抵押貸款利率接近7%：房屋建築ETF可能比REIT基金表現更好

投資者開始區分房屋建築商ETF和更廣泛的房地產基金。

據《抵押新聞日報》報道，周二30年期固定抵押貸款平均利率飆升至6.75%。自2025年7月31日以來還沒有達到那麼高。

借貸成本的急劇上升給利率敏感行業帶來了新的壓力，引發了5月18日主要住房和房地產ETF的資金外流。

出現贖回的基金包括iShares US Home Construction ETF（BATS：RTI）、State Street SPDR S & P Homebuilers ETF（NYSE：XHB）和Vanguard Real Estate Index Fund ETF（NYSE：VNQ）。

據ETFDb稱，從TSB贖回了6，050萬美元，從XHB提取了近1，450萬美元，從VNQ流出了近1，900萬美元。

與此同時，道富SPDR道瓊斯國際房地產ETF（NYSE：RWX）4月份出現資金外流，5月份既沒有流入也沒有流出。

隨着國債收益率攀升，廣泛拋售表明投資者正在減少對利率敏感房地產交易的敞口。然而，如果利率持續上升，房屋建築商ETF和REIT ETF可能不會面臨相同水平的風險。

TSB和XHB等專注於房屋建築的基金與住房需求和建築活動更直接地聯繫在一起。建築商仍然保留了一定的靈活性，可以通過激勵措施、抵押貸款利率收購和選擇性價格調整來管理負擔能力壓力。儘管融資成本上升，美國多個市場的住房庫存緊張也繼續支撐需求。

據路透社報道，4月份美國二手房待售量連續第三個月上升，因為抵押貸款利率的短暫下降似乎讓買家重返市場。

抵押貸款利率的變化極大地改變了買家的負擔能力計算。例如，借款人為價值50萬美元的房屋首付20%，現在每月的本金和利息支付比今年早些時候利率接近近期低點時高出約121美元。

購買價值500，000美元、首付20%的房屋：

按照6.29%的抵押貸款利率（最近4月份的低點），每月本金和利息支付約為2，473美元。

按6.75%的抵押貸款利率計算，每月還款額增加至約2，594美元。由於抵押貸款利率上升，借貸成本每月增加約121美元。

相比之下，VNQ和RWX等專注於房地產投資信託基金的基金在高收益環境中仍然更直接地面臨更高的融資成本和再融資壓力。國債收益率上升也會降低創收房地產資產的相對吸引力，特別是對於尋求更安全固定收益替代品的投資者來説。

如果地緣政治緊張局勢繼續推動全球債券市場和美元波動，RWX的國際房地產風險可能面臨額外壓力。

這種差異對ETF投資者來説越來越重要。儘管房屋建築商和房地產投資信託基金（REIT ETF）都對抵押貸款利率的最新上漲做出了負面反應，但如果債券市場持續波動，這兩個領域背后的潛在驅動因素可能會截然不同。

價格走勢表明，情緒的轉變已經開始。TSB和XHB周三上漲逾3%，而VNQ和RWX基本持平，小幅上漲（不到1%）確保了市場交易時間。

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