光大證券：維持中海物業(02669)「買入」評級 現金充沛分紅比例提升

光大證券發佈研報稱，考慮中海物業(02669)增值業務增速下滑，下調公司2026-2027年歸母淨利潤預測至14.8/16.0億元，原預測為17.7/19.1億元，新增2028年預測為17.1億元，央企物管，估值仍具備較強的吸引力，維持「買入」評級。

光大證券主要觀點如下：

事件

關聯方中海地產4月單月銷售額同比增長20%；中海物業2025年收入同比增長6%，分紅金額同比增長9.3%。1、中海物業2025年度實現收入149.6億元，同比增長6.0%（2024年財務數據因業務合併而重新表述，下同）；歸母淨利潤13.7億元，同比下降9.7%。收入穩健增長，但利潤承壓。毛利率為15.0%，較上年下降1.6個百分點。截至2025年末公司在管建築面積4.8億平方米。全年公司宣派股息每股20港仙（含特別股息），宣佈派息總額5.9億元，同比增長9.3%。2、關聯方中海地產發佈2026年4月經營數據，實現合約銷售金額242億元，同比+20.0%，1-4月累計銷售金額757億元，同比+13.7%；1-4月累計新增權益土儲面積63.4萬平。

關聯方銷售表現亮眼，物管業務增長潛力較大，現金充沛分紅比例提升

關聯方銷售表現亮眼，中建物業並表，物管業務增長潛力較大。2025年全年，中海地產新增土儲價值991億元，排名行業第一；新增土儲面積511萬平，排名行業第一；2026年1-4月，中海地產實現全口徑銷售金額累計同比+13.8%，權益口徑銷售金額累計同比+13.8%，在主流房企中表現亮眼；關聯方銷售亮眼，拿地積極，預計后續將為中海物業提供充足優質的物管項目。2025年12月，公司向中建物業注資取得70%控股權，正式將中建物業並表，進一步增厚公司收入並提升市場競爭力。

業務結構持續優化，核心業務穩健增長

公司業務結構持續優化，2025年基礎物管/社區增值/非業主增值/車位銷售業務分別實現收入117/12/19/0.7億元，同比增速分別為+10.0%/-12.0%/+6.1%/-49.8%，基礎物管業務收入佔比78.4%，同比提升2.3pct，2025年公司物業管理業務新增訂單9090萬平方米，其中85.1%來自獨立第三方，新籤合約總金額52.4億元，在房地產行業深度調整的背景下，公司基礎物管業務仍然保持了穩健增長態勢。社區增值業務主要受到內需消費的影響，零售消費、美居服務、商業服務運營及公共空間租賃協助的需求疲弱，收入增長放緩。

現金充沛，分紅比例提升

截至2025年末公司現金及銀行結余62.7億元，同比增長7.5%，不考慮特別股息，公司2025年全年派息率為41.9%，同比提升6.1pct，股東回報持續增長。

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