房企存量資產盤活「組合拳」應該怎麼打？

房地產市場供求關係已發生重大變化，正從增量擴張轉向存量運營。國家和地方多次發佈政策，支持房企進行存量資產盤活。房企積極探索存量資產盤活路徑，積極利用地方收購存量房的機遇，接洽地方政府，促成存量房的收購。部分房地產企業也在持續探索通過「商改住」「住改租」等多種模式，擴寬盤活存量商品房的渠道。同時，房企可持續提升自身運營能力，通過存量改造等盤活存量商業及產業資產，用好金融工具做好存量資產的退出。存量地方面，利用政策收儲、土地調規、置換等形式盤活閒置土地。

存量資產盤活形勢分析

1.國家及地方發佈政策，支持盤活存量資產，但力度仍需加大

國家層面多次出臺政策鼓勵地方政府收儲閒置土地，探索多渠道盤活存量房，更好地支持存量資產盤活。一方面，自然資源部等多部委發佈政策，支持利用專項債券資金收回收購存量閒置土地。其一，在收購目標上，政策普遍明確優先收回收購企業無力或無意繼續開發、已供應未動工的住宅和商服用地，以及進入司法或破產拍賣程序的土地。其二，支持地方政府利用專項債券資金收回收購存量閒置土地。其三，政策要求將處置閒置存量土地清單中的地塊納入土地儲備計劃，確有需求的新增土地儲備項目也應列入儲備計劃。另一方面，國家層面多次鼓勵盤活存量商品房。其一，鼓勵盤活商辦用房，推進收購存量商品房，鼓勵收購存量商品房重點用於保障性住房。其二，鼓勵優化存量商品房收購政策，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權。其三，降低貸款利率，將保障性住房再貸款利率下降至1.25%，為專項債收購存量房提供更低成本的資金支持。

2021-2025年10家代表性企業經營數據平均情況

多個地方積極跟進，出臺政策破解存量資產盤活瓶頸。多地鼓勵通過轉變房屋用途、松綁「自持」限制等盤活存量房，利用好專項債券收回收購閒置土地，提升存量資源使用效率。其一，轉變房屋用途，釋放存量潛力。其二，松綁「自持」限制，緩解企業壓力。如廣州針對自持商品住房轉為可售住房有更為明確的規定，指出項目所在行政區、板塊新房去化周期均在18個月以下的，按要求補繳出讓金后，可將自持住房轉為可售住房入市；成都允許補繳土地出讓金，將存量自持租賃住房轉為普通商品住房並上市交易。其三，用好專項債券資金收回收購存量閒置土地。如天津要求加快盤活存量土地，用好專項債券資金收回收購存量閒置土地，支持企業通過合理優化設計要求等方式推進房地產項目持續開發。同時，多地也將加大收購存量房用於保障性住房供給力度，如2026年1月22日召開的湖南省住房城鄉建設工作會議透露，湖南全年計劃收購存量商品房200萬平方米以上，重點用於保障性住房、安置房、宿舍和人才住房等用途。

2025年以來地方支持盤活存量資產政策

專項債收儲力度仍需加大。當前，雖然國家和地方政策均已出臺政策支持存量資產盤活，但整體盤活節奏緩慢，特別是專項債收儲仍有較大規模擬收儲地塊需要落地專項債。根據中指研究院不完全統計，截至2026年4月末，各省市擬使用專項債收購存量閒置土地的規模約8000億元，實際發行專項債約3721億元，佔比約47%，其中，一、二線城市擬收儲金額超2800億元，佔比約36%；實際發行約1140億元，在發行專項債中佔比約31%。相較於龐大的存量閒置土地基數與各地發佈的擬處置清單，實際完成確權、清障、調規並重新供應的土地數量仍較為有限，仍有較大規模擬收儲地塊需要落地專項債對於收回土地。

2.存量商品住宅規模大且去化周期長，商業和產業地產經營壓力增加、空置率高

當前，我國商品住宅總量規模龐大且去化周期長。根據測算，截至2025年12月末，全國住宅已開工未售庫存27.0億平米；廣義庫存46.7億平米(已開工未售+未開工土地)，庫存規模龐大。截至2026年4月底，50城商品住宅可售面積為3.0億平米，雖同比下降4%，但仍處於較大規模。按近12個月月均銷售面積計算，4月末可售庫存出清周期為24.1個月，同比延長4.5個月。其中，一線城市出清周期14.0個月，二線代表城市為24.2個月，三四線代表城市為32.6個月，庫存去化壓力較大。

2021-2026年各線代表城市商品住宅可售面積出清周期

部分閒置房為新舊產品出現「代際差」所導致。「好房子」新規后，新房普遍具備高得房率(部分超100%)、採用第四代建築理念及優質物業規劃等，相比之下，新規前的項目普遍在得房率、户型、梯户比及社區品質上存在差距，導致去化難。閒置商品房不僅是物理空間的空置，更為房企的債務壓力、潛在的金融壞賬帶來較大風險。高閒置率加劇了房企回款難度，形成「滯銷—資金鍊緊張—停工—更多閒置」的負向循環。

商鋪及寫字樓租賃需求仍較為疲軟，空置率較高。商業地產市場延續調整態勢，供需兩端仍偏弱，出租率回落，仍面臨一定經營壓力。商鋪方面，一方面，市場供求呈現明顯的結構性分化，新開業購物中心六成位於一、二線城市，企業佈局持續向高能級城市集中，核心商圈商業地產需求相對穩定，但新興商圈及非核心區域面臨供給過剩壓力。另一方面，項目平均出租率小幅回落，經營仍面臨一定壓力。寫字樓方面，租賃需求較為疲軟，部分城市寫字樓空置壓力增加。從空置率絕對水平來看，根據中指數據，2026年一季度，二線代表城市中，重慶、天津、青島、長沙、武漢等城市空置率相對較高，空置壓力較大。因此，盤活存量寫字樓資產成為當前房企亟待解決的問題。

產業園區全面轉向「存量優化」發展時期，新興產業集群區域需求旺盛，但傳統工業區轉型升級壓力較大，空置率高。隨着中國經濟從高速增長轉向高質量發展，產業園區作為區域經濟的重要載體，其發展模式從「增量擴張」向「存量優化」加速轉型。2025年，中國產業園區總供應面積預計突破60億平方米，但仍有大量園區處於低效運營狀態，亟須通過創新手段激活存量資產。政策層面，國務院辦公廳《關於進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》明確將產業園區列為重點盤活領域，地方政府如北京、天津、陝西等地也相繼出臺配套政策，支持國有企業參與存量資產盤活。

存量資產盤活策略分析

1.商品住房：加速去庫存，利用收儲、被高校收購等形式實現盤活

利用地方收購存量房用作保障性住房機遇，接洽地方政府，促成存量房的收購。近兩年多地通過發行專項債收購存量商品房，如廣州、深圳、佛山、珠海等城市已完成4個項目共1377套的存量商品房用作保障性住房項目收購工作，收購金額14.43億元；廣西壯族自治區也累計收購2.92萬套存量商品房用作保障性住房等。預計2026年將有更多配套政策出臺，保障性安居工程補助資金、城中村改造專項資金等用於收購存量商品房或成為更多城市探索的方向，房企可持續關注並緊抓機遇。

收儲存量房案例

部分高校收購存量商品房用作學生宿舍，房企可積極接洽高校，將高校周邊去化慢的商品住房以合理價格出售或出租給高校。2024年，國家發改委等七部門聯合印發《關於加強高校學生宿舍建設的指導意見》，明確「鼓勵高校通過購買、租賃學校周邊的人才公寓、商住樓等社會用房，補充宿舍資源」。當前，部分大學也在陸續收購存量商品房用作學生宿舍，2025年湖北大學、合肥工業大學、中國礦業大學、中南大學相繼公示收購存量商品房用作學生宿舍。2026年更多學校跟進，1月末，湖南省發改委正式批覆湘潭大學收儲裝修市場存量房補充學生宿舍項目，湘潭大學擬投資超8000萬元收儲存量商品房裝修、改造為學生宿舍。

2025年以來部分收購商品房做學生宿舍案例

2.商業、產業資產：非住改住、自主改造等多種模式盤活商業、產業用房，用好金融工具，通過退出機制完成存量資產盤活

探索通過「商改住」「住改租」等多種模式，擴寬盤活存量商業、產業用房的渠道。如北京豐臺區郭公莊中街18號院5號樓成為北京首個「非居住納保」樣本，該項目原為京投港.西華府辦公樓，由龍湖冠寓通過北交所摘牌后改建為728套保租房，為「商改租」的積極嘗試。蘇河美欣公寓前身為低效商辦樓宇美欣大廈，由申能集團與金外灘集團攜手，依託上海商務樓宇更新政策，採用「微改造、重運營」模式整幢盤活。項目堅守產證性質、主體結構不變原則，改造為高品質保障性租賃住房，共提供230套全明户型，配建健身、休閒、公共服務等複合功能空間，支持公積金支付租金，精準補齊區域人才居住短板。2026年3月，政府工作報告也提到鼓勵多種盤活模式，房地產企業可以更加深入地探索多渠道盤活存量商品房。

房企探索存量商品房盤活案例

改造升級落后、低效的商業和產業資產，實現存量資產價值再創造。在增量開發空間日趨收縮的背景下，部分企業也積極參與存量改造，改造對象不僅包括運營欠佳的購物中心、功能不符合時代需求的老舊百貨及商超，還涵蓋低效閒置的工業資產。根據中指監測，2025年全國新開業3萬方以上集中式商業中，存量改造項目佔比近20%。如萬達商管新開業項目中，約三成為存量改造項目，如寧波姜山萬達廣場、金華金甌萬達廣場。華潤萬象生活接手的深圳PA MALL、上海CP靜安等第三方項目，調改后項目零售額及租金均實現同比雙位數增長。合生商業集團參與永旺國際商城購物中心改造，打造為北京超極合生匯一期。未來，一方面，房企可通過提升自身運營能力，科學確定符合未來發展的新業態方向；依據新業態定位推進空間改造工程，對建築佈局、動線設計、環境形象等進行鍼對性優化，提升項目的物理空間體驗與商業氛圍，自主對存量商業項目進行改造。另一方面，對於自身能力不足的企業，可以引入第三方運營機構，助力項目價值提升，實現盤活。

積極利用金融工具，通過退出機制完成存量資產盤活。在存量資產資金支持方面，除了專項債收儲，將存量資產打包為REITs產品並在交易所上市，既能實現資產證券化，也能提升資產流動性，已成為重要途徑之一。當前，租賃住房、消費、產業園等基礎設施公募REITs均在積極推進。截至4月，已有17只商業不動產REITs上報至交易所，計劃募集資金合計超600億元；已上市住房租賃REITs9只。通過資產證券化，運營商可將存量資產轉化為流動性強的金融產品，完成「投融管退」閉環，有效實現存量資產的退出。但需注意，目前REITs產品多集中於優質資產項目。房企若想借助這一渠道打通退出環節，還需持續加強資產運營能力，提升資產價值。

3.閒置土地：利用政策收儲、土地調規、置換等形式盤活

房企利用政策收儲土地的方式盤活土地。2025年，專項債收回收購存量閒置土地工作不斷取得新的進展，根據中指數據，當前擬收儲的土地中，絕大多數宗地屬於地方國企，佔比約85%，民企佔比僅約13%；收儲面積中，地方國企佔比80%，民企佔比約16%；收儲金額中，地方國企佔比近88%，民企佔比僅約10%，央企中保利、華潤、金茂、華僑城等均在列，民企中龍湖亦有部分地塊在列。房企特別是央國企可積極利用政策，按既定標準覈算補償價款，促成收儲，從而獲得資金回籠，緩解現金流壓力。

土地調規是房地產企業盤活存量資產、破解項目開發困局的重要抓手。針對房地產行業存在的閒置土地資源浪費、盤活難度大等問題，2024年6月，自然資源部、發改委聯合下發通知，支持企業對閒置土地進行規劃調整、轉讓合作，或由地方政府依法收儲。用途調整可將去化艱難的閒置商業用地調整為住宅或商住混合用地，從根源上解決業態錯配導致的閒置，規避土地被無償收回的合規風險。容積率調整可重塑項目盈利模型，提容可增貨值、攤薄土地成本，適度降容可優化產品定位、加快去化節奏，破解開發停滯難題。建築高度調整可掃清開發合規障礙，上調限高可擴容計容面積、提升地塊價值，下調限高可適配城市風貌管控要求，推動停滯項目落地。用地性質複合化打破單一業態壁壘，豐富產品矩陣分散去化風險，提升土地綜合收益，化解單一業態市場飽和引發的閒置難題。如2026年5月6日，深圳龍崗區G01046-0106宗地以底價70.45億元成功出讓，該地塊原為世茂集團競得，2025年被深圳政府收儲，用地性質由商業用地調整為「二類居住用地+商業用地+城市道路用地」，同時對容積率等均作出調整。

土地調規主要類型

通過置換的形式，以存量盤活補充土儲，既規避了高成本公開拿地的風險，又實現了閒置資產的價值兑現。如金地商置將1183套存量公寓由武漢漢陽區屬平臺收購用作保障房，收購款及追加投資化作拿地資金，已先后在武漢換得4宗同片區宅地。大成樂府項目即為金地通過置換獲取的土地，該項目一期於2025年6月開盤，2小時內去化200余套房源，單日簽約額突破4.27億元；后續推進的二期及補充地塊開發，全年累計推售4次均實現房源售罄，總計賣出753套。2025年，金地集團在湛江完成存量商業用地到住宅用地的變更，在大連通過土地置換獲取優質住宅地塊。

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