不複雜。

2019年，王志明通過代理安排獲得了一家公司的全部投票權，這家公司又是上市公司平潭發展的控股股東。

在控制權變更后的12個月內，相關股份被質押權人處置，導致持股減少2.82%，違反了《上市公司收購管理辦法》第74條——收購完成后12個月內不得轉讓股份，哪怕是被動減持也不行。

2023年7月，福建證監局對王志明等人出具了警示函。

正榮服務在公告里坦承了這件事，但董事會認定：這不影響王志明擔任董事的合適性，因為不涉及誠信欺詐。

為什麼非要讓他進來？當然是用股權説話了。

正榮服務的控股股東歐宗榮，2025年初因涉嫌違法犯罪被採取強制措施。

雖然公司多次強調與控股股東在人員、財務、資產上完全獨立，但大股東出事，二股東自然想進場「看住自己的錢」。

王志明作為二股東代表坐進董事會，本質上是一次預防性安排——防止公司群龍無首，也算給中小投資者一個交代。

王志明進董事會后會怎麼走？二股東有了正式話語權，會不會推動重大決策？會不會在關聯交易上與大股東掰手腕？這些都是小股東需要盯緊的事。

對於正榮服務來説，2026年的核心任務其實就兩件事：把現金流繼續做正，把應收賬款增速降下來。至於二股東那張警示函，只要不變成更大的雷，暫時可以放一邊。

在物管行業苦日子還沒過完的當下，能活着，已經不容易。