中企深度出海催生不動產剛性需求，82％受訪企業稱「選址充滿挑戰」

隨着中企出海從「規模擴張」邁向「深度紮根」，全球化戰略重心正加速向本地化運營與長期價值創造轉移。「中國企業出海是明確的長期趨勢。」仲量聯行中國區CEO張靜向《華夏時報》記者表示，從早期的市場進入到與本地生態共創價值，不動產策略正成為全球化落地的關鍵支撐。

中企出海的持續升級也催生出前所未有的企業不動產剛性需求。不過，仲量聯行調研數據顯示，82%的受訪企業表示海外不動產選址充滿挑戰。海外不動產落地的複雜性，使得多數企業的出海計劃遭遇「項目整體延期、預算超支、被迫接受次優或臨時方案」等多種意外情況。

海外不動產落地仍面臨困局

當前，中國企業出海正從「走出去」向「紮下根」深刻轉型，出海不再侷限於簡單的資本輸出，而是致力於在目標市場「真正紮根」，嵌入本地產業鏈，構建區域運營中心。

商務部數據顯示，截至2024年，中國企業境外僱傭員工總數已超500萬人，其中外籍員工達330萬人，佔比高達65.8%。預計到2026年，境外外籍員工數量將增至約410萬人，本地僱傭比例將進一步提升。在本地化經營過程中，中企積極履行社會責任，境外納税規模持續穩步增長，2020—2024年境外納税複合增長率達16.5%，以實際行動助力當地經濟發展。

這一趨勢也體現在中國對外投資結構的深刻變革中。過去十年，中國綠地投資（指企業在一片全新的土地上，從零開始建設和發展項目）的規模和佔比持續走高，2020年綠地投資首次取代跨境併購，成為中國對外直接投資的主要方式。2025年，中國綠地投資規模達千億美元，同比增長18%，佔總額比重80%。

在中企「出海紮根」的過程中，對於不動產的剛性需求日益提升。然而，選址佈局、運營管理、全球統籌能力等不動產因素也直接影響企業境外經營效率與核心競爭力。仲量聯行調研數據顯示，82%受訪企業表示，海外不動產選址充滿挑戰。海外不動產落地的複雜性，使得多數企業的出海計劃遭遇「項目整體延期、預算超支、被迫接受次優或臨時方案」等多種意外情況。

例如，63%的企業表示遭遇過項目整體延期，直接延誤了海外業務的推進節奏；52%的企業出現過預算超支問題，進一步加重了跨境運營的成本壓力；31%的企業被迫接受次優選址方案或臨時方案，為后續生產運營、市場拓展埋下潛在風險；17%的企業面臨土地產權、環境等各方面因素導致項目擱置；另有部分企業放棄重資產計劃（8%）或被當地叫停、處罰、遭到抵制（7%）。

此外，企業不動產落地的複雜性在不同物業類型中也呈現出各具特徵的挑戰。以辦公樓的選址與裝修為例，出海企業往往面臨市場供需結構錯配、租賃議價能力受限、裝修設計合規風險高、裝修成本與周期遠超預期等痛點。

化解海外落地多重阻力

針對上述痛點，仲量聯行建議出海企業構建一套適配自身的不動產戰略體系，來保障企業長期穩定發展。目前，該機構梳理了中企出海過程中與不動產相關的七大場景，覆蓋中企出海所涉及的多種物業類型以及企業不動產落地過程中的各環節，包括海外辦公室籌建、海外辦公選址裝修、零售品牌海外拓店、海外物流倉儲租賃選址、工業廠房落地、海外數據中心建設等，並針對企業的真實訴求給出不動產海外落地實踐的策略指引。

例如，企業在尋找海外合適辦公空間以拓展海外市場時，需對目標市場辦公供需結構和租金走勢有深度瞭解、並實時更新，還需理解當地租賃操作慣例。同時，可藉助專業地產服務機構的資源優勢，避免在業主方市場發生漏盤情況，耽誤租賃進程。

在選址階段，即考慮設計施工等問題，依託有屬地經驗的專業服務機構，預審設計圖紙、預判流程重點，前置規避設計返工、審批延誤等風險。設計方案需尊重當地風俗文化、ESG要求、安全規範等，避免重複提交審批等。

值得一提的是，中國企業全球化佈局的深化，也為中國本土的商業地產需求與專業服務生態注入活力，持續反哺國內總部能力升級。「出海企業的擴張呈現國內與海外雙向進階的特徵。」仲量聯行中國區研究部總監姚耀表示。

調研顯示，78%的受訪企業海外業務拓展直接帶動了國內團隊規模或辦公面積的增長，科技、製造、零售等行業的出海企業，已成為國內主要城市甲級辦公樓市場的重要需求來源。與此同時，一批服務出海的律所、數字營銷、會計審計機構業務量顯著攀升，與出海企業形成了共生發展的全鏈條生態。

責任編輯：李未來 主編：張豫寧