開業兩年就賣，越秀地產連這家萬豪系酒店也不要了

近日，越秀地產一則資產轉讓公告，再次牽動整個地產酒店行業的神經。

公告顯示，越秀地產擬向母公司越秀集團旗下附屬企業轉讓多項非核心資產，其中就包含坐落於貴州畢節的一座酒店物業。

綜合其官網和多方信息顯示，這家酒店正是畢節越秀萬豪萬楓酒店。

不同於行業里常見的老舊酒店處置、虧損老店清盤，這家酒店2023年才正式開業，距今運營不過兩年時間。

這家酒店本是其佈局下沉市場、完善文旅配套的重要棋子，為何如今又要在短時間內快速剝離？

看似是單一酒店項目的資產騰挪，背后實則藏着越秀地產酒店業務的戰略轉向。同時，這也釋放出地產酒店未來發展的一個新信號。

好好的新酒店，為什麼不香了？

在越秀地產此次的轉讓公告中，「非核心資產」是出現頻率極高的一個詞。

為什麼這家萬豪系酒店也被定義為「非核心」？

首先，畢節並不屬於越秀地產主營住宅開發的核心區域。

2025年，越秀地產實現了1062億元的合約銷售額，其中一線城市佔比高達78%，北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都這六大核心城市的銷售貢獻更是達到了85.6%。

在其聚焦地產主業的當下，畢節顯然不在越秀地產的發力範圍之內。

圖源：畢節越秀萬豪萬楓酒店

更關鍵的是，這家酒店已連續兩年處於虧損狀態。

據其公告顯示，截至2025年末，畢節這家酒店錄得營收404.3萬元，同比上升299.9%；除稅后虧損淨額為211.1萬元，同比減虧約49%；資產總額約2.56億元，負債淨額為3.9萬元。

雖然營運狀況有所好轉，但畢節酒店屬於非核心區域的非核心資產，更是連續兩年虧損。該酒店資產出售金額約為272.16萬元，另有未償還貸款約2.42億元。

值得一提的是，接手的越秀集團在畢節當地佈局現代生豬養殖全產業鏈項目，越秀地產將畢節酒店這項暫時不賺錢的資產轉讓給控股股東，或許可以形成產業協同。

對越秀地產而言，完成了非核心資產剝離、減輕了經營包袱；

對母公司越秀集團而言，整合旗下文旅酒店資產，實現統一運營管理，盤活存量資源。

這種內部劃轉既避免了對外折價出售的資產損失，又完成了上市公司的戰略瘦身，是國資房企平衡經營與戰略的最優解。

在當前的市場環境下，房企首要任務是活下去、保現金流。

對於那些地處非核心區域、短期內看不到盈利拐點，還需要持續輸血的「吞金獸」，果斷止損、落袋為安，是最理性的選擇。

圖源：越秀地產2025年年報

越秀地產2025年年報顯示，公司歸母淨利潤已從2023年的超31億元斷崖式下滑至約0.55億元。

在盈利幾乎「歸零」的敏感時刻，哪還有余糧去餵養遠在西南小城里，還在虧損邊緣掙扎的酒店？

越秀地產酒店的二十年沉浮

從早期的粗放配套到后來的品牌引進，再到如今的精耕細作，越秀地產在酒店賽道上的探索，折射出地產酒店發展一路走來的心路歷程。

在房地產狂飆突進的年代，房企做酒店大多是爲了兩件事：

一是拿地時的「勾地」籌碼，二是爲了拉昇周邊住宅和商鋪的售價。

早在十幾年前，越秀地產就意識到，想要在廣州這樣的一線城市拿好地，光蓋房子是不夠的，必須有運營城市綜合體的能力。而高星酒店，就是綜合體里最耀眼的「明珠」。

2012年，越秀地產拿下海南海口南渡江司馬坡島一塊土地的一半權益，計劃藉此打造其海南首個高端旅遊地產項目。

圖源：廣州四季酒店官網

同年，越秀地產與四季酒店集團合作簽約的廣州四季酒店正式開業，成為當年全球最高的四季酒店之一，也成為廣州奢華酒店市場的標誌性存在。

隨后在廣州南沙，越秀地產聯合喜來登，打造了總建築面積達6萬平方米的南沙越秀喜來登酒店，並於2017年正式開業。這是廣州南沙區的首個國際品牌酒店，也是越秀地產與萬豪國際集團的首次牽手。

在這個階段，越秀地產通過引入萬豪、四季等國際酒店品牌，提升自身商業項目的格調與溢價能力。

2026年，越秀地產旗下的高端酒店迎來高光時刻。

3月，華中首家麗思卡爾頓酒店在武漢越秀國際金融中心正式啟幕。4月，其母公司越秀集團更是與希爾頓集團簽約，在廣州珠江新城馬場項目中引入頂奢品牌華爾道夫，而當初以超過236億元總價拿下珠江新城馬場地塊的正是越秀地產。

把貴州小城持續虧損的邊緣資產剝離，同時在覈心一線城市地標砸下重金。

這種強烈的對比，宣告了越秀地產酒店業務徹底告別粗放擴張，進入了「重倉核心城市、追求穩定回報」的新時期。

圖源：武漢越秀國際金融中心

梳理近兩年動作不難發現，越秀地產在酒店業務上的戰略出現了明顯的轉向，從重規模轉向重質量，從廣撒網轉向核心聚焦。

提到越秀地產的酒店業務，永遠繞不開另一個關鍵主體——越秀房產基金。

越秀房產基金是全球首支投資於中國內地物業的上市房地產投資信託基金，其與越秀地產的雙平臺互動發展，形成了獨特的「開發+運營+金融」商業模式。

其2025年財報顯示，越秀房產基金全年營收18.56億元，酒店公寓業態貢獻持續提升，成為核心增長板塊之一。

與畢節酒店的持續虧損形成鮮明對比的是，廣州四季酒店在2025年交出了極為亮眼的成績單：ADR同比提升5.8%達2260元/間/晚，RevPAR同比增長0.9%，在奢華酒店競爭群組中保持領先地位。

這也就解釋了越秀系如今在酒店資產上的運作邏輯：把好的核心資產留下收租，把差的非核心資產果斷剝離。

不難看出，越秀地產酒店業務未來的重心將不再是遍地開花的地產配套，而是位於一線城市核心地段、能夠產生穩定現金流並具備資產證券化潛力的優質資產。

地產酒店大出清時代

越秀地產轉手開業未滿三年的酒店，看似是一次簡單的戰略調整，實則是整個地產酒店行業轉型的縮影。

如果説前幾年是萬達、富力等民企在瘋狂拋售酒店以回籠資金，那麼2025年以來國資地產酒店轉讓是有選擇、有秩序、有標準的結構性出清。

中鐵置業以6.93億元底價掛牌轉讓三亞子悦酒店管理公司100%股權，而標的公司累計虧損高達5.14億元；

中國金茂以22.65億元出售三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店；

沈陽輝山建設投資有限公司掛牌轉讓沈陽春天花正開酒店管理有限公司90%股權。

洲際酒店集團大中華區首席發展官孫健曾有一句精準的論斷：在中國酒店行業發展的40年中，第一個20年由政府驅動，第二個20年由房產驅動，如今必須轉向投資驅動。

這一輪地產酒店的出清，本質上是在擠掉行業泡沫，讓市場迴歸真實價值。

廣州國際金融中心雅詩閣服務公寓 圖源：Ascott雅詩閣

過去很多五星級酒店，本質上就不是靠經營立足的，它們是地產配套、城市面子、政策與資本共同堆出來的產物。

本身不賺錢，卻被包裝成高端地標，靠地產輸血硬撐。如今房地產退潮，消費也迴歸理性，所有虛火和泡沫，終於暴露。

未來能活下來的酒店，只有一個標準：自己能造血、自己能盈利，而不是繼續依附地產、靠補貼續命。

從不少房企2025年發佈的年報中便可窺見一線城市核心酒店資產的造血能力。

如太古地產酒店板塊收入達9.17億港元，同比增長3.3%，在整體營收中佔比約5.7%。九龍倉置業酒店板塊收入16.31億港元，同比增長6%，營業盈利達1.52億港元，同比增長54%。

其旗下酒店基本都位於一線城市核心地段，如香港的中環、尖沙咀，內地的北京三里屯、成都太古里等。

依靠房企自建自持、捆綁拿地、盲目擴張的地產酒店舊時代已經落幕，以核心城市為根基、以輕運營為核心、以專業資管為支撐的全新行業格局，正在加速成型。

對地產酒店而言，這場陣痛式的「大出清」未必是壞事。

當泡沫被擠干，留下的將是一個褪去浮躁、迴歸理性、注重運營的酒店市場。

本文來自微信公眾號「酒管財經」，作者：南川，36氪經授權發佈。