購物中心百強企業發展覆盤：誰在狂奔？誰在掉隊？

站在規模擴張與品質升級的十字路口，購物中心行業將走向何方？

近日，中國連鎖經營協會（ CCFA）發佈《2026年中國購物中心TOP100》榜單，行業最新競爭格局正式浮出水面。 

該榜單不僅是頭部商管企業年度綜合實力的直觀排名，更是觀測行業發展走向的重要風向標。 

聯商網回溯2023—2025年三年榜單數據，從擴容趨勢、規模格局、發展邏輯變革等多個維度，拆解行業發展的全新變化與核心趨勢，供行業交流參考。 

擴容速度放緩，項目體量逐步收縮

2025年，中國購物中心百強企業累計新增在營購物中心123個，新增建築面積455萬㎡，增速同比分別下降5個、5.8個百分點；平均單體建築面積降至10.77萬㎡，降幅同比擴大8個百分點。

注：從2026年起，中國購物中心企業TOP100紀年調整為發佈年份，數據採樣年份依然為上一年度，本文以2025年數據表示。

整體來看，行業仍保持擴容態勢，但擴張節奏明顯放緩，項目單體規模收縮力度加大。

另一組數據同樣印證了這一發展趨勢。據聯商網統計，2025年全國新開337個購物中心（不含專業市場、酒店及寫字樓，商業建築面積≥2萬㎡），開業數量創下近11年新低。

從體量結構來看，10萬㎡以下中小體量項目佔比超70%，其中2-5萬㎡社區型、精緻型項目佔比最高，達37%；15萬㎡以上的超大型城市綜合體佔比僅9%。 

不難看出，行業已告別大體量扎堆建設的階段，小型化、精緻化成為新項目佈局的主流選擇。

資源高度集中，行業競爭壁壘加深

從TOP100企業在營項目數量的分佈來看，長尾特徵顯著，近九成企業運營的項目不足50個。

近三年行業數據顯示，市場梯隊格局穩定，呈現出典型的金字塔型分佈：頭部4家企業的在營項目數量突破百個；項目數在50-100個之間的企業佔比約8%；20-50個項目的企業佔比為30%；而項目數在5-20個之間的中小商管企業佔比高達58%。整體呈現「頭部稀缺、中小扎堆」的固化格局。

從行業集中度來看，頭部企業的馬太效應持續增強。前十強企業貢獻了近半數的項目與面積。2025年，TOP10企業在營項目數量合計1529個，佔百強總項目數的47.9%；總建築面積達16514萬㎡，佔百強總面積的48.1%。與上年相比，頭部集中度基本持平。

入圍門檻抬升，區域新秀補位晉級

1、頭部十強入圍門檻持續走高。

2023年，茂業國際以49個項目、310萬㎡的規模位列十強末位；2024年，王府井集團以55個項目、558萬㎡拿下第10的席位；2025年，招商商管以62個項目、463萬㎡躋身十強。三年間，十強項目數量門檻從49個抬升至62個，累計漲幅超26%。

2、百強門檻整體基本平穩。

2023-2025年榜單 入圍 企業分別為北京市上品商業發展有限公司、上品 供應鏈 管理（天津）有限公司、上海徽百智慧商業有限公司，三年入圍企業的項目數量均為 5個 ， 建築面積 波動后 抬升，分別為 17 萬㎡ 、 13 萬㎡ 、 21 萬㎡ 。 

值得一提的是，相較於2023、2024年，2025年百強榜單迎來了11家新面孔。這些新晉企業中多數為區域型企業，長期深耕單一或少數核心城市，憑藉對本地消費習慣、客群結構、文化偏好的深度理解，實現差異化的規模化擴張。

另外，新晉企業普遍 採用 「以輕馭重」模式 ，與傳統的 「自建自持」重資產模式 形成鮮明對比。它們藉助品牌輸出、委託管理、租賃運營等方式，以較小的資本投入撬動較大的管理規模。這種模式不僅降低了企業的財務壓力和擴張風險，也使其能夠在市場調整期更快地捕捉機遇。 

頭部席位固化，十強末尾陣營洗牌

行業第一梯隊席位高度固化，TOP4企業座次連續三年保持不變，依次為珠海萬達商管、印力集團、吾悦商管、華潤萬象生活。寶龍商業與龍湖集團常年穩居第五、第六位，兩家位次時有交替。

其中，珠海萬達商管持續蟬聯行業榜首，2025年在營項目數量、總建築面積兩項核心指標，分別為第二名印力集團的2.3倍、4.8倍，呈現斷層式領跑態勢，龍頭優勢難以撼動。

十強后段席位震盪洗牌。其中，愛琴海集團從2023年第12位攀升至2025年第8位；碧桂園文商旅強勢突圍，從2023年第20位躍升至2025年第9位；招商商管蟄伏兩年，從第11位成功躋身十強。

有進亦有退，2023年十強中的銀泰商業、恆太商業、世紀金源、茂業國際，均已跌出2025年TOP10席位。

體量紅利消退，品質競爭重構秩序

其一，行業發展邏輯迭代，「質效優先」取代「規模擴張」成為行業核心共識。

頭部商管企業告別粗放式擴張競賽，主動放緩開業節奏，轉向求穩提質、深耕運營的精細化發展路徑。

據聯商網統計，2025年萬達全年新開20座萬達廣場，均為合作方出資、萬達全權輸出管理的輕資產項目；2026年計劃新開19座萬達廣場，創下近十年開業數量新低，其中輕資產託管項目佔比高達89%，控風險、提效益導向明確。

華潤萬象生活聚焦高質量擴張，2025年新開17個商業項目，超六成來自存量物業託管改造，其中標杆項目珠海萬象匯採用整盤輕資產受託運營模式，落地后新增會員50萬，單項目租金創收大幅提升；2026年計劃開業20個項目，輕資產項目佔比超55%，持續堅守提質增效發展路線。

其二，高線城市市場飽和，存量煥新改造成為挖掘新增量的關鍵。

現階段存量改造跳出硬件翻新的淺層模式，依託精準項目定位、跨界業態重構、沉浸式空間煥新、長效運營升級、數字化技術賦能的組合打法，實現存量資產價值重塑，帶動項目客流、經營營收同步提升。並且，改造範圍持續拓寬，涵蓋老舊廠房、傳統菜市場、產業園區、城市地下空間等多元非商業物業。

聯商網統計數據顯示，2025年全國落地約70個存量煥新項目，佔全年新開項目比重超20%。2026年擬開業商業項目中，存量改造項目達69個。

其三，行業增長重心下沉，三四線及縣域城市扛起行業增長大旗。

聯商網發現，2025年萬達新開20座廣場中，超70%落位三線及以下城市，其整體在營存量項目中，三四線城市項目佔比達63%。

全國已開業吾悦廣場中，45%的項目佈局四五線及縣域城市，整體下沉市場佈局佔比超60%。

華潤萬象生活約40%的在營購物中心，佈局於常住人口300萬以下的三四線城市，依託萬象匯、萬象天地適配地級市消費需求；2025年華潤商業全年租金收入達307億元，同比增長16.9%，其中下沉城市萬象匯項目租金增速顯著高於高線城市項目均值。

其四，經營內容創新成為擺脫同質化內卷的破局點。

傳統購物中心單一購物邊界被徹底打破，「業態跨界融合+空間場景重構」模式為其融入藝術、科技、文旅、生態、休閒等多元體驗內容，重塑商業空間核心價值。

例如，2025年9月開業的深圳灣萬象城二期，新增6萬㎡文化體驗空間，落地美術館、專業藝術策展中心、跨界設計師集合店等特色業態，成功打造「商業+高端藝術」的城市複合地標。

去年，新城吾悦投入5000萬元全域升級改造海口吾悦廣場，打破封閉式中庭傳統佈局，新增城市藝術展廳、階梯閲讀館、露天演藝舞臺等公共場景，常態化開展文創市集、街頭演藝等特色活動，推動購物中心從單一消費場所轉型為城市公共社交空間，改造后顧客平均停留時長由45分鍾提升至87分鍾。

寫在最后

在增量收縮、存量博弈的行業背景下，行業粗放擴張時代正式落幕，商業競爭徹底告別「以數量規模論成敗」的舊邏輯，產品品質與精細化運營效率成為衡量購物中心核心競爭力的全新標尺。

何為優質購物中心？聯商網「解碼商場」主理人範唯鳴提出三大核心標準：品牌願意入駐、顧客願意消費、投資者認可回報。這要求商業項目以優質產品力築牢經營根基，以精細化服務力賦能長效發展——胖東來打造的極致服務體系，正是行業服務升級的標杆範本。商業項目唯有深度貼合市場真實需求，兼顧多方主體價值認可，才能構建穩健可持續的投資經營良性閉環。

不難想象，未來行業分化態勢將持續深化。跳出粗放擴張的增長邏輯，購物中心的競爭終將回歸商業本質。行業格局仍處於動態更迭之中，誰能守住運營根基、誰能實現創新突圍，我們將持續關注。

本文來自微信公眾號「聯商網」，作者：緒嫻，36氪經授權發佈。