「水泥盒子」換「算力插座」，粵港灣控股更名里的債務救贖與估值泡沫

本報（chinatimes.net.cn）記者張蓓 黃指南 深圳報道

5月20日收盤，粵港灣控股（01396.HK，下稱「粵港灣智算」）報收18.27港元/股，單日漲超10%，年內累計漲幅仍達275%。今年該股最高觸及19.85港元，較年初漲幅超307%。

5月15日，這家曾深陷債務泥潭的老牌房企發佈公告，擬將公司股份簡稱自5月22日起變更為「粵港灣智算」，正式撕下地產標籤，全面轉向AI算力服務商。

在AI算力概念爆炒的狂歡中，這家「脱胎換骨」的房企究竟是真轉型還是資本炒作？艾媒諮詢CEO兼首席分析師張毅博士在接受《華夏時報》記者採訪時指出，粵港灣智算的核心競爭力是資產盤活與算力運營雙輪驅動，但作為跨界轉型企業，其仍面臨技術迭代響應滯后、客户結構集中等行業共性風險。

閃電轉型

這家深陷債務危機的房企僅用150天，就完成了從地產開發商到AI算力服務商的身份切換。

故事的起點要追溯到2013年。當年10月31日，毅德國際登陸港交所主板，成為國內在港上市的頭部商貿物流開發商，以「毅德商貿城」為品牌，在全國多個三四線城市佈局大型商貿物流園區，業務覆蓋商貿批發、倉儲物流全鏈條。

2019年，其引入中國粵港灣區控股作為戰略股東開啟轉型，2020年7月正式更名為「粵港灣控股」，升級為「新生態產城服務商」，實行雙品牌運作，將業務重心轉向粵港澳大灣區，拓展至文旅康養、城市更新、住宅等多個領域。

然而，2021年下半年房地產行業的深度調整，逐步擊碎了粵港灣控股的產城融合夢想。由於項目主要集中在惠州、中山等非核心城市，去化速度遠不及預期，資金鍊日益緊繃。

當年其逆市發行的2.77億美元、利率高達13.85%的優先票據，成為其債務危機的導火索之一。

2023年4月，粵港灣控股宣佈對兩筆合計約3.48億美元的到期票據發起交換要約，債務危機全面爆發，后續股價一度跌至0.132港元，多個地產項目陷入停滯。

這場持續兩年的債務重組，在2025年迎來轉折點。1月，創始人蔡鴻文與王再興雙雙辭任聯席主席，羅介平與鍾軍華接掌公司控制權。

據公開信息顯示，兩人通過關聯方合計持有粵港灣超6成的股份，完成股權整合后，新管理層果斷啟動「去地產化」戰略，將全部資源投向當時火熱朝天的AI算力賽道。

同年10月23日，粵港灣控股全資收購天頓數據，拿下其旗下大灣區規模最大的潼湖智算中心——該項目總規劃機櫃超1萬個，已獲50MW能評批覆。

僅僅三個月后，深圳福田國資旗下鴻奕智算以8億元現金認購天頓數據子公司40%股權，這筆交易不僅為其注入了寶貴的現金流，更帶來了關鍵的國資背書。

此后轉型步伐全面加速，2026年2月募資1.22億港元用於算力雲項目，推出股份獎勵計劃綁定核心團隊，最終在3月拋出更名「粵港灣智算」議案。

這場閃電轉型，既是地產行業持續低迷下的無奈自救，也是資本市場對AI概念狂熱追捧的必然結果。

一位港股地產行業分析師向《華夏時報》記者表示：「粵港灣的地產主業已經基本停滯。如果不轉型，其最終只能走向退市。AI算力賽道的高估值，給了它一次重生的機會。」

截至發稿，粵港灣智算尚未就更名及轉型相關問題回覆本報記者採訪請求。

財務式扭虧

然而，這場看似完美的轉型，在2025年年報披露后開始露出破綻。

2025年報顯示，粵港灣智算2025年實現營業收入10.02億元，同比下降61.5%；歸母淨利潤0.73億元，同比扭虧為盈。

但仔細分析利潤表可以發現，其淨利潤主要來自非經常性損益，其中債務重組收益約1.45億元、股權處置收益約1.8億港元；扣非后，其實際仍處於虧損狀態。

「這是典型的財務式扭虧。」上述分析師指出，粵港灣智算去年10月23日才完成對天頓數據的收購，AI業務全年貢獻營收6.17億元，佔總營收約61.5%，已成為第一大收入來源；儘管AI業務短期貢獻亮眼營收與毛利，但扭虧核心依靠債務重組等非經常性損益，傳統主業仍處於虧損狀態，算力轉型尚未徹底扭轉公司頹勢。

張毅博士向本報記者分析道：「天頓數據接近40%的毛利率在行業內處於較好水平，屬於相對較高的毛利表現。其高毛利率主要來源於三方面：一是客户結構優質，頭部雲廠商和大模型企業的長約訂單佔比較高，企業定價能力較強；二是資產與區位優勢明顯，公司位於大灣區核心節點，數據中心上架率高，疊加國資注資帶來的低融資成本優勢；三是階段性市場紅利，近兩年AI算力供不應求，稠密算力及萬卡集群服務的溢價能力得到充分釋放。」

更值得關注的是，粵港灣智算的高溢價併購。年報雖未披露收購天頓數據的具體價格，但從福田資本8億元認購鴻策數據40%股權的交易來看，鴻策數據的估值達到20億元，而天頓數據作為鴻策數據的母公司，其收購價格大概率不低於20億元。

對於一家年營收僅10億元，連續多年錄得虧損的公司來説，這無疑是一筆鉅額收購。

爲了降低資產負債表壓力，粵港灣智算採取了「以改代買」的閒置資產盤活模式。其通過將此前積累的閒置產業園區、廠房及土地資源，升級改造為智算中心，既控制了投建成本，也縮短了建設周期。

在張毅博士看來，粵港灣智算的核心競爭力正是資產盤活與算力運營雙輪驅動，具體表現為依託存量土地和基建資源快速改造計算中心，同時藉助天頓數據的技術團隊和萬卡集群運維能力實現高效運營。

此外，粵港灣智算2025年現金流狀況呈現「經營造血能力下滑、投資支出温和、融資淨償還」的格局，但整體現金儲備較上年大幅改善。

受傳統基建主業低迷、存貨跌價及資產減值計提拖累，經營端造血能力偏弱，期內經營活動產生的現金流量淨額為3.7億元，近三年複合下滑率達48.9%；投資活動產生的現金流量淨額為0.27億元；籌資活動產生的現金流量淨額為-1.33億元，當年通過發行新股募集資金9804萬元。

2025年末，其現金及現金等價物達1.704億元，較2024年末大增1205.1%，現金安全墊增厚。

「粵港灣目前的問題在於，它講了一個很好的算力故事，但還沒有拿出與之匹配的業績。」上文分析師向本報記者續指，「如果未來AI算力行業出現產能過剩，或者公司的業務拓展不及預期，其高估值將難以維持。」

張毅博士則向本報記者指出，對於傳統房企轉型智算行業，應通過併購技術團隊、掌握核心客户資源以及深化產學研合作等方式逐步補齊技術短板。跨界轉型企業最容易在技術迭代響應、3D調度優化、芯片適配等環節掉隊，主要問題在於外行對內行的技術升級響應流程效率較低。

「長期來看，這類企業必須引進專業的經營管理人才，構建自主的資源調度平臺和底層技術能力。」他如是説道。

截至5月20日，粵港灣智算股價較5月14日的高點19.85港元已經回調超過8%。對於這家剛剛完成身份切換的公司而言，從資本市場的狂歡到業績的兑現，還有很長的路要走。

粵港灣智算「算力插座」的商業模式能否跑通，AI轉型能否成為真正的翻身仗，還有待時間的檢驗。