完整成績單：Hovnanian Enterprises 2026年第二季度盈利電話會議

Hovnanian Enterprises（NYSE：HOV）周四公佈了第二季度財務業績。該公司第二季度財報電話會議記錄如下。

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Hovnanian Enterprises報告2026財年第二季度收入為6.68億美元，調整后毛利率為14.3%，較上一季度出現連續改善。

該公司正在積極管理庫存，專注於向具有更好利潤潛力的新社區過渡，並減少快速入住房屋，目前佔銷售額的68%。

Hovnanian Enterprises為2026財年第三季度提供了指導，預計收入在6.5億美元至7.5億美元之間，調整后毛利率為14%至15%。

該公司的流動性狀況為4.42億美元，反映了嚴格的資本和土地管理，並計劃在股票回購和土地收購方面保持機會主義。

管理層對2026財年第四季度的連續改善表示有信心，這是在更新、利潤率更高的社區以及對地面照明模式和理想地點的戰略關注的推動下。

操作者

早上好，感謝您今天參加Hovnanian Enterprises 2026財年第二季度盈利電話會議。網絡廣播的檔案將在通話結束后提供，並運行12個月。該會議正在錄製以進行轉播，所有參與者目前均處於僅收聽模式。管理層將就第二季度業績發表一些開場白，然后打開提問熱線。該公司還將在網上直播幻燈片演示以及管理層的開場評論。這些幻燈片可在公司網站www.khov.com的投資者頁面上找到。那些想要關注的聽眾現在應該登錄該網站。我想將電話轉給投資者關係副總裁Jeff O ' Keefe。傑夫，請走吧。

Jeff O ' Keefe（投資者關係副總裁）

謝謝，傑夫。在我們開始之前，讓我們花點時間紀念埃德·坎加斯（Ed Kangas），他本周被任命為我們任職時間最長的獨立董事、審計委員會主席和首席獨立董事。埃德為我們的董事會和管理團隊帶來了寶貴的判斷力、誠信和穩定的指導。他在辭去德勤董事長職務后不久加入了我們的董事會，他的領導力和對Hovnanian的奉獻跨越了多年。除了他的許多專業貢獻之外，他還是一位值得信賴的朋友，每個認識他的人都會深深懷念他。董事會和公司所有人向他的家人表示衷心的哀悼。如果我的聲音聽起來刺耳，我也會提前道歉。我正處於一種令人討厭的病毒的末端，希望它很快就會消失。接下來我們的季度業績，我將首先快速概述我們的第二季度業績以及我們在當今住房環境中針對戰略取得的進展。然后，在我們開始提問之前，布拉德將跟隨我提供有關我們財務業績、資本狀況和前景的更多詳細信息。轉向幻燈片5，這張幻燈片重點介紹了我們第二季度相對於本期開始時提供的指導的業績。儘管需求環境持續動盪，但我們的執行力幾乎達到或高於所有目標指標，包括調整后毛利率的顯着優異表現。從收入最高點開始，我們的總收入為6.68億美元，接近預測範圍的中點。值得注意的是，我們本季度調整后的毛利率為14.3%，超過了我們預測的上限，並比第一季度的13.4%有所改善，我們認為第一季度的毛利率已達到低谷。我們預計第一季度將出現低谷，第二季度將開始反彈，這種情況已經實現。我們的SG & A為12.6%，處於較低水平，因此超出了我們預期的水平。我們的未合併合資企業本季度造成了100萬美元的損失，略低於我們的預期。這反映了我們在多個合資企業社區首次交付之前的啟動成本，這在這些項目的早期階段很常見。本季度，我們調整后的EBITDA達到4100萬美元，高於我們的預測範圍，調整后的税前收入總計900萬美元，位於我們預測範圍的高端。本季度的業績倒退反映了我們當前方法的核心，即通過有針對性的抵押貸款利率購買來支持負擔能力，以保持銷售速度，同時我們處理利潤率較低的舊批次和快速轉移庫存。與此同時，我們正在向新的社區過渡，其中當今的激勵環境已經融入到土地承保中，我們相信這支持隨着時間的推移獲得更好的利潤率和回報的道路。在幻燈片6中，您將看到今年第二季度的業績與去年第二季度的業績相同。鑑於當前市場的交付量較低、房地產市場較慢和激勵措施較高，這些比較更具挑戰性。但這也有助於説明隨着業務向更好的利潤率轉型，我們正在取得的進展。總收入同比下降3%，主要是因為在競爭更加激烈的銷售環境中，我們交付的房屋減少了12%。第二季度完成的土地出售部分抵消了交付量下降的影響。調整后的毛利率低於一年前，主要是由於用於支持負擔能力和持續銷售步伐的更高激勵措施。重要的是，這些激勵措施是我們當前戰略中刻意的目標槓桿，也是我們有效處理較舊的利潤率較低的批次和庫存快速轉移的過程中的目標槓桿。儘管毛利率同比下降，但第二季度毛利率仍連續改善。正如我前面提到的，我們認為第一季度代表了低谷。展望未來，我們預計隨着我們繼續在新社區開放和交付服務，ct利潤率將受益，這些社區的當今激勵環境已經融入到土地承保中。假設市場不需要有意義的更高激勵措施，我們相信這種組合轉變支持持續的逐步改善趨勢。第二季度，激勵措施佔平均銷售價格的11.9%，其中大部分與抵押貸款利率下調有關。與第一季度相比，這下降了70個基點，標誌着近兩年來激勵水平首次連續下降。我們將在幾張幻燈片中展示有關激勵趨勢的更多詳細信息。抵消了同比激勵措施，第二季度我們的建築成本同比下降了2%。此外，單户住宅的周期時間比去年同期增加了6天，達到138個日曆日。SG & A同比小幅增長，主要反映了收入下降。即便如此，該季度的盈利能力仍處於我們指導範圍的上限。我們繼續優先考慮嚴格的庫存管理和穩定的銷售速度，使自己能夠利用我們在市場上發現的有吸引力的土地機會。我會再次重複一遍，但我們相信這些新的土地購買可以帶來更高的利潤率並提高回報，因為我們今天正在採取嚴厲的激勵措施。看看第7張幻燈片中的銷售環境，在房屋銷售環境中，我們的合同同比略有增加38份，該環境受到消費者信心下降的影響，如果沒有我們提供的激勵措施，我們相信，由於持續的市場挑戰和消費者信心低下，我們的合同將與一年前的水平相比大幅減少。如果您查看第8張幻燈片，您會注意到11月和4月的每月社區流量大多呈上升趨勢，六個月中有四個月同比增長強勁，而過去兩個月由於與伊朗戰爭相關的宏觀不確定性增加，流量有所放緩，四月的下降率與3月相比有所放緩，我們認為這是一個建設性的信號。我們從這張圖表中得出的結論是，消費者的潛在需求和興趣仍然存在，隨着不確定性的緩解，我們相信需求可以轉化為銷售活動的改善。如幻燈片9所示，過去12個月的合同月度波動，反映了房地產市場的波動和消費者信心的轉變。2月份的漲幅是下滑中最強勁的同比漲幅，隨后受伊朗戰爭爆發影響，3月份同比下降8%，4月份增長3%。截至昨天，我們5月份迄今為止的合同較上年同期上漲了12%，如果該合同持續到月底，這將代表着一個上升的趨勢。在幻燈片10中，儘管受到戰爭的影響，您可以看到第二季度每個社區的合同與去年相比略有增加。今年每個社區的11.3份合同接近97年以來第二季度的平均吸收速度。在第11張幻燈片中，我們詳細介紹了每個社區的月度合同，將第二季度的每個月與去年同月進行了比較。本季度第一個月2月份的銷售速度明顯高於去年同月，但3月份的銷售速度差於一年前，然后4月份同比持平。用一個詞總結這張幻燈片，如果您參考幻燈片12，我們呈現每個社區的合同，就好像我們的季度於3月31日結束一樣，這使得我們可以與所有按日曆季度報告每個社區合同的同行進行直接比較，這是其中的大多數。我們的每個社區銷售速度為11.2份合同，在本次下滑中排名第二。如幻燈片13所示，我們每個社區的合同 同比增長4%。我們是本次下滑中僅有的兩家該指標同比增長的建築商之一。同樣，我們在這些比較中的表現是基於截至3月份的調整后季度，這使我們能夠與同行進行直接比較。從這兩張幻燈片中可以清楚地看出，我們關注的是銷售速度而不是價格，提供高於平均水平的銷售結果，並幫助我們更快地在年齡較大、利潤較低的社區中工作。您轉向幻燈片14，您可以看到哪些跟蹤激勵措施，如果您查看右側的藍色條，您可以看到我之前提到的，激勵措施在經過三年的增長后終於開始下降。最戲劇性的躍升發生在23年初，當時激勵措施從22年第四季度的3.9%攀升至23年第一季度的7.4%。過去三年來，激勵措施穩步增加。雖然這些更高的激勵措施給我們的利潤率帶來了短期壓力，但它們對於保持穩定的銷售速度並使我們能夠轉移庫存至關重要。儘管我們看到第二季度的激勵措施比第一季度有所減少，但與去年同期相比仍上升了140個基點，與22年全年相比高出890個基點，這是抵押貸款利率飆升之前正常激勵措施的最后一個全年，它開始影響我們的利潤率和交付。爲了使購房者更容易獲得房屋所有權，並再次通過我們的庫存移動，我們通過我們的社區提供了各種快速移動房屋。它使買家有機會從激勵措施中受益，鎖定他們的抵押貸款利率，並以更實惠的每月成本更快地購買房屋。值得注意的是，我們最近的土地收購再次被承保，以包括這些激勵措施，同時仍然滿足我們的回報目標。隨着我們的新社區再次上線，我將繼續重複這一點。我們確實預計未來利潤率會更高。在幻燈片15中，您會看到，在第二季度末，我們每個社區有5.8名快速入住。這與上一季度幾乎相符，並凸顯了我們在精簡本季度庫存方面取得的進展。打擾一下。通過密切協調我們的銷售速度，我們已經減少了我們的QMI計數和保持庫存水平平衡。QMIs是正在建設的房屋，他們開始或已經完成，尚未出售。請看幻燈片16，我們的QMI數量從25年1月底的1，163個下降到26年4月底的731個，在一年多的時間里減少了37%。在第二季度，QMIs佔總銷售額的68%。雖然這低於之前79%的高點，但明顯高於歷史平均水平約40%。與此同時，根據客户訂單建造的待售房屋銷量從21%上升至32%。如果這些模式保持不變，我們預計將在2026年下半年和27財年看到更多交付。正如典型的那樣，第二季度的利潤率高於我們的QMI利潤率。未來有更多待建造的交付將有利於我們的毛利率和整體盈利能力。憑藉我們目前的庫存731套快速搬家房屋，我們完全有能力滿足現有購房者的需求。我們將繼續根據需要調整開局，確保我們保持足夠的適當平衡，以滿足需求而不會過度調整。這一策略使我們能夠在同一季度更快地簽署合同並關閉房屋，從而減少積壓房屋，並提高從積壓到交付的轉化率。2026年第二季度，我們交付的房屋中有41%在同一季度售出和關閉。這是自23年開始跟蹤該指標以來我們記錄的最高百分比。雖然這使得預測下一季度業績變得有點困難，但這導致積壓轉化率達到85%，遠高於第二季度61%的歷史平均水平。自98年以來，我們合作繼續密切管理每個季度的QMI，確保我們的開房率與銷售率相匹配。我們嘗試在QMI完成之前出售它們。在過去的一年中，我們完成的QMI從去年第二季度末的304個減少到26年第二季度末的137個減少了55%。如果您查看第17張幻燈片，您會發現，儘管全國範圍內抵押貸款利率較高且銷售速度較慢，但我們在本季度第二季度成功提高了44%社區的淨價格，我們提高了價格或減少了激勵措施的比例比過去兩年。隨着價格上漲的社區數量的增加，這些社區的地理分佈也在增加。我們正在積極管理庫存，以加快快速搬家房屋的銷售，穩步清理利潤率較低的土地，並保持銷售步伐一致。與此同時，我們正在尋找新的土地，以利用新的土地機會，這些機會承諾更好的利潤率和更高的回報。我現在將把它交給布拉德·奧康納，希望他的聲音比我的首席財務官不那麼刺耳。把它拿走，布拉德。

謝謝你，阿拉。請參閱幻燈片18，第二季度末的流動性為4.42億美元，遠高於我們的目標範圍。即使在土地和土地開發花費了2.32億美元以及股票回購花費了1000萬美元之后。這是我們的流動性連續第三個季度超過4億美元，反映了我們對資本和土地管理的嚴格方法。轉向截至2026年4月30日的幻燈片19，我們的到期階梯反映了去年秋天完成的再融資。如今，除了我們的循環信貸安排外，所有未償債務都是無擔保的。這提供了更大的財務靈活性，進一步降低了風險並支持我們的長期計劃。在第20張幻燈片中，我們重點介紹了過去幾年在增加股本和減少債務方面取得的進展。在此期間，股本增長了13億美元，債務減少了7.49億美元。淨債務與資本之比目前為43.1%，較2020財年初的146.2%有大幅改善。雖然我們仍有工作要做，但我們仍有望實現淨債務與資本比率為30%的目標，並擁有2.22億美元的遞延税資產。我們預計不會對未來約7億美元的税前收入繳納聯邦所得税，這支持現金流和資本靈活性。請參閱幻燈片21，本季度有148個社區開放出售，與去年持平。雖然總數穩定，但過去一年我們開展了有意義的活動，我們開設了75個新社區，關閉了75個其他社區。持平的計數反映了這些行動的平衡，而不是缺乏投資組合更新。展望未來，我們的新社區我們的新社區有望超越舊社區，我們相信，隨着它們成為我們交付組合的更大組成部分，它們將越來越多地支持利潤率和回報的提高。幻燈片22詳細介紹了我們的陸地位置。第二季度結束時，我們的國內控制批次為33，632批，相當於六年半的供應量。包括合資企業。我們現在控制着36，621個批次。這不包括我們沙特業務中的批次。我們的國內地塊總數同比下降21%，反映了我們有意收購土地的做法，以及我們願意放棄不符合承保標準的機會。我們的自有地塊庫存也呈下降趨勢，這與我們繼續轉向更輕的土地模式一致。幻燈片23顯示了年齡或批次位置，包括擁有和期權，並按每個批次的控制年份細分。每個柱中的數字代表當年控制的總批次，每個柱下方的數字表示當年交付房屋使用的激勵措施的百分比。這張幻燈片表明，到2026年第2季度，我們擁有和選擇權的地塊中，略多於22，000塊（即66%）最初是在2023財年之后控制的，當時我們開始承保土地收購，假設激勵環境有意義地更高。第二季度，我們45%的交付來自2023年或更早收購的批次，這造成了利潤率壓力，因為這些批次是在假設激勵措施大幅降低的情況下購買的，但低於我們在前幾個季度購買時所經歷的情況，當時我們超過50%的交付來自類似年齡的批次。我們正在從較舊、利潤率較低的地塊有分寸地過渡到較新的土地機會，以更好地適應當今的激勵格局，以幫助應對當前的市場狀況。我們還與某些簽訂了期權協議的土地賣家進行建設性合作，目標是適當分擔痛苦並協調對雙方都有利的結果。令人鼓舞的是，即使在當今的激勵激勵環境下，我們仍然看到符合利潤率和內部收益率閾值的有吸引力的機會。在幻燈片24中，您可以看到過去六個季度的土地和開發支出趨勢以及2024年的季度平均水平。我們縮減了土地和開發投資，以應對不斷變化的市場動態第二季度的最大增長反映了將新社區帶入網上的開發活動。每次收購都經過仔細評估，考慮到當前的定價、激勵措施、建設成本和銷售速度，以便我們能夠深思熟慮地分配資本並保持對市場狀況的響應。我們的重點仍然是通過嚴格的承保、土地輕化方法和積極的資本管理來支持收入和盈利能力的可持續增長。作為我們上季度討論的更新戰略的一部分，我們正在集中精力購買土地，用於在理想的A和B地點搬遷房屋。我們還在擴大對活躍的成人社區的追求，同時減少對郊區利潤率較低的入門級開發項目的投資。鑑於銷售環境的持續變化以及與快速送貨上門相關的時間效應，我們僅提供下一季度的財務指導。我們的前景假設市場狀況保持大致穩定，抵押貸款利率、關税、通貨膨脹、取消率或建築周期時間不會大幅上升。由於我們的大部分交付來自qmis，季度業績可能對收盤時間和組合更加敏感。我們的預測包括持續使用抵押貸款利率回購和類似的激勵措施，並且不包括與26財年第二季度末112.44美元收盤價的股價波動相關的幻影股票費用對SGA的任何變化。幻燈片25顯示了我們對26財年第三季度的指導。我們預計總收入在6.5億至7.5億美元之間。調整后的毛利率預計將在14%至15%之間。我們預計SBA佔總收入的比例將在12.5%至13.5%之間，仍高於我們的長期目標。我們預計合資企業的收入將在盈虧平衡至1000萬美元之間，我們對調整后EBITDA的指導在3000萬美元至4000萬美元之間。我們對第三季度調整后税前收入的預期介於收支平衡和1000萬美元之間。雖然我們第三季度的利潤前景仍然温和，但我們預計調整后的税前收入將在26財年第四季度反彈。即將從我們新的利潤率較高的社區交付房屋應該會進一步增強業績，主要是在第四季度及以后。在第26張幻燈片中，我們86%的地塊是通過期權控制的，高於2015財年第二季度的45%，反映了我們對土地照明的戰略重點。看看第27張幻燈片，我們在通過期權控制土地方面與同行相比表現出色。事實上，我們的期權損失比例位居第四，遠高於行業中位數。在幻燈片28中，我們的庫存周轉率在同行中排名第二。這是我們戰略的重要組成部分，因為這意味着我們比大多數競爭對手更快地銷售和更換庫存，這表明我們的資本利用率更高。

感謝Dede，感謝大家參加今天早上的電話會議，審查我們第二季度的結果。本次電話會議中所有不屬於歷史事實的陳述都應被視為1995年私人證券訴訟改革法案安全港條款含義內的前瞻性陳述。此類陳述涉及已知和未知的風險、不確定性和其他因素，可能導致公司的實際結果、業績或成就與前瞻性陳述中表達或暗示的任何未來結果、業績或成就存在重大差異。此類前瞻性陳述包括但不限於與公司未來財政期間財務業績的目標和預期相關的陳述。儘管我們相信我們在此類前瞻性陳述中反映或建議的計劃、意圖和期望是合理的，但我們無法保證此類計劃、意圖或期望將按其性質實現。前瞻性陳述僅限於其發佈日期，並不是對未來業績或結果的保證，並且受到難以預測或量化的風險、不確定性和假設的影響。因此，由於各種因素，實際結果可能與這些前瞻性陳述存在重大不利差異。此類風險、不確定性和其他因素在標題為管理層討論和分析中的風險因素的章節中進行了詳細描述，特別是MD & A中標題為「安全港聲明」的部分截至2025年10月31日財年的年度報告以及隨后向證券交易委員會提交的文件。除非適用的安全法另有要求，否則我們沒有義務公開更新或修改任何前瞻性陳述，無論是由於新信息、未來事件、情況變化還是任何其他原因。今天加入我的還有董事長兼首席執行官Ara Huvnanian、首席執行官Brad O ' Connor、首席財務官David Meiterman、副總裁、公司控制人Paul Eberle、財務和財務主管。我現在將電話轉給ara。

阿拉·霍夫納尼安

布拉德·奧康納（首席財務官）

布拉德·奧康納（首席財務官）

我們強勁的庫存周轉率不僅是由固定電話方式推動的，也是由我們持續努力精簡運營所推動的。通過增加土地選擇的使用、縮短從地塊購買到施工開始的時間以及加快施工完成，我們能夠更有效地利用庫存。在幻燈片29中，我們顯示，與中型同行相比，我們的調整后EBIT投資回報率最高，為15.9%。在幻燈片30上，我們顯示了我們的價格與淨價值的比率。與同行相比，我們的交易價格比市淨價低約20%，也低於本幻燈片中顯示的所有同行的中位數。鑑於我們的高投資回報率加上快速改善的資產負債表，我們相信我們的股票繼續被低估。我現在將回到ARA，發表簡短的閉幕詞。

阿拉·霍夫納尼安

謝謝布拉德。我們對我們所處的運營環境持現實態度。隨着抵押貸款利率上升，激勵措施增加，利潤率壓縮，土地價值也相應下降，包括我們擁有的土地。這就是周期這一部分的現實。重要的是您如何應對，我們正在尋找並承保滿足IRR障礙的新土地。即使今天的激勵水平更高，我們也會遵守紀律、有選擇性和耐心，而不會忽視我們的長期回報。我們也尊重那些向我們選擇土地的土地所有者，在我們燒燬邊緣較低的舊土地時分擔痛苦。不幸的是，從短期來看，這意味着在市場應對這種不確定性時接受較低的利潤率，我們不會犧牲未來，也不會做出損害長期價值的短期決定。儘管房地產市場因更廣泛的地緣政治和宏觀壓力而放緩。我想到航空公司，就像他們今天看到的那樣，處於航空燃油價格上漲時期，他們不會停止駕駛飛機，但他們會通過它進行管理，控制他們所能做的事情，並在燃油價格正常化時為自己爭取更強的盈利能力。這正是我們作為一家房屋建築商正在做的事情，解決更高的土地和激勵成本，同時故意用更好的承保土地取代舊土地，隨着時間的推移，這些土地將支持大幅提高的利潤率。在當今的環境下，很難在下一季度之后提供有意義的可見性。然而，我們相信，隨着新社區開始實現交付，我們已經做好了第四季度有意義的改善的準備，特別是在銷量和毛利率方面。儘管正如我們在一些幻燈片中所示，短期內需求可能會繼續波動，但我們仍然專注於執行，並相信專注可以幫助我們以強勁的勢頭結束這一年。我們擁有強大的特許經營權、優秀的人才和巨大的流動性。我們專注於執行、管理庫存、嚴格將我們的QMI貨幣化，並加速向更新、利潤更高的社區過渡。我們相信，這種紀律嚴明的方法使我們能夠在這一時期變得更強大、更高效，並更有能力在條件改善時為我們的股東創造價值。我們的正式評論到此結束，我很樂意將其提交以供提問。

操作者

謝謝如需提問，請按電話上的星號11，等候宣佈您的姓名。要撤回您的問題，請再次按星號11。請在我們整理問答名單時待命。我們的第一個問題來自Cottonwood Capital的Stephen Carlson。您的線路已開通。

Stephen Carlson（股票分析師）

大家好。感謝您回答這個問題。只是好奇你對改進的第四季度的評論，如果你能詳細説明你的意思。你説的是年復一年的EBITDA改善，還是可能會推迟一段時間？

阿拉·霍夫納尼安

我會盡力詳細説明。再説一次，正如我在評論開頭重申的那樣，很難預測本季度和下一季度之后的情況。但話雖如此，正如我提到的，我們預計銷量將連續上升。這意味着更高的交付量和更高的收入，希望這一趨勢能夠持續下去，市場保持穩定。我們預計毛利率將持續改善，因此考慮到我之前通過幻燈片展示的波動性，我不想給出比這更具體的內容。但我們對本季度報告的利潤率和利潤回報率較低感到樂觀，我們預計第三季度將在第四季度大幅改善。

亞倫

是的，但正如亞倫提到的，改進是連續的。我們不是對去年的改進發表評論，而是對順序的改進發表評論。

Stephen Carlson（股票分析師）

好的太好了感謝您澄清這一點。然后就現金余額而言，我注意到略有下降。我認為這只是來自流動資金的使用。與我去年看到的流動資金使用情況一致，但沒有現金流量表。

布拉德·奧康納（首席財務官）

所以是的，實際上，年底天然氣平衡最高是典型的情況。我們傾向於在第四季度實現最高交付量。然后通常你會看到我們坦率地低於這在第一和第二季度，我們一直在運行今年。因為目前的環境，我們沒有做那麼多的土地收購。在目前的環境下，可以承銷的交易並沒有那麼多。因此，我們實際上擁有比第二季度通常更多的流動性和現金，第二季度末的流動性超過4億美元。但是的，流動資金。

阿拉·霍夫納尼安

是的，我會進一步詳細説明。正如布拉德提到的那樣，這不僅高於典型水平，而且遠遠高於我們的現金和流動性目標。實際上，我們喜歡擁有更少的現金，這意味着我們會在新的土地機會上投資更多。值得慶幸的是，我們正在尋找良好的土地機會，但還不足以吸收我們目前所有的多余現金。

Stephen Carlson（股票分析師）

這只是我關於這一點的最后一個問題。除了土地機會、使用現金的計劃或你知道，我想你唯一的可提前償還債務實際上是優先考慮的。但對於異常使用現金有什麼想法嗎？

布拉德·奧康納（首席財務官）

我的意思是，你看到我們在本季度機會性地花了一些現金用於股票回購。如果我們認為這是對現金的良好利用，我們仍然有能力在董事會批准下進行額外的股票回購。我們還希望繼續維持這種過剩的流動性，同時等待更好的土地交易的到來。我們希望在合適的時候提供一些乾貨來投資。但您可能會看到我們機會主義地回購一些股票。正如您指出的那樣，債務將是困難的。除了非常昂貴之外，它並不真正可以調用。

Stephen Carlson（股票分析師）

好吧非常感謝

操作者

謝謝我們的下一個問題來自澤爾曼的艾倫·拉特納。您的線路已開通。

艾倫·拉特納（股票分析師）

嘿夥計們，早上好。感謝所有細節和回答問題。首先，關於你們對土地的評論，我認為你們暗示要與土地賣家和土地銀行家進行一些重新談判，並且暗示要分擔一點痛苦。我只是想知道您是否可以量化目前土地賬簿中的百分比。您是否回去重新談判並真正獲得了更好的定價？這是否還處於早期階段，或者就您當前的土地投資組合而言，您實際上已經取得了重大進展？

布拉德·奧康納（首席財務官）

我只是很好奇，艾倫。我將發表一些評論，試圖幫助回答我們的問題。我認為我們19%的期權地塊實際上是由土地銀行家選擇的。許多選項仍然由原始賣家擁有，直到他們通過批准程序。因此，在時機成熟之前，我們不會重新談判這些問題，將其推翻，並可能不繼續前進。因此，就你的土地儲備量而言，我無法給你一個百分比，説明我們已經回去重新談判了多少土地，但我們已經逐個社區進行了調查，我們正在與單個社區進行鬥爭。在大多數情況下，我想説土地銀行家在推迟土地交易方面做出了幫助，主要是推迟土地交易。但一些陷入困境的社區在價格方面得到了一些援助。雙方都想解決問題，而不是退出。到目前為止，我已經取得了相當大的成功。太好了

艾倫·拉特納（股票分析師）

我很欣賞額外的顏色。第二個問題，只是關於定價環境。我很好奇我們從其他一些人那里聽説，也許抵押貸款利率購買下調並沒有像幾年前那樣產生太大的影響，當時利率最初在交通方面飆升，甚至讓買家退出觀望。我們看到其他一些建築商更多地轉向基本價格調整。所以首先更多的是一個內務問題。當您給出這些激勵數字時，這是一個所有類型的價格調整數字、激勵加上底價，還是這只是激勵？接下來的問題是，您是否也開始更多地轉向基本價格調整而不是激勵措施？

阿拉·霍夫納尼安

謝謝我想説，目前情況確實很複雜。我的意思是，你聽到其他建築商的評論稱，抵押貸款利率不一定會推動客户。現實情況是，對全球正在發生的一切缺乏信心纔是真正的驅動因素。因此，無論是激勵、降價、底價下調，客户目前只是稍微猶豫了一些。所以，你知道，我們單獨與每個社區打交道。在某些情況下，抵押貸款利率下調很重要。這取決於我們的競爭對手正在做什麼以及客户的反應。在某些情況下，降低抵押貸款利率可能是合適的。在其他情況下，基本價格下降，您可以想到。我們將根據當前情況進行定製。

布拉德·奧康納（首席財務官）

但我認為，艾倫，據我所知，我們還沒有看到抵押貸款利率購買的使用發生顯着變化。當我這麼説時，我的意思是任何水平的抵押貸款利率購買下降。因此，一些客户可能只會接受較小的購買以及不同的激勵。所以他們可能會把價格降到5.5左右。但仍有相當多的客户正在對R和太陽能的使用進行某種形式的費率買斷。

艾倫·拉特納（股票分析師）

明白了。我問題的另一部分，只是想確認激勵數字。我想，如果你給出原價的百分比，是否還包括如果你要降低底價，這是否包含在該百分比內？

阿拉·霍夫納尼安

我不這麼認為，但坦率地説，我們還沒有看到基本價格的廣泛下調。這里非常非常孤立。

布拉德·奧康納（首席財務官）

是的，我同意她的觀點。這不在數字中，但這沒有意義，因為我們在很多地方這樣做過。

艾倫·拉特納（股票分析師）

好吧，明白了。那麼我不應該將你所看到的激勵措施的連續下降解釋為向基本價格的轉變，更多的是以基本價格來實現。好的，完美。太好了非常感謝，夥計們。我很感激

操作者

是的，謝謝。我們的下一個問題來自住房研究中心的亞歷克斯·巴倫。您的線路已開通。

Alex Barron（股票分析師）

早上好先生們至於激勵措施的改進，是因為你的競爭對手現在沒有以前那麼咄咄逼人，因此你不必試圖匹配他們正在做的事情嗎？或者只是，你知道，買家在你不必提供那麼多東西的地方，因為無論競爭對手在做什麼，買家都會感到更有信心？

阿拉·霍夫納尼安

亞歷克斯？我想説這是多管齊下的。這很大程度上是由我們的QMI數量減少這一事實驅動的。我們覺得我們在qmis方面有點超前，並且隨着我們降低QMIs水平，我們在通過這些方面變得更加積極。實際上，我們目前每個社區完成的QMI大約不到一個。我們覺得我們可以在激勵措施上不那麼激進。你知道抵押貸款利率和買斷成本每周都在變化，競爭對手的促銷活動每周都在變化。因此，原因有很多，但我想説，其中很大一部分是我們的QMI較少，並且沒有動力增加通過它們的激勵。

Alex Barron（股票分析師）

好吧，是的，這將是我的下一個問題。從長遠來看，什麼是你的水平完成未售出的規格可能2/4前或一年前與你今天的位置？

布拉德·奧康納（首席財務官）

我們把它放在幻燈片上。25年1月，每個社區的QMIS達到9.3，峰值為9.3，今天為5.8。所以不是一半，而是少了很多。整整一年前是8.6。所以你知道從一年前的8.6大幅減少到現在的5.8。

Erin

Alex，如果你專注於完成的QMI，我們在第四季度達到頂峰，每個社區約有2.5，正如Erin提到的那樣，我們現在接近一個。因此，我們完成的QMI減少量顯着改善，這確實是更嚴厲的激勵措施，這進一步證明了這一點。

Alex Barron（股票分析師）

是的，很高興聽到這個。此外，就你們的合資企業和沙特阿拉伯業務而言，你們在合資企業中似乎略有虧損，所以我想知道是什麼導致了這種情況，並且沙特阿拉伯的活動也為零。那麼已經完成了嗎？或者你們將來要在那里開始一些事情嗎？

布拉德·奧康納（首席財務官）

對2條評論是的。合資企業本季度的收入損失，本季度的損失與沙特無關。這不再是一個合資企業，只是要明確。出現小幅虧損的原因是，我們剛剛成立了幾家新的合資企業，並在過去幾個季度完成了一些舊的合資企業。所以你看到的是一些新的創業階段。他們將在今年晚些時候開始交付，正如我們提到的，我們預計第三季度將從合資企業獲得少量收入，然后應該會從那里增長。關於沙特的行動，我們確實有行動。我們有幾個社區正在銷售，但尚未交付。因此，我們預計沙特業務的交付將在下半年開始。你會開始在

阿拉·霍夫納尼安

今年第四季度總體情況如您所料。首先，我們在沙特的業務從整體來看確實很小。我的意思是，投資非常小，交付數量相對較少。但話雖如此，正如你可能想象的那樣，鑑於目前中東的世界局勢，消費者的猶豫比這里多得多。但幸運的是，我們處於相當有利的地位，投資很少，我們相信，一旦當前的危機稍微平息下來，市場就會好轉。

Alex Barron（股票分析師）

好吧，好吧，祝你好運。謝謝你告訴我所有的細節

操作者

謝謝我們的下一個問題來自公民銀行的傑伊·麥克坎德利斯。您的線路已開通。

Jay McCandless（股票分析師）

嘿，早上好，夥計們。所以我的第一個問題，你們提出了一個統計數據，我認為本季度污垢開始佔32%，而21%。這是訂單或關閉的32%嗎？我猜您認為可以獲得的最大值是多少？污垢始於當前的社區基礎。

布拉德·奧康納（首席財務官）

佔本季度銷售額的32%。傑需要明確的是，可以説，我們的目標不是一個數字，但顯然我們喜歡在可能的情況下出售待售房屋。在合適的社區中，利潤率往往會更好。正如我們所評論的那樣，我們看到它在過去幾個季度逐漸上升。從歷史上看，我們大約60%的銷售額是在抵押貸款利率上漲之前建立的，而抵押貸款利率上漲確實推動了我們走向qmis。因此，我認為從長遠來看，我希望我們繼續向這個數字遷移。但這需要多長時間還有待觀察。只要客户仍然重視快速搬家，我們就必須在某種程度上仍然提供這種服務。

阿拉·霍夫納尼安

我想補充的是，我們的大多數社區都提供QMI和待構建的。所以這不一定是我們正在駕駛的東西。在我們絕大多數社區中，客户通常都可以選擇。所以碰巧我們需要建立的興趣比QMI興趣更多。影響是重大的。QMIS通常可以在60或90天內交付。當客户正在尋找抵押貸款利率激勵措施（顯然即將建立）時，我們不會在抵押貸款激勵措施中提供類似的措施。因此這對我們的利潤率有幫助，我們將看看市場的走向。總的來説，我們正在放棄最實惠的入門級住房。因此，這通常意味着，順便説一句，這些買家是最依賴買斷以獲得抵押貸款的買家。因此，我們會預料到，但我們會看到，隨着我們繼續遠離這部分客户，即第三級市場，隨着抵押貸款利率購買的下降，我們很自然地轉向動力稍低的市場。好的謝謝

Jay McCandless（股票分析師）

我的第二個問題是關於土地銷售的，你們在過去兩個季度的銷售和利潤都相當不錯。這是一個運行率，我們應該期待未來或如何。我們應該如何看待賣地

阿拉·霍夫納尼安

今年剩余時間？不不是的當我們看到出售一塊房產和建造一塊房產獲得同樣多的利潤的機會時，這確實是一種機會主義的事情，這取決於部門的能力或交付需求以及他們的管理費用數量將利用這一點。所以這不是有計劃或定期的事情。它只是時不時地出現。下個季度我們沒有任何具體的計劃。

Jay McCandless（股票分析師）

好吧，然后我的下一個問題是，如果你看幻燈片23，看看23和24年份的批次，這幾乎佔你控制批次的45%。但我認為這些也可能是對毛利潤率最大的拖累之一。我的意思是，你能多快完成。我想差不多有16，000件。你認為你們多快能解決這個問題？這就是目前社區統計的驅動因素嗎？我想我的問題是，你不能擺脫這些社區嗎，因為這些社區即將上線，儘管它們仍然是利潤率拖累的社區。

布拉德·奧康納（首席財務官）

傑伊，我認為第一件事要記住，因為你把23和24放在一起，如果你看看下面的小節，你會發現23我們全年平均激勵為7.9%，而24是8.1%。我懷疑，當我們這樣做的時候，我並沒有忘記這一點，但今年年初我們可能要低得多，年底卻高得多，平均7%。然后24個國家的比例更加穩定，為8%。我的觀點是，這些地塊的承保率為8%左右。現在我們現在運行在12左右。但如果你回去看看21號和22號的拍品，我們仍然比我們更接近這些古董拍品。因此，我們試圖表達的觀點是，當我們進入23個，尤其是24個古董批次時，這是一件好事，因為我們以更高的激勵措施承保它，因此期望在所有其他情況相同的情況下，期望這將提高我們的利潤率。這些社區開始交付。

Jay McCandless（股票分析師）

這是有幫助的背景。謝謝你，布拉德。

阿拉·霍夫納尼安

我們要提到的另一件事是，很多年份肯定與利潤率有很大關係，但地理組合與利潤率有更大關係，這非常關鍵。通常表現得非常好的微笑狀態今天肯定面臨着更具挑戰性的時期。你知道，佛羅里達州、德克薩斯州、西海岸和我們的東海岸市場的表現肯定要好得多。因此，地理組合可能比年份更重要。

Jay McCandless（股票分析師）

好的，太好了，謝謝。這只是我的最后一個問題。對於今年剩余時間和27年的社區有什麼想法或看法嗎？

布拉德·奧康納（首席財務官）

我們要説的是，你知道，我們每年都相對持平，但我們確實預計今年晚些時候社區數量會增長，到27歲。由於各種原因，我們在及時開放社區方面繼續面臨挑戰。這絕對是個挑戰但我們確實有一些社區正在上線。我們預計今年年底會出現增長。

阿拉·霍夫納尼安

我相信您也從我們的同行那里聽説過同樣的事情。整個行業都面臨着土地開發時機和新社區開放的挑戰。但這也具有挑戰性，因為我們在關閉之前會對合同下的房產進行重新承保。因此，我們可能計劃開設一些社區，但當我們非常接近收回土地時，如果經濟不起作用，有時我們要麼與賣家重新談判，要麼不繼續前進，正如你從我們所有行業的損害和步行中看到的那樣。但總的來説，我們努力成為好的合作伙伴，並與合作伙伴一起解決一些困難的土地交易。我們重視人際關係，我們是長期參與者，我們不想成為每個人的壞夥伴。明白

Jay McCandless（股票分析師）

謝謝大家。感激

操作者

謝謝我目前沒有提出進一步的問題。我想回到阿里哈弗納尼安做總結發言。

阿拉·霍夫納尼安

非常感謝我們和所有同行一樣，我相信所有投資我們領域的人都像你們所有人一樣，期待着全球和美國的穩定，我們知道那里有需求。我們社區的網站興趣和流量非常高。我的意思是，社區是客户參與其中的。他們只是猶豫是否在我們認為正常的成交量和我們認為正常的利潤率下扣動扳機。但這也會過去。這是住房典型周期性的一部分，我們期待着光明的未來，特別是當我們將一些較新的地塊推向市場時。非常感謝

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