寶龍地產一石二鳥

文/樂居財經 曾樹佳

7個月前，寶龍商業召開了一場戰略研討會。

會上，寶龍地產總裁許華芳現身，重申了旗下寶龍商業的戰略地位，稱其是集團六類資產里的第一主業。

那時候，寶龍商業新的《三年戰略規劃》出爐，似乎錨定了新目標。

但在寶龍地產化債的關口，寶龍商業一直被視作化債的核心資產。

5月14日，寶龍地產化債方案獲通過，它將出售旗下寶龍商業1.607億股股份，結合債權置換、可轉債發行等方式，敲定債務重組細節。

但這意味着，寶龍地產持有寶龍商業的股權，將降至約5.6%，失去對后者的控制權。

然而，這不等於許氏家族失去寶龍商業。早在4個月前，寶龍商業的25%股份，就已從寶龍地產轉出，被許氏家族的另一個平臺收入麾下。

既達到化債目的，又保住了手中的寶龍商業，可謂是一石二鳥。

化債下的割捨

2019年底，寶龍商業登陸港交所，成為內地首家在港股上市的輕資產商業運營商。

那時候，寶龍地產的想法是，分拆上市的核心並非爲了集資，而是讓業務能夠獨立成長，為集團開闢了新的發展方向。

但三年后，即2022年，寶龍地產因未能償還2129.4萬美元票據本息，而宣告境外債務違約。

隔年年底，它又無法償還2025年4月到期的1591.62萬美元利息。自此，寶龍地產走上了債務重組的道路。

原本的重組方案，於2024年年底正式敲定了生效日期。但在2025年2月，事情出現波折，寶龍地產表示「需更時間以滿足最終條件」。

后來，隨着延長生效日的申請被法院駁回，重組計劃隨之失效。

在調控的大環境下，面臨流動性壓力的寶龍地產，考慮問題的角度發生了變化。而寶龍商業，成了其化債談判桌上的核心籌碼。

2025年10月，寶龍地產就重組境外債務，訂立重組支持協議，其中包括出售或質押寶龍商業股份換取，以及向債權人轉讓寶龍商業不超過32.4%的股份。

這個方案，最終在今年的5月12日獲多數債權人批准，持有範圍內債務未償還本金約85.48%的債權人，已簽署重組支持協議。

而寶龍地產，將於6月17日向香港高等法院申請批准重組計劃，整體重組生效時間不晚於2026年9月30日。

根據最新交易安排，寶龍地產將通過三重操作推進重組。

其一，出售1.607億股寶龍商業股份，交易對價約3.61億港元（約3.13億元人民幣），所得資金專項用於重組現金償付。

其二，保留2.08億股寶龍商業股份，供債權人按每股15港元價格進行債權置換，以股抵債緩解債務壓力。

其三，重組生效后發行最高12億美元強制可轉換債券，轉換價每股2.3港元，進一步優化債務結構、降低短期償債壓力。

上述事項完成后，寶龍地產持有寶龍商業股權將降至約5.6%，后者不再納入前者的附屬公司範疇。

左手倒右手

寶龍地產失去了寶龍商業，不等於許氏家族失去寶龍商業。

在此之前，許氏家族早已做了鋪排。

時間回到2026年1月，寶龍地產以約3.61億港元，將寶龍商業25%的股份，出售給許氏家族控股的關聯公司。

這家公司，由許展豪持股51%、許華琳持股49%。許展豪是寶龍地產執行董事許華芳之子，而許華琳是許華芳的堂妹。

這種「左手倒右手」的舉措，被市場解讀為，許氏家族想保住核心資產寶龍商業的控制權。

此次境外債重組方案通過之后，許氏家族仍通過這次股權騰挪，加上化債方案通過后寶龍地產持有的股份，合計持有寶龍商業30.6%股份。

2025年，寶龍商業總營業收入約26.08億元，同比微跌0.4%；股東應占利潤約2.34億元，同比增長8.1%。

現金流方面，2025年末它現金及銀行結余約44.78億元，較上年末增加8.4%，幾乎沒有有息負債，流動性與財務狀況依然比較充裕。

而寶龍地產的業績，跟寶龍商業形成鮮明反差。其全年營業收入約226.37億元，同比下降12.1%；合約銷售額為72.72億元，同比下降43.13%。

截至2025年末，寶龍地產淨負債比率約119.1%，借款總額550.55億元，而現金及等價物為72.42億元。