中信搭台，融創唱戲

文/樂居財經 曾樹佳

孫宏斌公開露面的次數，逐漸變多。

去年12月，鬢角白發明顯增多的他，現身重慶灣項目的開工儀式，並去了工地，查看施工情況。

而在此之前的股東會上，面對投資者「是否已度過最困難時期」的提問，他給出了肯定的答覆。

眼下，融創耗時兩年多的境內外債務重組，已全面落地。而孫宏斌多次提及的輕資產業務，也陸續取得進展。

近日，融創華中區域，中標「武漢光谷湖畔捌號項目」的開發管理及銷售服務，並已與中信金融資產正式簽約。

這個項目，案名為「武漢湖畔大觀」，位於武漢湖畔科創板塊——湯遜湖的核心，定位為45萬方運動有氧公園住區，坐擁8萬方社區園林。

融創與中信的交集，並不少見。

此前，中信已多次用真金白銀，馳援融創項目，在金主的助力下，融創保留了操盤的角色，且收到了項目盤活的成效。

如今，兩者在合作層面，已切換到另一個層面，融創從「被救者」，轉換為被中信項目請來做代建的「乙方」。

借AMC做代建

融創與中信的合作，外界並不陌生，兩者此前已有過三次攜手。

第一次交集，是中信馳援融創上海董家渡項目。

2022年12月，該項目迎來自己的「白衣騎士」，中國華融（即「中信金融資產」的前身）、以浦發銀行牽頭的6家銀行組成的銀團、中信信託等合作方，對項目注資，新增融資量超120億元。

那時候，融創的角色仍是操盤方。

這起紓困房企的案例，落地了「AMC注資+銀團貸款+房企操盤」的協同模式。該項目也由此被盤活，后多次開盤售罄。

首次聯手看到成效之后，雙方的合作模式開始複製。

2023年12月，中信金融資產出資超40億元，以「股+債」方式，實施項目重整，打破上海壹號院項目的停滯僵局。

而時間來到今年1月，中信信託接手融創旗下的天津融創致成置業有限公司；此后，中信金融資產牽頭投入13.82億元資金，盤活停工三年之久的天津梅江壹號院三期項目。

無論是融創的董家渡項目、上海壹號院，還是梅江壹號院三期，都是在項目出現現金流壓力的情況下，中信馳援，整個事項本質上「救融創」。

而此次融創中標「武漢光谷湖畔捌號項目」則不同，可以理解為中信的新項目，請來了融創操盤，合作的性質，已經切換到了另一個層面。

它的拿地，要追溯到4年前。

2022年9月，中國華融旗下的武漢捌號湖畔置業，以20.1億元競得項目地塊，樓面價為6481.97元/平方米。

其案名原本定為「光谷湖畔八號」，后更改為「武漢湖畔大觀」。

融創給中信做「代建」，表明其已跑通了與AMC深度合作的輕資產輸出模式。

這一模式的底層邏輯是，AMC、信託等金融機構，為項目注入資金，融創則作為操盤手，輸出其品牌和開發管理能力，獲取管理費和銷售分成。

輕資產底牌

融創孫宏斌做輕資產的底牌，還有2024年10月籌備成立的「而今資本」。

而今資本一邊引入貝恩投資、高瓴資本等資方，一邊聚焦一二線城市核心區不良項目。

據介紹，它是奔着最底層資產去的，如果一個不良資產包里，有部分項目有一些解決方案，就把這些項目收過來，重新做梳理、定位與產品調整，建造起來進行銷售變現。

2024年底，融創將代建平臺融者共創，正式更名為而今管理，和而今資本並行存在。而今資本找到項目和資金后，具體操盤由而今管理操作。

由此，形成了「資本+資產+操盤」的閉環。

而今資本成立后不久，融創就已在東南區域、廣東、四川等地，洽談了一些不良資產項目的機會。

去年7月，還有消息稱，它正在上海談判參與新項目開發。

其洽談的項目所涉地塊，一宗位於上海市虹口北外灘，是119街坊保民新村舊改地塊；另一宗地位於上海市楊浦區。

儘管融創內部人士曾表示，融創和而今資本、而今管理是不同的公司，在股權結構、項目團隊以及經營管理上均是獨立關係，但這兩個平臺的業務推進，或許能為融創的轉型上岸，提供一條新路徑。

2025年，融創盤活了12個核心城市的地產項目，預計將從中獲得約112億元資金，用於解決項目現有債務問題和啟動項目開發建設。

債務重組上岸

在項目層面通過與AMC合作進行減負，只是融創化解流動性壓力的一部分。除此之外，它更多的操作，是債務重組。

融創的化債歷程，歷時兩年多。

去年1月，融創154億元境內債務重組方案，獲相關債權人批准，預計可削降超過50%境內債，留債部分最長展期達9.5年，且5年內不再有兑付壓力。

而在境外債方面，它於去年4月，公佈了二輪重組方案。

根據計劃，融創推出全額債轉股選項，將向債權人分派兩種新的強制可轉換債：

一類轉股價為6.80港元/股，可在重組生效日起6個月內轉股；另一類轉股價為3.85港元/股，可在重組后18至30個月內轉股。

同時，重組方案還創新引入了股權結構穩定計劃、團隊穩定計劃等安排，這也是行業內首家推出全額債轉股的房企。

10月，其境外債重組方案已獲得98.5%的債權人通過；12月，重組計劃正式生效，公司約96億美元的現有債務，獲全部解除及免除，成為首家境外債基本「清零」的大型房企。

債務重組產生的收益，讓融創大幅減虧。

2025年全年，融創實現營業收入451.2億元，同比下滑39%；但確認債務重組收益為329.7億元，使得其歸母淨虧損從2024年的257億元減虧52%，至2025年的123.3億元。

2022至2025年，它分別實現交付18.6萬套、31.2萬套、17萬套、5.4萬套，累計交付超72.2萬套。

這或許能讓孫宏斌松一口氣。

不過，去年若剔除債務重整因素，融創經營層面仍錄得毛虧6.4億元，較上年毛利28.9億元降低約122.1%。

期內，它的合同銷售額僅368.4億元，同比下降21.8%。

在其「不良資產+」業務還未真正成為主線的情況下，融創仍需要一定的調整時間。