Seaport Entertainment計劃於2027年中期開放17號碼頭活動空間，同時保留7000萬至9000萬美元的Seaport資本支出計劃

盈利電話洞察：海港娛樂集團（SEG）2026年第一季度

「今年年初，我們完成了沃特街250號的出售，產生了超過7500萬美元的流動性，並消除了持續的託管成本，」「首席執行官、總裁兼董事馬修·帕特里奇」説道;他還表示，SEG「將錫樓出租給Lux Entertainment」用於氣球博物館，開設了「Garden Bar的Sadie ' s Restaurant」，並補充説「在第一季度，我們的非GAAP調整后淨虧損同比改善了21%。"

帕特里奇將本季度定位為戰略拐點，稱「換句話説，這是轉折點」，並將戰略與「具有特定市場多收入生態系統的房地產資產」聯繫起來，並由規劃、「全年體驗主導的主播」和租户/品牌合作伙伴關係（包括公共服務/公共記錄）提供支持。

「執行副總裁、首席財務官兼財務主管Lenah Elaiwat」表示，「從2026年第一季度開始，我們用於報告酒店、娛樂和房東運營部門業績的分部報告指標為EBITDA」，並將其描述為不包括「非經常性和線下收入和費用」，以反映「核心績效」。"

帕特里奇表示，17號碼頭擴大的活動空間仍然是一個優先事項，並對時間安排做出了預期：「我們正在完善範圍和時間安排，但我們目前預計該空間將在2027年中期投入運營」，並補充道，「希望我們準備好比這更早，因為我們希望儘快開始預訂活動。"

關於主要海港需求驅動因素和時機，帕特里奇指出「氣球博物館將於今年夏末開放」和「喵狼號將於2027年底或2028年初開放」是旨在推動「持續參觀」和「增加鄰近企業的支出」的錨。"

在關於資本計劃的問答中，帕特里奇重申了海港穩定支出，他説：「是的，我認為7000萬至9000萬美元仍然是數字」，並將剩余現金部署描述為靈活的：「我們將繼續機會主義」，包括使用「回購計劃」和評估「輕資產模式」和其他機會。

Elaiwat報告稱：「截至2026年3月31日的季度，儘管收入減少了21%，但該公司的總營業EBITDA同比增加了310萬美元（21%），至虧損1180萬美元。"

關於盈利能力和關鍵驅動因素，Elaiwat表示，「第一季度歸屬於普通股股東的淨虧損為4，410萬美元」，並將同比變化歸因於錫大廈重新定位帶來的「加速折舊」、「重組成本」和「惡劣天氣」。」她補充道，「按照非GAAP調整后的淨利潤計算，業績增長了21%……虧損1790萬美元或每股虧損1.41美元。"

關於沃特街250號出售后的流動性和槓桿，Elaiwat表示，「現金總額，包括限制性現金，增加了5730萬美元.達到1.447億美元，」並補充道，「隨着沃特街250號貸款現已償還，該公司唯一的未償債務是3900萬美元的拉斯維加斯棒球場貸款」，總結道，「截至季度末，我們持有的淨現金頭寸為1.056億美元。"

馬修·埃塞爾（Matthew Erspel），瓊斯貿易（JonesTrading）：被問及海港資本支出範圍是否仍為「7000萬美元至9000萬美元」，以及剩余現金的「部署」會有何預期;首席執行官帕特里奇：「7000萬美元至9000萬美元仍然是數字」，並表示資本分配是「一個時間點決定」，可選擇性包括「回購計劃」和潛在的「輕資產」機會。

馬修·埃塞爾（Matthew Erspel），瓊斯貿易（JonesTrading）：被問及在推進17號碼頭活動空間時間軸之前需要做什麼;首席執行官帕特里奇：「我們正在設計」，並表示「2027年中期是一個相當安全的時間線」;首席財務官埃萊瓦特表示耐克的空間時間安排有所改善：「我們最近實際上已經能夠與耐克談判達成協議，以儘早收回空間」和「我們現在已經收回了空間。"

馬修·埃塞爾（Matthew Erspel），瓊斯貿易（JonesTrading）：被問及租賃One Seaport Plaza的事宜以及是否可以分拆;首席執行官帕特里奇：「有2層，約20，000平方英尺」和「我認為可以分拆」，重點是尋找「合適的租户」，以最大限度地提高角落的可見度。

馬修·埃塞爾（Matthew Erspel），瓊斯貿易（JonesTrading）：被問及運營與許可結構;首席執行官Partridge：表示GITANO「從許可轉向租賃」，並表示「今年我們的現金流可能會比去年增加6位數」，同時強調租賃將「執行風險」轉移到租户，許可交易具有「更多的運營槓桿」。"

馬修·埃塞爾（Matthew Erspel），瓊斯貿易（JonesTrading）：被問及氣球博物館的時間安排和風險;首席執行官帕特里奇：「我們正在按照目標並按預期向他們交付」，並表示該公司「仍在按計劃將其移交給氣球博物館」。"

RHH Investments的Ross Haberman：被問及租賃剩余職位，包括Pier 17和Schermerhorn Row;首席執行官Partridge：表示，較小空間的租賃已因「定價權」而被推迟，直到錨到位，並補充説Malibu Farm的「7，700平方英尺」有「不同的選擇」，「在下次財報電話會議上有更多內容要討論」。"

RHH Investments的Ross Haberman：被問及所引用的「3100萬美元」預計EBITDA是否排除了職位空缺;首席執行官Partridge：「正確」，並補充説「沒有對職位空缺的預測」，並且租金百分比可能會「上行」該數字。

RHH Investments的Ross Haberman：被問及「670萬美元」的季度企業管理費用是否是一個不錯的持續數字;首席執行官Partridge：「我希望這個數字能夠繼續下降」，因為「未來的移動項目會減少」。他還表示，南街85號正在「與買家進行積極對話」。"

分析師的語氣略顯積極且以執行為重點，其框架包括「祝賀所有持續進展」（Erspel），同時強調資本部署、空缺租賃和管理費用可持續性。

管理層在準備好的發言中語氣積極，在問答中對運營充滿信心，在里程碑上使用明確的語言（「這是轉折點」（CEO Parkman）），同時承認執行依賴性（「開放將取決於氣球博物館裝修他們的空間」（CEO Parkman））。

與上一季度相比，討論從宣佈和證明重大的重新定位決定轉向詳細介紹租賃/許可證結構的機制、空置商品銷售以及將回收的耐克空間用於活動擴建的貨幣化途徑。

第一季度強調已完成的行動和近期執行（Water Street 250號出售已完成; Sadie ' s開業; Tin Building租賃），而第四季度重點關注重大戰略公告和框架（Tin Building重新定位的理由;活動空間擴張願景;回購和貨架登記）。

第一季度分部報告發生了變化，Elaiwat表示，「從2026年第一季度開始」SEG將其分部轉向「運營EBITDA」;上一季度更多地關注與Tin Building合併歷史相關的形式可比性和調整。

第一季度的更新將2027年中期的運營目標與Elaiwat關於耐克場地已提前重新獲得的評論相結合，縮小了之前圍繞17號碼頭時間的一些不確定性;第四季度描述了活動場地雄心和財務回報框架，但指出細節仍在敲定中。

Elaiwat列舉了外部和運營壓力，包括「惡劣天氣」和「兩次大暴風雪」，減少了「客流量」，並導致未合併企業的損失;她還通過iPic情況指出了租户信用/事件風險：「直線租金調整」在其「第11章」二月份備案后，租金按現金記錄，直到訴訟結束。

執行和時機風險仍然存在於擴建和交接中，帕特里奇指出，氣球博物館交付「總是有移動部件」，並且17號碼頭的活動空間範圍和時機仍在完善中。

管理層強調了資產出售后的流動性重置和投資組合簡化，通過將錫大樓改為租賃模式，開放Sadie's，並擴大計劃以推動訪問。財務評論集中在改善經營EBITDA以及更大的公認會計原則虧損驅動的錫建築重新定位費用，而資產負債表被列為淨現金，只有拉斯維加斯棒球場貸款未償還。在問答環節，分析師們重點關注了7000萬至9000萬美元的穩定資本支出計劃、2027年中期的17號碼頭活動空間目標（得益於耐克早期的空間恢復）以及租賃剩余海港空缺的速度，管理層重申了回購和長期平臺擴張的可選性。

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