電話會總結 ｜ Tejon Ranch(TRC)2026財年Q1業績電話會核心要點

業績回顧

• 根據Tejon Ranch業績會實錄，以下是財務業績回顧摘要： ## 1. 財務業績 **總體表現：** - 總收入及其他收入：1,080萬美元，同比增長13% - 淨利潤：同比增加160萬美元 - 調整后EBITDA：同比增加310萬美元，過去12個月調整后EBITDA達到2,720萬美元 - 運營成本：同比下降14% - 企業費用：減少240萬美元，主要由於人員減少和無代理權爭奪成本 **分部門收入表現：** - 商業/工業地產收入：280萬美元，與去年同期持平 - 礦物資源收入：350萬美元，同比增長36% - 農業部門收入：90萬美元，同比下降（去年同期為160萬美元） - 合資企業股權收益：130萬美元，同比增長（去年同期為120萬美元） ## 2. 財務指標變化 **盈利能力指標：** - 礦物資源部門運營利潤：超過100萬美元，同比增長超過一倍 - 淨利潤：實現160萬美元的同比增長，公司重新實現盈利 **各部門12個月調整后EBITDA貢獻：** - 商業地產：750萬美元 - 礦物資源：480萬美元 - 農業：220萬美元 - 牧場運營：約100萬美元 **流動性指標：** - 現金及有價證券：1,940萬美元 - 可用信貸額度：6,460萬美元 - 總流動性：約8,600萬美元 **成本控制：** - 運營成本同比下降14% - 企業費用減少240萬美元，主要驅動因素為人員精簡和無代理權爭奪相關費用

業績指引與展望

• 新工業設施項目預期將於明年第一季度完工，這將為TRCC（Tejon Ranch Commerce Center）帶來額外的租金收入，該項目為51萬平方英尺的A級工業設施，採用合資結構以實現高投資回報倍數。

• Terra Vista住宅項目第一階段預計將在今年夏季實現穩定出租，目前已交付228個單元，出租率達71%，預期滿租后將為公司帶來穩定的租金收入流。

• 礦物資源業務受益於機會性水資源銷售，第一季度收入增長36%至350萬美元，運營利潤超過100萬美元，預期該業務將繼續受益於水資源銷售機會和穩定的特許權使用費收入。

• 農業業務正在進行客觀評估和資本配置審查，2025年和2026年分別新增種植150英畝作為作物多樣化戰略的一部分，管理層將重新考慮該業務的持續資本投入策略。

• 公司流動性充足，現金和有價證券約1940萬美元，可用信貸額度約6460萬美元，總流動性約8600萬美元，為持續推進開發項目提供財務靈活性。

• 企業費用削減效果顯著，第一季度減少240萬美元主要來自人員精簡和無代理權爭奪成本，預期這一成本結構改善將在未來季度持續體現。

• 商業地產組合保持強勁表現，TRCC工業組合100%出租，商業零售組合出租率95%，Outlet to Tejon佔用率92%，預期將維持高出租率水平。

• 管理層承諾通過外部資本為主規劃社區項目（Mountain Village和Centennial）提供資金，未來幾個季度將尋求外部融資以推進這些長期開發項目。

• 合資企業收益預期保持穩定，第一季度為130萬美元，儘管TA Petro合資企業面臨柴油燃料利潤率壓力，但整體合資業務仍將貢獻穩定現金流。

• 公司將繼續評估所有戰略選擇，包括資產輕量化策略和資本配置優化，以提高股東投資回報率和股價表現。

分業務和產品線業績表現

• 商業地產業務表現穩健，商業/工業地產收入280萬美元與去年同期持平，280萬平方英尺的TRCC工業園區實現100%出租，商業/零售物業組合出租率達95%，Outlet to Tejon佔用率為92%，Terra Vista項目已交付228套單元，出租率71%，預計夏季達到穩定狀態

• 礦物資源業務增長強勁，收入350萬美元同比增長36%，經營利潤超過100萬美元，主要得益於機會性水資源銷售，岩石骨料、水泥、石油天然氣等基礎特許權收入流持續貢獻穩定現金流

• 農業業務收入90萬美元，較去年同期160萬美元有所下降，主要因上季度為把握有利定價而加速銷售庫存作物，4月份新種植150英畝葡萄，加上2025年種植的150英畝，作為作物多樣化戰略的一部分

• 牧場運營業務貢獻約100萬美元的12個月追蹤調整后EBITDA，受益於會員活動增加

• 合資企業股權收益130萬美元，較去年同期120萬美元有所增長，儘管TA Petro合資企業面臨柴油燃料利潤率壓力

• 新開發項目包括與Dedeaux Properties合作開發51萬平方英尺A級工業設施，預計明年第一季度完工，TRCC被管理層描述為"增長核心"，強調沿I-5走廊開發創收資產

市場/行業競爭格局

• 公司面臨與其他公開上市的主規劃社區開發商（如Five Point Holdings和Howard Hughes）的直接競爭，這些競爭對手在過去10年中股價表現不佳，Five Point股價下跌60%，Howard Hughes下跌35%，顯示該商業模式在公開市場受到懲罰，投資者對長期開發項目回報持懷疑態度。

• 在被動收入資產領域，公司與Landbridge、Texas Pacific Land Trust、Aztec Land Company等土地投資公司競爭，這些競爭對手享有30倍以上的EV/EBITDA估值倍數和數十億美元市值，相比之下Tejon Ranch的估值明顯偏低，反映出市場對不同商業模式的偏好差異。

• 在工業地產開發方面，公司的TRCC（Tejon Ranch Commerce Center）沿I-5走廊定位為物流配送中心，280萬平方英尺的工業組合實現100%出租，顯示在該細分市場具有競爭優勢，新開工的51萬平方英尺A級工業設施進一步鞏固其在該區域的市場地位。

• 零售和商業地產板塊中，公司的Outlet to Tejon購物中心客流量增長22%、銷售額增長12%，佔有率達92%，TA Petro旅行中心也實現類似增長，但面臨柴油燃料利潤率壓力，反映出零售和旅行服務行業的競爭激烈程度。

• 礦物資源業務中，公司通過機會性水資源銷售實現36%的收入增長，在岩石骨料、水泥、石油天然氣等細分領域保持穩定的特許權使用費收入流，顯示在自然資源開發領域的差異化競爭地位。

公司面臨的風險和挑戰

• 根據Tejon Ranch業績會實錄，公司面臨的主要風險和挑戰如下：

• 總體規劃社區開發模式面臨市場質疑，股東指出Five Point Holdings和Howard Hughes等同類公司長期投資回報糟糕，股價分別下跌60%和35%，質疑該商業模式的可行性

• 資本配置效率低下，公司持續在Mountain Village和Centennial等非收益性資產上投入資金，這些項目需要數億美元的未來資本投資才能產生收入，阻礙了向股東返還資本

• 現金流壓力持續，儘管成本結構有所改善，公司每季度僅產生20萬美元或每股0.01美元的收益，如果加回資本化的利息費用，公司仍在虧損併產生負自由現金流

• 農業業務盈利能力不足，調整后EBITDA僅為18.5萬美元，但每年仍需持續投入資本支出，考慮到設備資本支出和水費成本，該業務每年讓股東損失數百萬美元

• 開發項目資金來源不確定，管理層承諾為總體規劃社區項目尋求外部資本，但具體的融資安排和時間表仍不明確

• 股東對長期發展戰略信心不足，質疑公司30年來的建設策略未能創造股東價值，要求考慮出售非核心資產專注於高價值被動收入業務的替代方案

• TA Petro合資企業面臨柴油燃料利潤率壓力，影響合資企業的盈利表現

• 農業庫存銷售時機依賴性強，由於上季度加速銷售庫存以利用有利定價，導致本季度可銷售的結轉作物庫存減少，收入下降

公司高管評論

• 根據業績會實錄，以下是公司高管發言、情緒判斷以及口吻的摘要：

• **Matthew Walker（CEO）**：整體表現出謹慎樂觀但略顯防守的態度。在開場時展現積極情緒，強調Q1業績表現良好，收入增長16%，成本下降14%。但在回答股東質疑時，語調轉為謹慎和反思性，承認"這是一個令人謙卑的工作"，並對之前關於公開上市主規劃社區公司的評論進行了修正。面對股東對資本配置和業務模式的尖鋭質疑，Walker採用了較為防守的迴應方式，多次使用"我們將考慮所有替代方案"等模糊表述，顯示出一定的壓力和不確定性。

• **Robert Velasquez（CFO）**：表現出專業且相對積極的態度。在財務匯報中保持客觀和事實性的語調，重點強調公司流動性充足（總流動性約8600萬美元），並表達對公司財務狀況的信心，認為"我們的流動性狀況為繼續推進開發項目同時保持資產負債表紀律提供了充足的靈活性"。整體語調穩定，未顯示明顯的情緒波動。

• **Nicholas Ortiz（公司祕書）**：作為會議主持人，保持中性和程序性的語調，主要負責讀取股東問題和維持會議秩序，未表達個人觀點或情緒傾向。

分析師提問&高管回答

• # Tejon Ranch 業績會分析師情緒摘要 ## 1. 關於主規劃社區開發模式的質疑 **分析師提問：** Justin Levo質疑公司繼續推進主規劃社區（MPC）開發戰略。他指出Five Point Holdings和Howard Hughes等同類公司股價表現糟糕，Five Point股價10年下跌60%，Howard Hughes下跌35%，認為這些案例表明公開交易的主規劃社區開發模式存在根本缺陷。他質疑為何股東要繼續承擔Mountain Village和Centennial項目的數百萬成本。 **管理層回答：** CEO Walker承認這些公司的投資回報確實不佳，但強調合資企業結構是積極工具，能夠通過貢獻土地並利用合作伙伴資本來變現土地價值，同時保存現金。他表示意識到主規劃社區開發的挑戰（周期長、資本需求大、市場周期性），但也看到了投資回報倍數(MOIC)和經常性現金流的機會。強調如果要推進MPC開發，需要採用不同於私人開發商的方式。 ## 2. 關於資產輕模式與被動投資價值 **分析師提問：** David Spear指出公司的合資投資、商業地產運營和礦物資源部門產生3300萬美元EBITDA和2600萬美元現金流，這些被動投資通常獲得投資者高估值。他提到類似公司如Landbridge和Texas Pacific Land Trust的EV/EBITDA倍數超過30倍，市值達數十億美元。按25-30倍EBITDA倍數計算，僅收入產生資產就價值8-10億美元。他質疑為何要追求主規劃開發項目，而不是專注於更高價值的被動資產。 **管理層回答：** Walker認可這些公司的優秀商業模式和市場表現，承認Tejon Ranch通過被動投資產生大量EBITDA。他表示專注於發展資產輕業務，新的工業建築項目完全符合這一策略，合資結構能實現極高的投資回報倍數。但仍堅持認為主規劃社區項目具有巨大價值創造潛力，需要外部資本支持，承諾在未來幾個季度尋求外部資金。 ## 3. 關於資本配置和股東回報 **分析師提問：** David Ross質疑公司的資本配置策略。他指出儘管成本結構改善，公司每股收益僅0.01美元，如果加回資本化利息支出，公司仍在虧損且產生負自由現金流。他認為Mountain Village和Centennial項目不產生收入卻需要數億美元投資，將阻止公司至少十年內向股東返還資本。同時質疑農業運營每年耗費股東數百萬美元，詢問何時考慮股東資本回報。 **管理層回答：** Walker解釋農業業務的經濟效益應扣除水成本來評估，因為水合同最終將支持住宅和商業開發。農業還帶來其他收益，包括水資源和債務資本獲取渠道。他表示正在客觀審視農業業務及其持續資本配置。對於其他質疑，他重申將繼續推進業務計劃，但會考慮所有替代方案並保持靈活性。 ## 總體分析師情緒 分析師普遍對公司的長期發展戰略持質疑態度，特別是對主規劃社區開發模式的資本效率和股東回報表示擔憂。他們更傾向於公司專注於高估值的被動收入資產，減少資本密集型開發項目。管理層在迴應中展現了一定的靈活性，但仍堅持現有戰略方向。

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