從賣房子到管資產：新城控股商業運營撐起第二增長曲線

本文來源：時代財經 作者：林欣禾

當行業仍在為銷售波動與去化壓力反覆博弈時，依然在場的房企的競爭邏輯，已經從賣房子切換到經營資產。

今年一季度，新城控股（601155.SH）交出一份頗具標誌性的成績單：商業運營總收入35.45億元，首次超過開發銷售業務。這意味着，支撐公司增長的核心力量，正在從周期性更強的地產開發轉向能夠持續創造現金流的商業運營。

對於一家長期以住宅開發見長的民營房企而言，這不僅是一次收入結構的變化，更像是一場商業模式的換擋——從開發商到商業運營商的結構性躍遷。

過去幾年，行業已經給出過清晰樣本。無論是長期深耕萬象系的華潤置地，還是持續強化商業運營的中海地產，其穿越周期的能力，很大程度上都來自穩定租金、運營收入與現金流構建的第二增長曲線。

如今，新城控股也在這條正確的路上邁出一大步。一季度，公司扣非歸母淨利潤同比增長14.97%，經營性現金流持續為正，貨幣資金較去年底增長21%，背后都能看到商業運營業務的支撐作用。

當商業收入正式超過開發銷售，這家房企顯露出以經營穿越周期的新輪廓。 

商業收入首次反超住宅，新城控股邁過分水嶺

財報顯示，2026年一季度，新城控股實現商業運營總收入35.45億元，同比增長2.82%；同期住宅開發業務合同銷售金額為30.16億元。商業收入首次超過住宅銷售收入，意味着公司正在從開發驅動走向運營驅動。

這不僅是數字變化，更是盈利邏輯的重構。

在開發業務毛利率普遍承壓的背景下，商業運營的價值正在被重新定義。相比依賴市場周期波動的住宅銷售，購物中心租金、運營管理與消費場景構建，能夠帶來更穩定、更可持續的現金流。對於房企而言，商業運營不只是利潤來源，更是安全墊與確定性。

數據顯示，2025年，新城控股商業毛利貢獻佔比已超過六成，毛利率維持在70%左右。隨着商業收入正式反超住宅銷售，公司盈利結構也進一步向經營性業務傾斜。

更重要的是，這種轉型建立在長期運營能力之上。

截至今年一季度末，新城控股已開業吾悦廣場178座，總建築面積達到1649萬平方米，出租率穩定在97.44%的高位。高出租率背后，反映的是項目運營效率、品牌招商能力以及區域消費黏性的綜合支撐。

如果説過去房企依賴的是賣房「回血」，那麼如今的新城控股已經越來越像一家持續收租的商業運營平臺。

這種變化，在近期兩個項目上體現得尤為明顯。

4月30日，泰安肥城吾悦廣場開業；5月1日，重慶永川吾悦廣場煥新亮相。兩個項目，一重一輕，分別對應重資產深耕與輕資產輸出兩種模式，也折射出新城控股商業佈局思路的進一步成熟。

泰安肥城吾悦廣場引入盒馬鮮生、海底撈、KKV等頭部品牌，補齊縣域消費升級短板；重慶永川吾悦廣場則以輕資產模式聯手重慶市文旅投資集團，切入成渝雙城經濟圈節點，通過品牌矩陣與消費場景升級，提升區域商業能級。 

截至目前，吾悦廣場已在全國146個城市佈局212座，開業項目達180座，形成重資產夯實基本盤、輕資產拓寬增長極的全層級商業網絡。

隨着規模擴大，其運營體系也在同步升級。從提出「經營五步法」到推出「悦鏈計劃」，新城控股正在從傳統招商思維轉向經營思維。

根據計劃，2026年新城控股預計實現商業運營總收入145億元，同比增長2.9%。廣發證券認為，公司當前商業收入目標相對審慎，若輕資產項目推進順利，租金收入仍有進一步超預期空間。

在3月30日舉辦的2025年業績説明會上，新城控股董事長王曉松在談及輕資產佈局時表示，公司堅持地域深耕總策略，緊抓城市發展機遇，聚焦重點城市群與核心城市，圍繞現有佈局做大、做強、做深。

融資修復背后，資本重新定價商業運營能力

如果説商業運營收入首次超過住宅銷售，意味着新城控股完成了業務結構的換擋，那麼融資端的持續修復，則意味着資本市場開始重新認識這家公司。

過去幾年，房地產行業融資環境深度重構。對於房企而言，融資能力已資本市場對企業經營能力、資產質量與現金流穩定性的綜合投票。商業運營能力的增強，正在成為新城控股打開融資空間的重要支點。

今年以來，公司持續推進境內外融資與REITs佈局，多層次資本通道進一步打通。2月26日，新城控股母公司新城發展（01030.HK）宣佈，子公司新城環球成功發行3.55億美元優先擔保票據，並獲得國際投資者積極認購。

事實上，自2025年以來，新城已連續三次成功完成境外融資。2025年6月，新城發展發行3億美元高級無抵押債券，成為近三年來首家重啟境外資本市場融資的民營房企；同年9月，新城環球再次發行1.6億美元優先擔保票據；如今第三筆美元債再度落地，意味着公司境外融資渠道已逐漸恢復穩定。

連續打開海外資本市場窗口的背后，本質上是國際投資者對其經營基本面與商業模式轉型的重新定價。相比依賴銷售回款的開發型房企，擁有穩定租金收入與持有型資產的企業，更容易獲得長期資本青睞。

除了境外融資，公司在資產證券化領域的推進同樣明顯提速。

3月16日，國金資管-吾悦廣場持有型不動產資產支持專項計劃2026年首次擴募正式獲受理。這也是繼2025年全國首單消費類機構間REITs落地之后，新城控股大資管戰略的又一次關鍵成果。

2025年11月，新城控股以上海青浦吾悦廣場為底層資產，成功發行6.16億元持有型不動產ABS。中信建投指出，該項目不僅是全國首單消費類持有型ABS，也是首單A股上市民企持有型ABS，標誌着公司向資產運營深化轉型取得了實質性突破。

這一變化的意義，更意味着房企估值邏輯正在重塑。

過去，開發商的核心資產是土地儲備；如今，更重要的則是可持續運營、可證券化、可持續產生現金流的商業資產。REITs、ABS等工具的逐步打通，標誌着新城控股正在從持有資產走向管理資產，從傳統開發商向資產運營平臺演進。

融資修復的同時，新城控股仍在持續優化財務安全邊際。

今年一季度，公司累計償還境內外公開市場債券16.29億元；截至3月末，合聯營公司權益有息負債合計22.16億元，經營性現金流淨額1.59億元，保持為正，貨幣資金82.37億元，較去年底明顯提升。

與此同時，公司ESG表現也獲得國際機構認可。3月23日，國際權威指數機構MSCI將新城發展ESG評級由BBB級上調至A級。 

對於正在轉型中的新城控股而言，這或許是一個越來越清晰的信號。當行業從高槓杆擴張時代進入經營現金流時代，資本最終會流向那些真正具備運營能力的企業。