廣州中心城區最大舊改項目操盤權，正式移交

珠光集團入局廣州瀝滘舊改14年，最終等來了「兄弟企業」合生創展接管。

2026年，廣州海珠區明確將瀝滘舊改與新中軸片區舊改列為城市更新重點推進工程，並在年度重點項目計劃中劃定，瀝滘舊改當年計劃投入5億元，開展主體結構施工。

近日，珠光集團披露，廣州瀝滘舊改項目率先動工的融資區商品房地塊，案名已由「珠光·海珠新城」正式更名為「合生·海珠新城」。

這一更替，也宣告廣州中心城區最大舊改項目操盤權的正式移交。

14年沉浮

作為廣州市重點工程之一，也是「老四區」中體量最大的城市更新項目，瀝滘城中村改造項目承載着重要的民生與城市升級功能。

該項目坐落於廣州市新城市中軸線南段濱水區，緊鄰珠江后航道與海珠湖，改造範圍總用地面積89.67萬平方米，計容總建築面積高436.27萬平方米。

其中，復建安置區面積為213.58萬平方米，融資區面積為222.68萬平方米，涵蓋118.46萬平方米住宅用地與104.23萬平方米商務商業用地。

據悉，該項目最早於1987年由瀝滘村兩委會開始提交拆遷改造動議，彼時方案擬定採取分期分區推進的模式，但受限於村落面積龐大，即便只是紙面方案的完善與落地也諸多阻礙，難以推進。

2007年，瀝滘村首期改造項目星暉園順利竣工並交付入住。儘管該樓盤實際為村集體自籌建設的村民公寓，住户所持產權為集體房產證，但聯社自主改造的嘗試，被珠光集團捕捉。

正是在這一年，珠光集團與瀝滘村簽訂全面改造《合作意向書》，正式介入該項目。

2012年2月，廣州市海珠區在香港舉行新春懇談會暨招商項目簽約儀式，珠光集團在此正式簽下瀝滘村改造項目。

按照當時的規劃口徑，該項目總投資額高達23.8億美元（約合166.6億元人民幣），採用「分期進行、滾動開發」建設思路，計劃在5年內完成全部開發工作。

然而，在珠光集團規劃的前五年建設期內，項目進展並未達到預期。彼時，改造工作面臨拆遷體量巨大、涉及村民眾多、規劃設計複雜等多重難題，再加上古祠堂保護、港澳碼頭建設等相關事宜需要協調，且改造方案需獲得超過八成村民同意方可實施，種種因素共同制約了項目推進的步伐。

直到2018年5月，《瀝滘城中村改造房屋補償方案》全村表決通過，項目才緩緩啟動腳步。

此后，隨着舊改啟動區的長江百貨交易城開始清場拆遷，首筆復建安置資金38.4億元到位，復建房也正式破土動工。

與此同時，珠光集團與農業銀行廣州分行、中國銀行廣州海珠支行、農商銀行、建設銀行廣州分行、華夏銀行廣州分行簽約，成功獲得5家銀行聯合提供的112億元銀團資金支持。

看似駛入快車道的舊改，卻在2023年踩下了急剎車——隨着房地產行業步入深度調整期，持續虧損的珠光集團資金鍊斷裂，陷入流動性危機。

2023年4月，瀝滘舊改項目公司廣州珠光瀝滘房地產發展有限公司4000萬元資金遭凍結，復建區隨即傳出停工、拖欠臨遷費、房源遭抵押等消息。

負面效應同樣波及2022年便已啟動銷售的海珠新城。

該項目為率先動工的14號融資地塊，規劃9棟住宅樓，總計1600余套。據悉，項目銷售時同樣大幅打折，去化艱難。

如今，案名從「珠光·海珠新城」正式更名為「合生·海珠新城」，也宣告這一歷經十余年的舊改主體正式易主。

朱氏兄弟接力

事實上，在項目陷入泥潭之后，珠光集團最早也曾希望通過「白馬騎士」中信城開進行盤活。

2024年12月12日，珠光集團與中信集團全資子公司中信城市開發運營有限責任公司簽署合作共建協議，共同推進廣州市海珠區瀝滘城中村改造項目后續開發建設。

央企背書為珠光恢復了些許信用，但事實上，中信城開所引入的金融支持+風險隔離+資產管理模式並未能解決核心問題。提供協助融資協議，換句話説，便是充當「中介」角色，為珠光集團尋找資方，實際上未能解決項目需要的「真金白銀」。

資金流動性與債務壓力之下，尋求親兄弟的協助，似乎成為珠光新的「退路」。

回顧房地產的黃金時代，胡潤百富榜上曾同時出現朱氏三兄弟的名字。

其中，老大朱拉伊創辦的新南方集團，初期以房地產為主業，目前已轉型大健康產業；老二朱孟依執掌的合生創展，是中國首家銷售規模突破百億元的房企，位列「華南五虎」之一；老三朱慶凇（又名朱慶伊）於1996年創立的珠光集團，則是廣州最早參與城市更新的房企之一。

時過境遷，作為珠光集團旗下上市公司的珠光控股，如今已因未能刊發2025年年報而被停牌。

2025年中期報告顯示，該公司營收同比增長102.64%至14.66億港元，但歸母淨利潤仍虧損2.13億港元，負債更是高達301億港元，其中銀行及其他借款約144.79億港元，須於一年內或按要求近兩年內償還。

就在珠光集團深陷困局之際，同爲朱氏家族出身、以房地產開發爲主業的合生創展，選擇化身AMC，做起了資管生意，以「代管代建+全鏈條服務」輕資產模式，接管珠光集團經營多年的瀝滘舊改項目。

值得一提的是，這並非合生創展首次出手相助珠光集團。

早在2020年便有消息稱，珠光集團已在舊改領域首次將核心項目移交合生創展打理。

彼時，珠光控股發佈公告，宣佈將廣州黃埔火村舊改項目的全部股權及相關貸款，以33.31億元的總代價出售。

公開信息顯示，此次交易的買家博大金融，是一家與合生創展及實際控制人朱孟依家族存在潛在關聯的金融機構。

該項目后續以「合生中央城」為案名入市，並於2020年正式推向市場。

從合生創展的業務來看，除核心主業房地產開發外，代建業務也佔有一席之地。截至2026年一季度，旗下以「合生」品牌代建管理的非自投物業，總合約銷售面積約為5784平方米，合約銷售金額約為人民幣2.15億元，同期該公司物業銷售金額為12.21億元。

有知情人士指出，此次合生創展接盤瀝滘舊改項目，或許只是協助珠光集團盤活資產的第一步。后續，珠光集團仍有龐雜的債務及多個擱置項目，亟待進一步盤活與管理。

需要注意的是，如今合生創展雖未像珠光集團那般緊迫，但也因未能及時刊發2025年度業績處於停牌狀態，自身壓力也不小。

本文來自微信公眾號「觀點」，作者：觀點新媒體，36氪經授權發佈。