REIT表現滯后但並非全貌：工業與數據中心的亮眼逆襲

　　房地產投資信託基金近年來整體表現落后於標普500指數，但這一概括掩蓋了板塊內部劇烈的分化。當寫字樓和零售REIT陷入困境時，工業、數據中心和住宅類REIT卻創下了歷史新高。

　　表現分化格局

　　截至5月初，權益型REIT指數全年累計上漲約3%，而標普500指數同期上漲約9%。但差異主要來自寫字樓和零售REIT的拖累。寫字樓REIT持續受到遠程辦公趨勢的衝擊，部分大城市寫字樓空置率仍徘徊在15%至20%的區間。相比之下，工業REIT受益於電子商務和物流需求，累計上漲約15%；數據中心REIT則藉助AI基礎設施建設的東風，上漲超過20%。

　　工業與數據中心REIT領跑

　　工業REIT巨頭Prologis一季度營收同比增長12%，並上調全年指引，主要受益於南加州和德國等核心市場租金強勁增長。公司管理層表示，客户對靠近人口中心的現代化物流設施需求依然旺盛，供應端的不足也在支撐租金水平。

　　數據中心REIT Equinix和Digital Realty今年以來分別上漲約18%和22%。隨着微軟、谷歌和亞馬遜等科技巨頭加大AI基礎設施投資，數據中心租賃活動持續活躍。Digital Realty剛剛宣佈與一家未具名的超大規模客户簽訂了價值5億美元的新租約。

　　住宅REIT表現穩健

　　住宅類REIT表現穩健，累計上漲約8%。受惠於住房可負擔性危機，多户住宅需求持續增長。但部分陽光地帶城市的新供應入市對租金增長形成壓制。

　　傳統REIT面臨挑戰

　　寫字樓REIT Boston Properties今年以來下跌約15%，紐約和舊金山的租金回收率仍低於疫情前水平約10%至15%。零售REIT Simon Property Group基本持平，其A級購物中心表現穩健，但B級和C級購物中心的資產價值仍在承壓。

　　投資策略建議

　　BMO資本市場REIT策略師建議投資者採取「選擇性的板塊配置」，超配工業和數據中心REIT，低配寫字樓REIT。隨着美聯儲降息預期升溫，REIT作為高股息板塊可能迎來估值修復。歷史數據顯示，REIT通常在首次降息后的12個月內跑贏大盤約5至10個百分點。但投資者應仔細甄別不同類型REIT的基本面。周五尾盤，權益型REIT指數基本持平，而數據中心REIT Digital Realty上漲約1.5%。

責任編輯：張俊 SF065