南山控股兩年虧37億，招商局調兵「救火」

連虧兩年后，深圳老牌國資背景房企南山控股（002314.SZ）拉開地產業務整合與管理重構的大幕。

近日，南山控股啟動「一攬子」地產資產交易，包括收購武漢南山華中、福建南山縱橫的少數股權，同時推動福建光洋及相關債權轉讓。

南山控股是中國南山旗下A股上市平臺。企業官網顯示，中國南山成立於1982年，由香港招商局牽頭、深圳市政府供地，並聯合多家在港央企共同發起設立，曾是蛇口改革開放的重要參與者之一。

地產進入調整期，這家老牌開發平臺也面臨經營壓力。財報顯示，過去兩年，南山控股累計虧損超37億元。 

而在上述一攬子交易發佈之前，一場大規模的人事變動已率先展開。

自2025年11月以來，包括原招商蛇口（001979.SZ）董事長蔣鐵峰、副總經理劉曄、海南公司總經理嚴陣在內，多位「招商系」核心高管陸續進入中國南山及地產板塊核心管理層。其中，蔣鐵峰擔任中國南山董事長，劉曄和嚴陣則為副總經理。另據多家媒體報道，原招商蛇口深圳公司副總經理李逢春已出任南山地產總經理。

在業績承壓的背景下，招商局集團正調兵遣將，為中國南山尋找新的出路。

提出「一攬子」交易，預計確認收益2000萬

近期，南山控股啟動一項涉及武漢、福建多個項目公司的「一攬子」交易。

根據公告，南山控股旗下全資子公司深圳市南山房地產開發有限公司（以下簡稱「南山地產」 ）通過全資子公司武漢盤龍南山房地產有限公司（以下簡稱 「武漢盤龍」 ），分別持有合營企業武漢南山華中投資發展有限公司（以下簡稱「武漢南山華中」 ）、福建南山縱橫投資發展有限公司（以下簡稱「福建南山縱橫」 ）51%股權；而武漢南山華中與福建南山縱橫，又分別持有福建光洋投資發展有限公司（以下簡稱「福建光洋」 ）92%和8%股權。

根據「一攬子」交易計劃，武漢盤龍擬以2.67億元收購武漢南山華中49%股權及債權，以1.76億元收購福建南山縱橫49%股權及債權。

若交易完成，南山地產將通過武漢盤龍間接全資持有武漢南山華中和福建南山縱橫，兩家原本的合營企業將變為全資子公司。

此外，武漢南山華中與福建南山縱橫計劃聯合掛牌出售福建光洋100%股權及相關債權，掛牌基準價4.32億元。

而整筆交易能否成立，取決於武漢南山華中、福建南山縱橫持有的福建光洋股權及債權能否順利賣出。也就是説，若福建光洋100%股權及相關債權未能通過公開掛牌方式成功轉讓，則武漢盤龍對武漢南山華中和福建南山縱橫的相關交易終止。

從資產質量來看，福建光洋當前面臨的經營壓力頗大。

福建光洋核心資產為福州晉安湖壹號項目。2021年，武漢南山華中、福建南山縱橫聯合體以5.51億元底價競得福州晉安湖CBD地塊，原計劃投資20.6億元建設150米城市地標，並引入萬豪酒店。

項目建設並不順利。2025年1月，福州市住建局公開回複稱，晉安湖壹號已於2024年9月提交停工報告，目前處於停工狀態。儘管項目隨后被納入福州市級重點項目，並列入2025年新開工計劃，但經營壓力已經反映在財務數據中。

截至2026年3月末，福建光洋總資產5.05億元，負債4.31億元，淨資僅7423萬元；2025年淨虧損達1.22億元。

福建光洋的股東武漢南山華中的財務情況同樣不樂觀。截至2026年3月末，公司資產總額16.88億元，負債17.37億元；2025年，公司實現營業收入8692萬元，淨虧損約5.8億元。福建南山縱橫2025年同樣處於虧損狀態。

南山控股表示，本次擬收購及轉讓合營企業及其子公司股權與債權，旨在通過「一攬子」交易系統性整合與優化配置公司的房地產項目，盤活存量資產、優化業務佈局，預計實現歸母淨利潤約2000萬元。

南山控股兩年虧損37億，招商局調兵「救火」

地產業務整合之外，中國南山與招商局體系正在經歷深度整合。

2024年10月，招商局集團正式將中國南山納入管理體系，參照二級公司進行管理。這意味着，招商局集團將直接介入管理中國南山。

隨后，多位招商蛇口核心高管進入中國南山。

原招商蛇口董事長蔣鐵峰於2025年11月出任中國南山董事長；原招商蛇口副總經理、總法律顧問劉曄，於2026年3月出任中國南山副總經理；曾長期負責招商蛇口海南區域業務的嚴陣擔任中國南山副總經理及南山地產董事長。

現任中國南山財務總監胡潤結，同樣擁有長期招商局體系背景，曾任招商局集團風險管理部、法律合規部、審計部審計處副處長、處長等職務。

南山控股副總經理、南山地產首席執行官孟睿，曾任招商局地產控股股份有限公司北京公司營銷部經理、總經理助理、副總經理，招商蛇口北京公司副總經理、常務副總經理。

一批「招商系」高管進入中國南山背后，其上市平臺南山控股正面臨經營壓力。

2024年，南山控股歸母淨利潤虧損17.73億元，為十年來首次虧損；2025年，虧損進一步擴大至19.70億元。南山控股兩年累計虧損37.43億元，超過2019年至2023年五年利潤總和。今年一季度，南山控股仍未扭虧，歸母淨利潤為-1.43億元。若2026年仍虧損，公司或將面臨「戴帽」的風險。

面對市場壓力，中國南山與招商蛇口之間的業務協同已開始落地。

今年3月，南山地產召開2026年工作會議，孟睿提出加強與招商蛇口等優秀企業合作。隨后，嚴陣率隊前往招商蛇口考察學習。

項目層面，招商局集團體系內另一地產上市平臺招商局置地（00978.HK）4月公告顯示，其附屬公司已與中國南山旗下深圳市海越錦實業發展有限公司合作開發西安滻灞國際港住宅項目，后者通過增資獲得項目公司30%股權。

南山控股也披露，公司與招商蛇口形成戰略協同，聯合研判多宗優質地塊，重點推進深圳、西安、三亞等核心城市項目確權，為后續發展儲備優質資源。

本文來自微信公眾號 「時代財經APP」（ID：tf-app），作者：梁爭譽，36氪經授權發佈。