Alpha Buying：內部人士正在購買房地產，而其他人則感到恐慌

過去三年，商業房地產一直是華爾街最受歡迎的恐怖電影。

似乎每周都會出現關於空置辦公樓、到期貸款、不良再融資、地區銀行風險敞口或整個房地產市場即將崩潰的新頭條新聞。如果你只聽財經電視，你會認為美國的每一座辦公樓都已經被改造成鬼屋了。

和往常一樣，現實稍微複雜一些。

商業房地產在多個領域仍面臨壓力。在遠程和混合工作安排結束后，辦公物業繼續運作。多户房東仍在消化衝擊陽光地帶市場的一波新供應。再融資成本仍遠高於近零利率時代業主享有的水平。

與此同時，事實證明，更廣泛的房地產市場的彈性遠高於許多人的預期。

違法率有所上升，但在少數問題房產類型之外仍然可以控制。資金仍然可用。私人信貸基金繼續提供融資。銀行正在酌情發放和重組貸款。許多工業、零售、醫療辦公、自助倉儲、數據中心和必需品物業類別的入住率保持健康。

就像銀行業一樣，商業房地產似乎正在應對選擇性壓力，而不是系統性崩潰。

這種區別很重要。

過去幾個月里，一個更有趣的發展是整個REITs行業的內幕交易活動有所增加。當董事、首席執行官、董事長和高級管理人員開始用自己的錢購買股票時，我會注意。

內部人士出售有數百個原因。

他們只為一個人購買。

他們認為該股票的價值高於當前價格。

當前的環境為內部人購買創造了一個特別有吸引力的設置。儘管運營投資組合基本面保持穩健，但許多房地產投資信託基金的交易價格仍相對於淨資產價值大幅折扣。公開市場投資者仍然對房地產價值、利率和再融資條件持懷疑態度。

與此同時，管理這些投資組合的人員每天都可以看到租賃活動、租户需求、租金徵收、再融資討論和物業層面的現金流。

如果這些高管認為估值下降的最嚴重情況已經反映在股價上，那麼購買股票就成為一種合乎邏輯的資本配置。

這里還有一個時間因素。房地產一直是一個周期性的行業。最好的機會很少出現在入住率高、融資容易、每個人都感到樂觀的時候。

當投資者精疲力盡、憂心忡忡並確信沒有什麼可以改善時，最好的機會就會出現。

這種描述非常適合當今房地產投資信託市場的很大一部分。

我們看到的內部人購買可能表明，經驗豐富的房地產運營商認為該行業更接近復甦，而不是災難。

Alexandria Real Estate Equities的收益率約為5.07%，擁有全球最高質量的生命科學房地產投資組合之一。

隨着生物技術資金放緩、實驗室需求放緩以及投資者質疑生命科學房地產估值，該公司面臨着巨大的壓力。儘管亞歷山大繼續控制着波士頓、聖地亞哥、舊金山、西雅圖和其他領先創新中心不可替代的研究園區，股價仍遠低於之前的高點。

執行董事長喬爾·馬庫斯（Joel Marcus）最近在公開市場購買了股票，延續了該股交易接近多年低點時出現的內部人士購買模式。

市場似乎專注於圍繞生物技術融資和租賃活動的短期擔憂。管理層似乎專注於投資組合的長期價值，而複製該組合將極其困難且成本高昂。

當創始人和高管在長期下跌后購買股票時，這通常表明他們相信公開市場定價已與私人市場價值脱節。

美國資產信託的收益率約為5.9%，擁有多元化的辦公、零售、住宅和綜合用途物業，集中在美國一些供應最受限制的市場。

加州辦公室的風險敞口讓投資者感到緊張，這種擔憂嚴重影響了股價。

現實情況是，美國資產公司在富裕的沿海市場擁有高質量的房產，這些市場的新開發仍然具有挑戰性。最近的內幕收購表明，管理層認為投資者忽視了該公司多元化投資組合的價值及其基礎房地產資產的實力。

這正是經常吸引價值投資者的情況。

頭條新聞仍然是負面的，而現金流仍然比市場假設的穩定得多。

Agree Realty的收益率約為4.3%，並有效提醒人們，並非所有商業房地產都在苦苦掙扎。

該公司擁有大量以必需品為基礎的零售物業組合，出租給投資級和國家認可的租户。無論經濟的不確定性如何，雜貨店、便利店、汽車零部件零售商、家居裝修連鎖店和折扣店繼續吸引顧客。

Agree Realty的內部購買之所以引人注目，是因為管理層是從強勢地位而不是弱勢地位購買股票。

該公司通過收購繼續增長，同時保持保守的資產負債表和高質量的租户名冊。

當內部人士購買運營業績強勁的成功REIT股票時，這往往反映出人們對未來增長機會沒有完全反映在當前股價中的信心。

Millrose Properties的收益率約為11.28%，可能是該集團最有趣的內部購買故事。

Millrose沒有擁有傳統的創收房產，而是運營一個土地銀行平臺，通過其Homesite期權購買平臺為房屋建築商提供資本解決方案。

投資者仍然擔心抵押貸款利率、住房負擔能力以及房屋銷售活動放緩的可能性。

內部人士顯然有不同的看法。

在過去的一個月里，首席執行官達倫·里奇曼（Darren Richman）和幾位董事和高管在公開市場上購買了大量股票。購買活動是廣泛的、持續的，並且以數百萬美元而不是象徵性的購買來衡量。

這種內部積累往往會引起我的注意。

管理層似乎認為市場低估了長期住房需求以及Millrose在住宅建築生態系統中獨特地位的價值。

如果他們是正確的，11.28%的收益率和大量內部人買入的結合最終可能會被證明是耐心投資者的強大組合。

商業房地產並非沒有風險。利率仍然居高不下。再融資挑戰並沒有消失。某些寫字樓市場仍面臨漫長的復甦過程。

然而，投資從來都不是在所有不確定性消失后購買資產。

這是在價格已經反映出比可能發生的更多壞消息時購買資產。

房地產投資信託基金內部人購買浪潮日益高漲，表明許多與這些投資組合關係最密切的人都堅信這一點。

他們看到租賃活動改善、房地產價值穩定、租户需求健康，並最終降低融資成本。更重要的是，他們願意將自己的資本投入到這一觀點中。

這並不能保證成功。

這確實表明，一些最瞭解這些房產的人認為商業房地產訃告可能發佈得太早了。