全球資本擠進香港，搶奪12萬個學生宿舍牀位

中原集團旗下中原投資在香港的學生公寓營運服務品牌壹社旗下兩個項目正式推出招租，涉逾750個牀位。

這家已在英美學生宿舍市場深耕10年的企業，選擇在2024年佈局香港學生宿舍。在不足兩年時間內，已經砸下超20億。

在此背后，是巨大的生意。高力在2025年發佈報告預測，香港學生宿位短缺將於2028年達到12萬個。根據《酒管財經》不完全統計，港資、內地資本、國際資本等，在近三五年內已投入近百億資金。

面對年化回報率近6%的誘惑，諸路資本大概率還會延續砸錢計劃。而諸多存量酒店已然成為被收購和整改的重要對象。

不過，國內學生宿舍是否有望進行市場化運營，還有待觀察。對於傳統酒店投資人來説，又該如何參與到這場投資盛宴當中？

近百億資金砸近香港學生宿舍

中原投資的學生公寓營運服務品牌壹社旗下的兩個項目——西半山一步居38單人牀位月租約1.35萬港元起，九龍城一匯居·啟德1期牀位月租6128港元起。

這個項目源於去年8月的一筆收購。彼時，中原投資斥資3.35億購買香港基督教女青年會（YWCA）旗下西半山般咸道38C號般咸軒全幢服務式住宅大廈，並將它改建成現代化學生宿舍。

巧合的是，6月2日，市場消息稱，招商局集團正洽購香港仔南寓酒店，涉資約9.5億港元，平均每房價值約200萬港元，呎價約8711港元。有聲音稱，招商局集團近一年開始佈局學生宿舍市場，此次收購有可能繼續改建學生宿舍。

這兩家企業背后分別代表着香港本土資本和國央企對於香港學生宿舍的重視。

中原投資所屬的中原集團，是創立於香港的房地產代理集團。它此前長期深耕英美學生宿舍市場。在2024年，中原集團開始佈局香港學生宿舍，並且大手筆不斷。

2024年9月，中原投資斥資1.8億港元收購香港尖沙咀珀薈酒店，並改造為提供約121個牀位的學生公寓，這是該集團香港的首個項目。2025年3月，中原投資又斥資15億元收購位於香港九龍區的富豪東方酒店，計劃累計投資20億，將該項目改造成香港學生公寓。

同爲香港本土資本的宏安地產，在去年7月曾聯合美國私募基金安祖高頓以4.35億港元購入旺角一家酒店，市場預計將用作學生公寓。

更早些時候，這兩家機構還斥資20億港元購入香港九龍貝爾特酒店，並將其改造為學生公寓，名為「日新舍」。

而對於招商局集團來説，首次出手是在去年底。招商局商業房託基金披露以2.06億港元收購了一個酒店物業，並計劃將酒店改造成85個牀位的學生公寓，瞄準香港的國際學生群體。

另一國央企——華潤集團旗下的華潤隆地，也在2025年底以9.5億港元接手位於青山公路葵涌段的一間酒店。當時就有消息稱，華潤隆地計劃改裝為學生宿舍，預計可提供超千個宿位。粗略計算，僅僅是上述項目，諸路資本投資在香港學生宿舍的金額已經超過70億元。

《酒管財經》簡單梳理，投資香港學生宿舍生意，具有極高的門檻。

香港寸土寸金，任何一個物業項目的投資額動輒上億元。這也註定了該項生意都是大金主之間的遊戲。所以，其參與者多為大型開發商及國際基金。同時，香港本土的存量酒店成為轉型學生宿舍的重要載體。

上述項目中，幾乎都是由當地的酒店煥新而來。另外，聯合出版（集團）旗下公司在去年底以約2.05億港元購入位於灣仔駱克道的星網酒店，也是將改造成學生宿舍。

高力國際指出，2026年2月，市場上有21宗酒店及整幢住宅成交，相當於2020年至2024年第三季度的交易總和。「酒店本身已具備齊全的房間間隔、獨立衞浴及消防設施，能大幅縮短改建時間和成本，同時讓投資者迅速推向市場以迎合租賃旺季。」

香港和內地對於學生宿舍儘管存在諸多政策的差異，但上述趨勢依然可以給予本土存量酒店資產諸多啓發。

香港學生宿舍市場有多大？

不同於內地高校普遍提供宿舍牀位，香港的高校的宿舍供給率則是普遍偏低。

《酒管財經》在今年3月份提到，香港一家名叫「Student Living EduVation」的公司在赴美上市的招股書中如此描述香港學生宿舍市場：在2024/25學年，香港八所主要大學的平均學生牀位比為2.55:1，表明學生宿舍供應嚴重不足。這一短缺導致超過62500名學生無法獲得校內住宿，反映出香港學生宿舍資源的極度匱乏。

香港學生公寓租賃市場正經歷快速擴張，預計市場總規模將從2020年的4.8億港元（6150萬美元）增長至2030年的57億港元（7.314億美元），複合年增長率接近24%。

爲了讓大家能夠更加全面的瞭解香港學生宿舍市場，《酒管財經》找到了更多的相關數據。

一個是香港學生宿舍缺口情況。

睿思網援引數據，香港大學2025/26學年在校生達45303人，宿位僅約7800個，整體覆蓋率僅17.2%；其中非本地生佔比55.3%，但宿位僅40%-50%向其開放，超1.7萬人需外租。

全港八大合計宿位4.2萬-4.4萬個，面對超19.2萬全日製學生，整體覆蓋率僅約23%，平均3.4名學生競爭1個宿位，供需失衡突出。

在2025年9月，高力曾披露，全港政府資助及自資院校連同私人市場，僅提供合計4.8萬個學生宿舍牀位，對比2024/25年非本地生及本地專上學生人數，缺口超過9萬個牀位，預計2028年短缺將擴大達12萬個。

另一方面是香港學生增長情況。

時代財經援引數據，自2024/25學年起，香港將政府資助院校非本地學生招生上限由本地學額的20%提升至40%；並計劃於2026/27學年進一步提高至50%，同時，資助研究院研究課程的超額收生自資學額上限亦由100%增至120%，直接推高整體招生人數，其中大部分非本地生源來自內地。

中原投資測算，2027/28學年香港前五所大學非本地生將升至6.78萬人，增幅超35%。

一邊是已經形成的巨大缺口，另一邊是持續增加的學生數量（且大部分需要住宿）——這意味着香港學生宿舍市場，已經是且在接下來很長一段時間內都將是一個非常值得投資的生意。

中原投資就在持續加碼香港學生宿舍。據瞭解，在今年3月，該公司已經將供應目標提升至6000個牀位，而在此之前的半年前，該公司還只是將短期目標增加至3000個而已。

ZionMarketResearch預測

而在全球維度來看，根據市場研究機構ZionMarketResearch的預測：全球PBSA（Purpose-Built Student Accommodation）市場預計將從2024年的112.2億美元增長至2034年的319.7億美元，年複合增長率約11.04%，顯示出學生公寓作為全球性資產類別的快速擴張潛力。

市場空間足夠大，但是投資回報情況如何？

時代財經援引萊坊於去年11月發佈的《學生住宿市場新視角》報告，香港學生住宿的市場回報率為4.5%至5%，傳統甲級寫字樓為3.7%，中小型住宅分別僅有3.2%和3.6%。

中原投資管理有限公司(開曼)總裁葉明慧表示，學生公寓在香港是一個新的概念，但新政策會推動基本面變化。團隊會進行資產增值，期望回報率可達5釐以上，而回報期則料為5至6年，與英美地區相若。

她提到，團隊會先購入目標物業，並於第一年進行翻新作學生公寓，其后再將項目分拆成房間租出，並會在大約5年后出售物業，以實現回報資本化。

「團隊收購項目前需考慮到當時的市場基本因素、附近學生量和租賃表現，及有沒有翻新空間。而項目的減稅后租金回報，預計介乎約4至5釐。」葉明慧表示。

內地學生宿舍有複製的可能麼？

香港學生宿舍的蛋糕很大，但對於國內傳統酒店投資人來説，它不具備普適性。如果存量酒店真的想做這個生意，我國內地學生宿舍供給情況依然值得關注。

但是，我們需要強調一個基本事實，目前國內學生宿舍的市場化供給，是源於高校擴招帶來的學生數量激增，與高校宿舍數量出現階段性地不匹配。外部的市場化供給，只是作為補充。這是國內與香港在學生宿舍賽道的本質不同。

《酒管財經》認為，我國內地學生宿舍的潛力在於兩個方面。

一方面是學生外溢。

自1999年高校擴招，宿舍不足就是首當其衝的問題。2025年12月發表的一份中國教育后勤協會「遼寧省高校學生宿舍資源配置調研及優化研究」課題成果顯示，遼寧省高校現有宿舍面積1161.96萬平方米，與實際需求相差約265.29萬平方米，整體缺口率高達18.59%。全省105所高校中，79所存在缺口，僅26所達標。

另據報道，合肥工業大學的宿舍面積缺口達到16.21萬平方米；中國礦業大學（徐州）南湖校區的學生宿舍面積缺口約13.76萬平方米；中南大學的學生宿舍缺口約20萬平方米。

另一方面是學生宿舍條件正在面臨改善，過去動輒8人間的學生宿舍基本上都已經逐步取消。

今年3月份，《黑龍江省國民經濟和社會發展第十五個五年規劃綱要》提到，實施省屬高校學生宿舍建設項目，逐步消除8人間宿舍。

《廣東省加強高校學生宿舍建設實施方案（2024—2028年）》提出，新建宿舍要達到「本科生四人間（生均宿舍建築面積為10平方米）、碩士研究生兩人間（生均宿舍建築面積為15平方米）、博士研究生單人間（生均宿舍建築面積應為20平方米）」的標準規劃建設。

但是，有缺口並不等同於有市場。最重要的原因是，內地學生宿舍沒有形成這樣的習慣。

很多大學宿舍不夠，首先想到的便是擴建宿舍，或者直接購買宿舍。

2024年初發布的《國家發展改革委等部門關於加強高校學生宿舍建設的指導意見》提到，鼓勵高校通過購買、租賃學校周邊的人才公寓、商住樓等社會用房，補充宿舍資源，並按照校內同等標準，加強配套服務管理。

但是，結合已有案例，基本都是當地的國資企業、平臺公司參與籌建。幾乎很少有存量酒店物業能夠介入到這個業務當中。

同時，內地學生宿舍的投資回報比還值得商榷。

內地高校住宿一直具有普惠性，甚至是公共屬性，長期存在市場化不足的情況。對於存量物業改造動輒大幾千萬的投入，現有高校宿舍入住人員的支付能力或許並不能支撐上述支出。

不過，專業的學生公寓運營商，可以同諸多高校建立聯繫，並進行合作，可能會切走一定的市場蛋糕。只是，對於行業普通的酒店投資人來説，深度介入的機會，可能依然是非常渺茫。

本文來自微信公眾號「酒管財經」，作者：勞殿，36氪經授權發佈。