華潤70.45億元接手「老大難」，全國仍有197萬方商業在曬太陽

5月6日，深圳土地市場迎來一宗備受關注的交易。華潤置地旗下全資子公司深圳市潤圳房地產有限公司以70.45億元底價競得龍崗區龍城街道G01046-0106地塊。

這宗土地承載着曾備受矚目的城市地標，它正是世茂集團「深港國際中心」的核心部分。項目原規劃約700米超高層建築，一度被視為衝擊「中國第一高樓」的超級工程。然而，受開發商流動性危機影響，項目停工近四年，經歷兩次司法拍賣流拍后，於2025年由深圳政府平臺以68億元完成收儲。如今，這一沉寂多年的超級項目，正式進入新一輪開發階段。

從區位來看，該地塊與華潤置地已成熟運營的大運天地一期無縫銜接，路網互通、業態聯動互補，是完善大運商圈格局的重要一環。因此，市場普遍預計，這宗土地未來有望以「大運天地二期」的形式落地。

放眼全國，類似爛尾地標盤活與存量資產重整的案例正在持續增加。據銥星雲商不完全統計，2025年至2026年5月，全國至少有16個爛尾或長期閒置商業項目實現盤活或進入實質性重啟階段，其中2個項目已開業，未開業14個項目商業體量合計超197萬㎡。

為便於分析，本文將這些案例劃分爲三類：

1.重資產模式：產權轉移，由新業主自主投資開發和運營，實現項目盤活。

2.輕資產模式：無論產權歷經收儲、重整還是股權調整，運營方通過品牌、招商和運營管理輸出推動項目盤活，在本文均歸入輕資產模式。

3.多元紓困模式：通過共益債融資、注資入股、危舊改造、資產置換等手段推動項目重啟。

01.

重資產模式

徹底換手后的價值再造

重資產模式下，爛尾商業項目的盤活核心在於產權有序轉移與資產價值重塑。

其主要通過司法拍賣、破產重整、政府統籌出讓等方式，將項目完整產權從陷入債務和經營困境的原開發商或業主手中轉移至具備資金實力與商業運營能力的新主體，再由新業主投入增量資金，完成復工續建、硬件改造、業態重構及后續整體運營，最終推動不良資產恢復經營功能，並實現市場價值重估。

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在本文統計的16個爛尾及閒置商業項目中，共有6個採用重資產模式實現盤活，覆蓋上海、深圳、杭州、珠海等城市，涉及城市綜合體、家居商業體及地標級大型商業等多種業態。由於歷史遺留問題、債務結構及產權複雜程度不同，各項目在盤活路徑上呈現出明顯差異。

項目困境成因：三類典型風險集中暴露

從爛尾原因來看，這7個項目主要反映出行業下行周期中商業項目暴雷的三類典型問題。

第一類是資金鍊斷裂與企業債務危機。受大股東資金挪用或房企債務暴雷影響，項目建設和經營被迫停擺，原深圳深港國際中心均屬此類。

第二類是商業模式先天缺陷。產權分割、售后返租等模式難以持續，典型如杭州和睦里（原藍鑽天成），因小業主返租體系崩盤最終進入破產清算。

第三類是企業治理變動與長期停工。受實控人變更或集團經營危機影響，項目長期擱置，逐漸演變為城市閒置資產。例如上海城隍廟廣場因內部經營動盪停工，上海浦西佳程廣場的停滯時間接近九年。

產權獲取與接盤方式：法拍、重整與政府收儲並行

上海浦西佳程廣場

第一類是司法拍賣競得。上海閔行金盛家居二期、杭州和睦里、珠海名悦城NOVA及上海浦西佳程廣場等4個項目均通過法拍完成產權轉移，由新資本整體接盤。

第二類是破產重整介入，通過債務梳理和權益重組實現資產整合。上海城隍廟廣場便採用這一模式，項目正式更名為幸匯城隍，將依託豫園文旅板塊進行煥新升級，以百年曆史文脈為根基，打造為融合東方美學與海派文化的特色商業空間。

第三類是政府統籌收儲后重新出讓，主要用於超大體量城市地標項目的風險化解，原深港國際中心即為典型案例。項目陷入債務僵局后，先后進行兩輪司法拍賣，均未達成交易、全部流拍；而后由地方政府介入收儲並優化地塊規劃條件，最終華潤置地以70.45億元拿下相關地塊，完成整體資產交割與后續開發運營。

定位重構：借城市發展機遇提升價值

這塊土地將打造成為「亞洲最大單體奧特萊斯之一」

從更新定位來看，重資產盤活項目普遍不再沿用原有商業定位，而是結合城市發展方向和消費趨勢，對商業內容進行重新規劃，以實現商業能級提升。

以原深港國際中心地塊為例，項目總建面約47.68萬平方米，其中住宅佔比64%，商業佔比30%，包含約11.6萬平方米集中商業，要求長期自持運營。土地出讓文件對運營主體設置了明確門檻，包括商業運營集團2024年境內及港澳地區營收不低於50億元，並需引入多個國際高端零售和户外運動品牌，同時要求開業三年內落地不少於30家全國、華南或深圳首店及旗艦店。

上海閔行金盛家居二期則由砂之船集團旗下關聯企業以約5.8億元拍下，項目總建面約22萬平方米、商業面積超15萬平方米，定位「超級奧萊+社交體驗中心」，業態涵蓋國際名品、美粧、潮流服飾、親子休閒及特色餐飲。砂之船方面明確表示其目標是打造亞洲最大單體奧特萊斯之一。

02.

輕資產模式

專業商管輸出運營能力

在本文統計的16個爛尾及閒置商業項目中，共有7個採用輕資產模式實現盤活。這些項目的致困原因各不相同，既有房企債務暴雷、資金鍊斷裂導致的停工爛尾，也有國有資產長期閒置形成的「沉睡資產」，還有傳統商場因業態老化、定位滯后和經營不善而出現品牌持續流失。

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不同於重資產模式通過產權收購和大額資本投入實現整體接盤，輕資產模式的核心並不在於運營方取得資產所有權，而在於輸出品牌、招商和運營管理能力。本文納入統計的部分項目，雖然先通過政府收儲、協議整合等方式，將產權或經營權歸集至國資平臺或新的產權主體，但項目真正實現重啟的關鍵，仍是后續引入專業機構負責定位重塑、招商落位和持續運營。因此，只要運營方不以收購資產權屬為前提，而是依靠專業能力推動項目盤活，均可歸入輕資產模式。

從運營主體來看，這類項目的參與方主要為具備成熟管理經驗的專業商管、文旅及零售企業，包括華潤萬象生活、珠海萬達商業管理集團等全國性商管平臺，雙鑫燕實業、萬谷集團等區域型運營企業，復星旅文等文旅運營商，以及京東MALL等具備強供應鏈整合能力和品牌號召力的新零售業態。

從規劃方向來看，這批存量項目的更新定位普遍契合當前商業發展的主流趨勢，逐步擺脫過去的傳統綜合體模式，轉向文商旅融合、親子主題、近郊奧萊、新零售體驗和區域生活中心等更具針對性的細分賽道。

Hi·重慶

Hi・重慶前身為中國摩，最早於2015年啟動，曾規劃爲亞洲級室內主題遊樂綜合體，一度被視為重慶空港片區的超級地標。2022年受房企債務危機影響，資金鍊斷裂，工程全面停工。

2024年底，重慶國資平臺完成資產收儲並持有產權，隨后引入復星旅文以輕資產模式負責整體改造、招商與運營。項目正式更名為「Hi·重慶」，並導入超級文旅Mall產品線，將打造集巴渝文化博物館、主題樂園、購物體驗與旅遊度假於一體的世界級娛樂Mall。項目一期主要以演藝場景為主，將呈現一條巴渝文化主題街區和五大沉浸場景，計劃引入500家體驗店，預計於下半年開業運營。

山西無限城

山西無限城總建築面積約14萬平方米，前身為長期閒置的零散樓宇與低效商業空間。2025年起，綜改區晉中開發區國資平臺完成資產整合，引入本地專業商管團隊以輕資產模式整體操盤，將項目重新定位為「7×24小時都市生活能量場+奧萊配套型潮流體驗綜合體」，已於5月開業。

京東MALL的標準化盤活

京東Mall已是存量商業盤活中的常客。從過往的天津泰達薈・京東MALL、京東Mall成都新南中心等，到現今籌備中的福州鰲峰廣場·京東MALL與無錫京東MALL，這些項目的前身，皆是閒置多年、產權複雜或運營失敗的存量商業體。

京東MALL通過輸出品牌、供應鏈和數字化運營能力，將傳統低效商業空間升級為「科技體驗+潮流零售+生活方式」的超級體驗中心，主打家電數碼、智能家居、電競潮玩等品類，疊加咖啡烘焙、DIY手作、親子娛樂等沉浸式體驗場景，解決傳統商場體驗薄弱的痛點。

03.

多元紓困模式

因項目制宜推動重啟

區別於重資產和輕資產模式，多元紓困模式並不依賴單一的產權交易或運營託管，而是根據項目實際情況，綜合運用共益債、注資入股、資產置換和自主改造等多種手段，為停滯項目注入資金和資源，推動項目重新啟動。在本文統計的16個爛尾及閒置商業項目中，便有3個項目採取此類方式盤活。

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容嶼·ISLEMo前身為1995年建成的麗江明珠酒店，因建成時間久遠、基礎設施老化及經營不善等問題逐步停運，2019年進入破產清算后，被鑑定爲危舊房，納入廣州市首批危舊房改造試點，改造后將成為規模約10萬㎡的非標商業綜合體。

項目涵蓋生活方式、人文藝術、寵物友好、餐飲休閒等多元業態，將引入16000㎡運動娛樂體驗館，整合年輕家庭喜愛的AR運動、VR遊戲等，並打造3000多平方米的人寵友好空間。

結語

過去，爛尾商業項目多被視作高風險資產，因債務關係錯綜複雜、產權結構模糊、建設周期拖沓宂長，長期陷入閒置沉澱狀態。但隨着商業地產步入存量時代，不少具備優質區位條件、成熟體量基礎與可觀消費潛力的停滯項目，逐漸進入資本的佈局視野。

無論是華潤置地、砂之船、中國信達集團等以重資產模式整體接盤，珠海萬達商業管理集團、華潤萬象生活、復星旅文等商管公司依託輕資產輸出品牌與運營能力，還是通過共益債、危舊改造等多元紓困工具推動項目重啟，其本質都是對資金、產權、運營資源的整合與優化配置。

這也意味着，如今盤活爛尾商業，不再只是爲了化解房地產遺留風險，更逐步成為城市更新迭代、商業能級升級的重要載體。對行業而言，競爭邏輯也正從傳統的增量開發能力，轉向資產重組能力與存量持續運營能力。