深入探討AvalonBay和Equity Residential的平等合併

周四下午晚些時候，Equity Residential（EQR）股價下跌0.8%，AvalonBay Communities（AVB）股價下跌1.5%，此前兩家公司宣佈進行對等合併，合併了美國最大的兩家公寓房地產投資信託基金

大約三周前彭博社報道稱正在討論合併后，這筆交易就在意料之中。過去一個月，AvalonBay（AVB）股價上漲約4.2%，Equity Residential（EQR）股價上漲約3.4%。

交易雙方的股票下跌可能是一個跡象，表明這是一個真正的平等合併。通常，當一家公司收購另一家公司時，公司會稱之為「平等合併」。

瑞穗分析師Haendel St. Juste説，這兩家房地產投資信託基金將合併爲有史以來最大的房地產投資信託基金合併案。該交易創造了「迄今為止」最大的公寓房地產投資信託基金和市值第八大房地產投資信託基金。Evercore ISI分析師Steve Sakwa指出，他們的業務將覆蓋紐約市、波士頓、舊金山、洛杉磯和華盛頓特區等主要沿海市場，以及達拉斯、亞特蘭大、丹佛、佛羅里達州東南部和夏洛特等成長型市場。

區分收購和合並之間區別的一種方法是，股票交換不會為獲得現有股份的新股份的股東提供溢價。在這種情況下，AvalonBay（AVB）股東每持有一股AVB股票，將獲得2.793股股權住宅（EQR）普通股。根據周三收盤價，AVB每股股票的估值為185.12美元，而AVB收盤時的收盤價為186.69美元。

根據交換比率，AvalonBay（AVB）股東在完全稀釋的基礎上獲得了略高於合併REIT已發行普通股數量的一半（51.2%）。相反，EQR持有者獲得剩余的48.8%。

合併后公司的治理情況也表明該交易是一次真正的合併。董事會將由Equity Residential（EQR）的七名受託人和AvalonBay（AVB）的七名現任董事組成。Equity Residential現任首席獨立受託人Steve Sterret將擔任合併后公司的董事長。現任AvalonBay總裁兼首席執行官Benjamin Schall將擔任新公司的總裁、首席執行官和受託人。

瑞穗的St. Juste表示，這筆交易解決了每家公司的繼任差距。

Evercore的Sakwa指出，兩家公司計劃從合併中獲得協同效應。總體而言，兩家公司預計在合併完成后的前18個月內將節省1.75億美元的總成本。但由於第13號提案，加州重置房地產税的5000萬美元成本將部分抵消這一數字。這使得淨成本節省估計達到1.25億美元。

但他也認為數據是這筆交易的主要動機。他在給客户的一份報告中寫道：「我們相信，通過聯合力量並在一個組織下擁有超過18萬個單位，將為實體提供更多信息，以做出最佳定價決策，同時通過更精簡的現場結構來擠壓現場的協同效應。」

花旗分析師埃里克·沃爾夫（Eric Wolfe）相信節省成本的論點，但對其合併的其他理由不太確定。

沃爾夫在給客户的一份報告中寫道：「具體來説，邏輯是，規模更大的REIT將：1）以更低的費用和更好的利潤率運營，2）通過租户服務和技術/數據產品提供增量收入機會，3）尋找更低成本的資本，增加對多面手和被動基金的吸引力。」

對於該組合在收盤后的最初幾個月內將增加或減少多少FFO，計算有所不同。瑞穗的St. Juste表示，在獨立核心FFO的基礎上，預計該交易將為AvalonBay（AVB）和Equity Residential（EQR）帶來約2%的增長，低於瑞穗3%-4%的估計，這主要是由1.25億美元的淨運行率運營協同效應推動的。

Evercore ISI估計，到2027年，該交易將對核心FFO產生約1%的稀釋作用，但對AFFO產生約6%的增值作用，「儘管節省的時機將是關鍵，決定它是否完全影響27年或28年的估計，」Sakwa説。

花旗集團的沃爾夫計算出，該交易將對核心現金FFO產生約2.5%的增值，略高於他之前假設的2%。但他指出，債務按市值計價將對NAREIT FFO產生百分之幾的稀釋，這可能會對NAREIT FFO產生中性影響。

瑞穗的St. Juste指出，此次合併的其他重要特徵包括缺乏「去商店」條款、如果交易破裂需要支付11億美元的分手費以及不接受監管審查。

投資者似乎預計不會再有更多公寓房地產投資信託基金合併，因為大多數交易都在周四下午晚些時候出現虧損。卡姆登房地產信託（CPD）小幅下跌0.1%，CenterSpace（CSR）下跌0.3%，中美洲公寓社區（MAA）下跌0.4%，Veris Residential（VRE）下跌不到0.1%，UDR（UDR）下跌0.4%。只有獨立房地產信託基金（ERT）呈綠色，小幅上漲0.2%