華潤北京二環旁拿地，又一「萬象系」商業？

4月30日，北京土地市場完成「五一」假期前集中出讓，華潤置地以57.711億元底價成功競得豐臺區萬泉寺村棚户區改造項目FT00-0613-0007地塊，該地塊為純商品住宅用地，需要配建約17公頃河道、綠地並無償移交，配建標準為2200元/平方米，是年內北京中心城區成交總價較高的住宅地塊之一。

業內普遍認為，華潤置地拿下萬泉寺住宅地塊並非孤立操作，而是與周邊大規模商業金融用地形成捆綁開發。該地塊拿地門檻極高，需同步拿下北京麗澤金融商務區北區B1地塊建設及綜合治理項目FT00-0609-0062、FT00-0609-0063地塊B4綜合性商業金融服務業用地，並配套建設航站樓，這對房企的資金實力和大型綜合體運營能力提出了嚴苛要求。

01.

住宅背后的「商業捆綁」

5月7日，北京市規劃和自然資源委員會官網正式發佈北京麗澤金融商務區北區B1地塊建設及綜合治理項目FT00-0609-0062、FT00-0609-0063地塊B4綜合性商業金融服務業用地，以及FT00-0609-0065地塊F3其他類多功能用地的掛牌出讓公告，目前用地處於掛牌階段，6月3日的最終結果才能確認。

依據官方規劃指標：

FT00-0609-0062地塊：總建築規模14.46萬㎡，其中商業4.48萬㎡、辦公9.98萬㎡；FT00-0609-0063地塊：總建築規模12.03萬㎡，其中商業3.25萬㎡、辦公8.78萬㎡；

兩地塊合計地上總規模約26.49萬㎡，商業總計7.73萬㎡、辦公總計18.76萬㎡，建築限高160-180米，定位區域地標級商務商業集群。

根據出讓文件要求，項目東西區將設置連體過街樓，實現空間貫通；同時需與軌道交通、地下空間、濱河公共空間全域互聯互通，高標準打造濱河商業區與開放公共空間，提升區域商業界面與城市功能。

02.

產品線懸念待解

這一大規模商業地塊的入市，也引發了市場對華潤置地旗下高端商業品牌佈局的高度關注。華潤置地旗下「萬象系」商業涵蓋三大核心產品線：萬象城、萬象天地和萬象匯。

結合市場信息與官方文件對比，目前市場傳言該商業地塊將打造「麗澤萬象城」，總建築規模約27萬平方米，定位區域級高端商業綜合體，與麗澤城市航站樓、龍湖麗澤天街共同構成麗澤北區核心商業矩陣，但該名稱及產品線定位屬於市場預判與傳言，並非官方確認信息。

作為國內商業運營頭部企業，華潤萬象生活在京已運營清河萬象匯、姚家園萬象匯、西三旗萬象匯、密雲萬象匯、望京萬象匯等多個區域型萬象匯項目，同時佈局三元橋鳳凰匯、西單更新場等特色商業項目。在高端產品線方面，華潤已落地朝陽站萬象城項目，計劃2027年亮相。此外，亦莊萬象匯等項目亦在推進中。

市場分析人士指出，從條件匹配度來看，地塊近27萬㎡體量、160-180米限高、濱河商業+互聯互通的規劃要求，均符合華潤高端城市綜合體的選址與打造標準。未來有望形成濱水沉浸式商業氛圍，動線與空間邏輯可對標清河萬象匯、長楹天街等成熟項目。

03.

麗澤商圈基礎商業概況

根據贏商大數據，麗澤商圈已被定位為市級商圈，發展類型為成熟商圈。目前商圈內已開業商業項目共11家，總商業存量面積約52.2萬平方米，人均商業面積為4.87平方米/人，商圈內購物中心首層平均租金約為600-800元/月/平方米。

圖源：贏商大數據

從項目結構看，麗澤商圈已形成以首創龍湖北京麗澤天街、北京麗澤天地、北京金唐新光界為代表的三大主力購物中心，此外還有麗澤16號、上品宜購城市奧特萊斯等項目。2026年5月，北京西宸里剛剛開業，商圈商業氛圍持續升溫。

從客群畫像來看，商圈自身常住人口約8.1萬人，辦公人口約8.1萬人（周邊5公里辦公人口達61.8萬人），家庭結構以年輕家庭（41.86%）和成熟家庭（45.84%）為主，消費力較強。

作為北京西南金融發展極，2025年，麗澤金融商務區交出了税收貢獻突破百億元的成績單，培育出13棟税收「億元樓宇」，入駐企業突破1520家，其中金融企業488家、科技類企業481家，「金融+科技」主導產業能級顯著提升。

麗澤商務區已開通14號線、16號線，未來將接入11號線、麗金線和大興機場線。麗澤城市航站樓計劃於2027年6月底投用，屆時從麗澤到大興機場僅需24分鍾，可實現5線換乘。

隨着住宅、商業與城市功能的陸續落地，麗澤片區的價值升級路徑清晰，未來成長值得長期期待。

本文來自微信公眾號「贏商網」，作者：龔婉玲，36氪經授權發佈。