改造項目佔新供應七成 商業地產告別增量紅利進入存量改造主場

（來源：商業客）

摘要：商業地產行業已進入存量運營階段，企業業績分化顯著，存量改造逐步主導增量市場，新增項目中改造項目佔比高。

觀點指數 在4月27日觀點指數研究院發佈的《電商盈利承壓 | 2026年4月商業地產零售業態發展報告》中，觀點指數發現，商業地產行業已進入存量運營階段，企業業績分化顯著，存量改造逐步主導增量市場，新增項目中改造項目佔比高。

期內正值上市企業財報密集披露期，觀點指數選取9家涵蓋輕資產、輕重並舉模式，以及全國性與區域型佈局的代表性企業，對行業整體表現進行分析。

行業收縮周期下，企業業績呈現明顯分化，頭部商管憑藉強運營與輕資產外拓實現逆勢增長，區域型企業則受市場環境拖累增長乏力。

其中，頭部商管企業華潤萬象生活表現突出，其購物中心業務收入同比增長超13%。其核心在於輕資產外拓與強運營壁壘，不僅依託母公司華潤置地的優質項目儲備，更通過市場化第三方輸出實現規模增長，在行業收縮期逆勢擴張，展現了極強的周期穿越能力。

寶龍商業、星盛商業則均為區域型商管企業，發展模式以標準化複製為主。在行業整體租金下行、三四線消費疲軟的背景下，其輕資產擴張的邊際收益遞減，導致收入大幅下滑，凸顯了中小玩家在存量博弈中的生存困境。

作為曾經的重資產開發商，新城控股通過吾悦商管獨立運營，全面轉向「輕資產+重資產並舉」模式。2025 年全年輕資產拓展面積超千萬平方米，收入同比增長10%，租金收入超過140億元。

與新城目前採取相同策略的龍湖集團，也保持穩健增長勢頭，2025年商業收入達到112.1億元，同比增長4.0%。截至2025年末，龍湖商業累計運營商場99座，運營總建築面積1050萬平方米，整體出租率維持在96.8%的高位。

項目拓展上，唯品會旗下杉杉商業集團與西咸新區灃東新城正式簽署合作協議，計劃投資20億元，建設總建築面積超10萬平方米的奧特萊斯商業綜合體項目，依託杉杉成熟的奧萊運營經驗與唯品會線上線下資源優勢，打造集品牌折扣、休閒體驗、餐飲娛樂於一體的區域商業標杆。

與此同時，龍湖商業與歷城城發集團達成合作，正式承接濟南唐冶片區市民中心項目，以輕資產運營模式介入片區商業配套建設，進一步完善龍湖在濟南的商業佈局，填補區域一站式家庭消費與便民服務空白。

新開業項目方面，3-4月為傳統開業淡季，但全國仍有14個商業項目如期亮相，商業體量合計超45萬㎡。

從項目類型來看，新增開發項目共計4個，分別為杭州城北活力中心、德清獅子山商業廣場、瀏河濱江薈鄰城市廣場及錢湖印；存量改造項目9個，對應商業建築面積超30萬平方米，市場供應保持平穩節奏。

至於擬開業項目，不少選擇在五一假期前集中開業，借勢小長假消費熱潮開啟市場首秀，展現出運營商對節點流量與市場聲量的高度重視。

廈門萬象城二期擬於4月中旬率先登場，作為廈門萬象城的擴容升級之作，其以約4.4萬㎡的體量，對一期已有的頂奢矩陣進行補充，重點引入高端美粧、設計師品牌與體驗式業態，通過"重奢+精緻生活"構建互補格局。

5月1日當天，濟南槐蔭萬象里與淮南愛琴海購物中心也將同步亮相，前者以約5.2萬㎡的社區型體量，聚焦槐蔭區周邊家庭客群，以高頻次業態承接假期本地消費。

后者則以15萬㎡的大體量成為淮南首個城市級全客層購物中心，通過引入大量首進品牌與主題場景，打造一站式家庭休閒目的地。

零售項目

頭部企業在管規模持續增長，招商注重場景與客群精準匹配

經過一年的開疆拓土，不少樣本企業的在管項目規模有明顯增長。其中，以華潤萬象生活、龍湖集團及新城控股為代表的企業有突出表現。

截至2025年末，華潤萬象生活在營購物中心數量達到135座，其中約14.5%、21個項目分佈在三線及以下城市，展現了2025年在低線城市的外拓成效。

分項目類型來看，華潤萬象生活重奢項目零售額同比增長18.5%，可同比增長15.3%，展現了高端消費韌性；非奢項目同比增長26.9%，可同比增長10.4%，主要得益於抓住了運動户外、黃金飾品等大眾品質消費的熱點。

龍湖集團全年新增運營13座商場，其中5座為輕資產。截至2025年末，龍湖商業累計開業運營商場達99座，覆蓋全國25座城市，運營總建面為1050萬平方米。

年內，龍湖商業還積極推動包括重慶北城天街、蘇州獅山天街、北京長楹天街等存量項目的改造升級，圍繞空間煥新、品牌優化與場景體驗提升，進行精細化調改與運營優化。

項目運營層面，觀點指數選取了11個重點商業城市的26個代表性零售商業項目為觀察對象，從中觀察行業的招商趨勢變化和項目運營突破。

當前商業項目的招商運營呈現出清晰的 「穩基本盤、強年輕化、重體驗感」 的整體趨勢。服裝、運動、餐飲三大傳統主力業態合計貢獻了超過6成的新店引入數量，仍是商業項目的核心支撐。

高端品牌亦加速佈局核心商圈，4月2日，愛馬仕在北京三里屯揭幕全新專賣店，這是品牌自 1997 年進入中國以來，在北京開設的第四家、也是規模最大的獨棟旗艦店。門店推出 「盛大遊行」 圖案絲巾、腕錶、三里屯專屬Mini Bolide手袋、限量版桌上足球檯等。

隨着LV、Dior、Tiffany等扎堆三里屯，愛馬仕以獨棟旗艦店強化 「品牌領地」，提升排他性與體驗感。

在此基礎上，潮玩業態成為表現亮眼的新興賽道，充分體現了項目對Z世代消費偏好的精準把握，這類自帶社交話題與打卡屬性的品牌，正成為商業項目打造差異化標籤、提升年輕客群粘性的關鍵抓手。

整體來看，當前商業項目的招商運營邏輯正從單純的「品牌填充」轉向「場景與客群的精準匹配」，在守住服裝、餐飲等傳統優勢業態基本盤的同時，持續向年輕化、體驗化、差異化的方向升級。

項目通過主力業態築牢客流基礎、潮流業態強化年輕標籤、小眾業態探索創新邊界，構建起兼顧穩定性與成長性的業態組合，以應對同質化競爭，實現從流量到留量的轉化。

本文節選自《電商盈利承壓| 2026年4月商業地產零售業態發展報告》