財報「冰火兩重天」 算力與更新成穿越園區周期雙引擎

摘要：產業園區運營公司盈利分化加劇，算力業務與城市更新驅動傳統開發運營業務升級，成為企業穿越周期的核心競爭力。

觀點指數 5月20日，觀點指數研究院發佈《卓越指數 • 2026產業園區運營卓越表現報告》，報告指出，存量時代下產業園區運營行業分化加劇，傳統開發模式承壓明顯，AIDC算力業務與城市更新成為企業穿越周期的核心抓手，推動園區實現從「開發驅動」向「運營驅動」的轉型。

2025年產業園區運營上市公司年報數據清晰呈現出行業在存量時代的分化態勢，盈利表現最為顯著。其中，市北高新、張江高科、中新集團等企業歸母淨利潤同比分別上漲131.7%、59.6%、59.2%，展現出較強的盈利韌性；而華夏幸福、蘇州高新歸母淨利潤則分別下降393.8%、50.3%，傳統開發模式在存量時代面臨的挑戰愈發突出。

過去依賴土地增值與開發銷售的發展路徑已面臨階段性壓力，新質生產力驅動下的算力業務、城市更新與產業運營，正逐漸成為影響產業園區運營企業生存與發展的關鍵變量。

從收入結構來看，傳統園區開發與運營模式的瓶頸日益突出，以中電光谷為例，2025年其園區運營服務營業額為21.37億元，同比下降3.6%，而園區開發業務收入17.83億元，同比增長29.9%。這種「開發拉動、運營平穩」的結構，清晰反映出租金模式的增長空間相對有限，企業仍需依靠一次性開發銷售來維持規模體量。

張江高科的經營情況具有行業代表性，該企業2025年實現營業總收入41.82億元，同比增長149.02%，營收增長主要得益於「產業空間載體銷售」收入的大幅提升——該板塊收入達29.89億元，同比增長228%。

但遺憾的是，其利潤表現未與營收同步增長，主要原因是結轉銷售成本同比增長超150%，疊加租賃業務毛利率下滑，呈現「增收不增利」態勢，這也深刻暴露了傳統開發銷售模式在成本管控與長期盈利能力方面面臨侷限性。

與傳統業務形成鮮明對比的是，AIDC（人工智能數據中心）業務正成為部分產業園區運營企業的新增長極，展現出良好的盈利韌性。潤澤科技2025年實現營業收入39.77億元，同比下降8.99%，但歸母淨利潤達47.04億元，同比增長209.97%，其核心增長動力完全來自算力相關業務的突破。

除潤澤科技外，其他企業的算力業務也表現亮眼，普洛斯中國算力中心業務收入同比增長32%，中興通信算力業務營收同比增長150%，佔整體營收的比重達24.6%，可見AI相關業務已成為部分企業的核心發展方向。

算力業務的增長不僅為企業帶來了更高的單位空間收益，更推動產業園區行業從傳統租賃模式向算力經濟方向轉型，數據中心單方收入的持續提升，正是這一行業趨勢的具體體現。

2026年，城市更新與存量資源盤活已成為產業園區運營企業轉型的另一重要路徑，行業內部分頭部企業加大存量資源的盤活力度，通過收購、改造、合作等多種方式，激活低效工業用地、老舊廠房及閒置載體，進一步提升土地容積率與空間的利用率。

蘇州工業園區城市重建通過股權合作模式，推進嘉美產業園二期、新合科技產業園等項目建設，打造高標準廠房與配套產業空間；聯東U谷以「零地增效」為目標，推進連片低效用地改造，打造「聯東U谷-牛塘AI智造產業園」；市北高新則推動老工業區向數字經濟園區轉型，活化工業遺產資源，建設區塊鏈產業集聚區與靜安國際科創社區。

這些項目的共同特點是，不再單純追求土地增量開發，而是通過存量改造實現產業能級提升，將低效資產轉化為適配數字經濟、先進製造等新興產業需求的新型產業載體。在城市更新模式上，行業內企業呈現出差異化路徑，形成三類典型發展範式。

其一為國資主導型，蘇州工業園區城市重建、中新集團等依託國資背景，採用「政府引導+企業合作」模式，主導片區級更新項目，中新集團蘇虹工業坊項目將容積率0.5的老舊廠區改造為6.43萬平方米高標準廠房，大幅提升土地價值與產業能級；

其二為市場定製型，聯東U谷、中電光谷以市場需求為導向，採用「敏捷定製」模式適配不同產業客户需求，中電光谷廈門火炬·海滄308科技園項目通過定製化改造快速匹配科技企業落地；

其三為產城融合型，招商蛇口、星河產業結合傳統開發優勢，覆蓋「舊改+TOD+商業+產業」多元場景，招商蛇口目前孵化舊改項目約20個，儲備土地面積約700萬平方米。

值得注意的是，綠色低碳與數字化轉型正成為城市更新項目的重要配套方向。中電光谷以「存量盤活+數字賦能+低碳改造」為核心，打造複合型產城融合項目；蘇高新集團的運河數據港項目，通過虛擬電廠、智慧能源等數字化手段，為園區更新與產業升級提供支撐；

東湖高新的品誠電商產業園提升改造項目，同步推進園區智能化與綠色化改造，打造工業遺存活化示範項目。這些舉措不僅提升了園區運營效率與環境品質，也契合政策關於綠色低碳與數字經濟的發展要求，為項目爭取到政策支持與長期發展空間。

總體來看，傳統開發與租金模式的發展空間將持續收窄，而算力業務佈局、城市更新能力與產業運營水平，有望成為企業穿越行業周期的核心競爭力。

本文節選自《卓越指數 • 2026產業園區運營卓越表現報告》