滿意度、收繳率創新低！物業行業臨大考

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真正的考驗在報表之外。

中房報記者 曾冬梅丨廣州報道

歷時一個多月的年報發佈已落下帷幕，業績數據顯示，上市物企「增收不增利」困局未解，深層原因是整個物業行業面臨滿意度、收繳率雙雙下降的嚴峻考驗。

據中指研究院統計，2025年，物業百強企業的營業收入、淨利潤均實現同比增長，但淨利潤反彈主要源於部分企業金融資產（含應收賬款）及商譽減值壓力減輕。更能反映行業真實盈利情況的毛利潤並未止跌，反而延續下滑態勢。

毛利潤下降的原因之一是物業費收繳率下降。來自克而瑞的統計顯示，2025年，行業500強企業物業費平均收繳率由2020年的93%大幅下降至2025年的71%，大量項目擊穿生存底線。與之相對應的是全國住宅物業服務滿意度為69.1分，同比下滑約2個百分點，創下近年新低。兩大核心指標持續走低，折射了物業端服務供給與業主端需求訴求之間的錯配。

「2025年確實是物業費收繳率最低的一年。」5月7日，某大型物業公司的管理層對中國房地產報記者表示，業主的繳費意願明顯降低，不少原本預繳1年的業主改成按季度、月度或者欠費后再繳費。「我們新拿的一個項目，入場8個月了，現在收繳率才只有50%。」

佛山市龍灣華府的收繳率近一年都保持在90%以上的高位，該小區業委會主任劉憲國認為拖欠物業費的根源是物業服務普遍低於業主的期待，質價不符。要破解這個難題，「小區的物業服務過程、公共收益應公開透明，讓業主瞭解小區真實的運行成本，建立對物業公司的信任，同時也讓物業公司賺取合法合規的利潤。」

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利潤水平走低

物企繼續撤場

根據中指研究院的報告，2025年，百強物業企業營收均值為16.6億元，同比增長3.44%，淨利潤均值同比增長4.03%至8312.74萬元。毛利潤均值為3.16億元，同比下降0.97%，毛利率均值為19.02%，同比下降0.85個百分點。

該機構表示，淨利潤復甦更多是減負效應與財務調整的結果，而非核心經營能力的改善。從毛利潤及毛利率的表現來看，物業行業的整體利潤水平仍在走低。

頭部上市物企的業績數據更為直觀。2025年，營業收入超過120億元的9家上市物企中，有5家的淨利潤同比下跌，碧桂園服務、萬物雲、招商積余的同比跌幅分別為68.1%、38%、24.3%。9家上市物企中，4家的毛利率低於16%。

2025年，中海物業的整體毛利率為15%，較2024年下降1.6個百分點，其董事會主席張貴清直言，增量市場收窄、利潤空間承壓、行業競爭加劇，是全行業共同面臨的現實挑戰。招商積余董事會祕書陳江也在業績會上表示，近幾年受宏觀環境、市場競爭、客户消費能力變化以及剛性成本上升等因素的影響，行業整體毛利率正在往下走。

具體來看，百強物業企業的毛利潤中，基礎物業服務的貢獻超過八成。在管項目收繳率下降、部分項目物業費下降等因素導致收入端承壓，對毛利潤產生衝擊。

據克而瑞監測，2025年物業撤場項目有173個，其中64.7%的案例屬於物業企業「主動撤出」或「到期不續」。而「主動撤出」的背后主要原因就是小區物業費收繳率低，導致現金流承壓。

例如，中海物業進行了虧損項目治理，年內退盤項目面積達5560萬平方米。同期，彩生活終止合約面積6125萬平方米，雅生活服務在管面積減少近5000萬平方米。

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滿意度、收繳率持續下降

進入2026年，物業公司的撤場行為依然在延續。3月份，長城物業宣佈將於6月30日退出南京高淳中交榮域家園物業服務項目，理由是項目空置率偏高、物業費收繳率持續偏低、設施設備維修成本逐年上漲以及人力、運營開支不斷增加，導致該公司累計虧損超過300萬元，超出企業可承受範圍。萬科物業也計劃在6月30日終止徐州6個項目的物業服務。

3月份宣佈撤出杭州北樾府小區時，萬科物業曾公佈一份數據，透露該小區業主普遍繳費意願低，導致項目收繳率逐年下降，從2022年、2023年的86.34%、92.35%，下降至2024年的86.61%、2025年的76.43%，項目公司近兩年虧損了129.78萬元。

放眼全國，物業費收繳率下降已是一個普遍現象。據克而瑞統計，2020年，物業行業的平均收繳率仍高達93%，2025年已跌至71%，連續四年下滑。其中，上市物企的平均收繳率約78%，中小物企普遍低於65%，老舊小區、安置區、矛盾突出小區收繳率跌破50%已成常態。若以85%的盈虧平衡點為參考，物業行業大量項目已處於虧損狀態。

萬物雲首席運營官何曙華曾分析過收繳率下降的原因，包括在房價上行階段，業主對物業費價格敏感度不高，如今市場持續調整，業主對物業的服務品質和價格的關注度顯著提升，再加上空置率上升及物業費降價潮的影響，直接對收繳率造成負面影響。

中物智庫則認為，服務質量是收繳率的核心支撐，滿意度是服務質量的直接體現，每一次維修或服務，都在積累或消耗業主的滿意度，進而影響業主的繳費意願。行業的滿意度確實也在逐年下降，全國住宅業主滿意度已跌至2025年的69.1分，進入行業發展二十多年來的低位。

在克而瑞看來，業主不願繳費、物業服務不力其實是行業供給失靈、契約精神弱化、社區治理失效、信任體系崩塌的綜合結果。若不能引起重視，將直接影響公共安全與社會穩定。

部分城市已經關注到這一現象並採取了相應措施。5月1日，江西省共青城市便發佈了一封倡議書，其中提到依法繳納物業費，既是每位業主應盡的法定義務，更是維護小區和諧穩定、夯實基層治理根基的關鍵舉措。希望公職人員、黨員干部帶頭履行繳費義務、帶頭參與小區治理，堅決摒棄拖欠物業費等不良行為，杜絕以拒繳、拖欠物業費的方式激化矛盾。此前，雲南、浙江、湖南、湖北等地均有類似倡議發出。

「之前政府、社會包括物業公司自己對行業的認知都是不太完善的。現在政府倡導大家繳費是件好事，起碼能夠證明繳費是義務，跟服務的滿意度沒有必然聯繫。滿意度只是決定繳多少費，要不要打折的問題。」上述物業公司管理層如此表示。

值得一提的是，公職人員、黨員干部帶頭繳費雖然有望提高部分小區的收繳率，緩解物業公司的運營壓力，但要讓行業藉此進入良性循環，還需要物業公司通過透明且「質價相符」 的服務，重建信任、提升滿意度。

值班編委：樊永鋒