四年罕見一遇！百強物企淨利終於翻紅，但這波回暖水分有多大？

盤點2025年物業上市企業以及百強企業的經營數據不難發現，行業似乎正在釋放回暖信號：營收增長進入平穩通道；淨利潤也在長期承壓下行之后，首次出現反彈跡象。然而，這份「向好」的表象之下，隱憂依然存在：成本端的剛性壓力仍在侵蝕毛利潤空間；企業手握充裕現金，卻普遍陷入主業增長乏力的焦慮，甚至不得不通過投資理財來「補血」。營收企穩、淨利反彈，究竟是行業真正走出困境的拐點，還是一場帶有迷惑性的「假性復甦」？

效益增強：營收和管理面積增速剪刀差擴大，物業企業加快「拓優汰劣」

營收增速企穩且高於管理面積增速，表明物業企業坪效有所提升，經營質量正逐步優化，也印證了行業從物理規模驅動轉向經營效益提升的增長邏輯。2025年，百強企業營收均值為16.60億元，同比增長3.44%，增速與2024年基本持平，反映出營收增速正步入平穩通道。然而，百強企業管理面積增速進一步放緩並跌破2%。截至2025年底，百強企業管理面積均值為7063.69萬平方米，同比增長1.69%，增速較上年下降0.49個百分點。管理面積和營業收入增速形成剪刀差，且差距進一步擴大。

這一現象的主要原因是物業企業普遍將「拓優汰劣」作為規模管理的核心策略，持續優化項目結構，提升經營效益。一方面，市場拓展更趨理性謹慎。企業不再盲目追求管理面積的擴張，而是聚焦於高價值、高收繳率、高品牌協同效應的優質項目，避免因「貪大求全」而陷入后期運營困境，從而有效保障整體盈利水平與運營質量。另一方面，企業主動退出低質低效項目，加快項目汰換，通過戰略性退出來優化項目結構。2025年，中海物業持續優化業務結構並推進虧損項目治理，在規模與效益的平衡取捨中審慎決策，退盤項目約5560萬平方米。

綜上，從經營效益層面來看，物業企業更加註重提升坪效、人均效能、單城市管理密度等精細化運營指標，通過持續優化項目結構、深耕核心區域來穩步改善企業的績效水平。從這一維度審視，企業在有限的空間和資源中挖掘更大的價值，經營質量持續提升。行業整體表現呈現出更加健康、可持續的向好態勢。

利潤承壓：淨利潤反彈持續性存疑，毛利潤承壓繼續走低

淨利潤反彈並不能真正代表企業盈利能力的改善。2025年，百強企業淨利潤均值為8312.74萬元，同比增長4.03%，為2022年以來首次實現正增長。本期淨利潤築底反彈，主要源於部分企業金融資產（含應收賬款）及商譽減值壓力減輕。如朗詩綠色生活2025年淨利潤實現扭虧，主要得益於預期信貸虧損模型下應收貿易款項及其他應收款的減值虧損撥備減少。

相較之下，毛利潤持續下滑、「增收不增利」困局未解，更能反映物業行業的真實盈利情況。2025年，百強企業毛利潤均值為3.16億元，同比下降0.97%，降幅收窄。從毛利潤構成看，基礎服務貢獻佔比超過八成，達81.96%，較上年提升1.72個百分點，仍是核心利潤來源；增值服務毛利潤佔比為16.38%，同比下降1.56個百分點；創新型服務毛利潤佔比1.66%，同比微降。

導致百強企業毛利潤進一步下降的主要原因有以下三個方面：第一，基礎服務層面由於內卷加劇，項目收繳率下降，部分項目物業費下降等導致收入端承壓，對毛利潤產生衝擊；第二，非業主增值服務持續收縮以及社區增值服務的持續調整優化，對毛利潤產生一定的拖拽效應；第三，成本端人工、物料、設施維護等成本剛性上漲，對企業利潤形成擠壓。

成本管控方面，員工成本仍是重點、難點。儘管百強企業持續進行人員優化，但員工成本仍剛性上漲。2025年，百強企業員工數量均值約為6026人，同比下降0.92%，但員工成本約為7.19億元，同比增長2.26%。一方面，人力合規成本剛性上漲。隨着最低工資標準、社保繳費基數逐年上調，加之勞動用工監管趨嚴，企業社保、公積金等法定支出規範化程度提升，人均剛性用工成本持續增加。另一方面，人員結構優化導致人均薪酬成本顯著抬升。為滿足服務品質要求、推動科技替代人工，百強企業持續優化人員結構，高技能或高薪人員的佔比提升，拉高了人均成本水平。

綜上，從企業盈利層面來看，淨利潤反彈主要來自減值壓力減輕，而非業務層面的實質性改善。與此同時，成本端的剛性上漲仍在持續侵蝕利潤，毛利潤並未止跌，反而延續下滑態勢。這一矛盾表明，物業行業的整體利潤水平仍在走低，「增收不增利」的困局仍未破解。

增長焦慮：現金充裕與增長困境矛盾並存，物企理財需兼顧收益與風險

儘管物業服務企業普遍面臨營收增長緩慢、利潤率下降、壞賬壓力增加等財務挑戰，但行業整體現金流仍保持相對穩定，波動幅度較小。2025年，60家上市物企（截至2026年4月15日，已披露相關數據的港股及A股主板企業）的現金及現金等價物均值約為17.76億元，同比下降1.44%。近五年來，該指標持續穩定在17.5億元至19.5億元的主要區間內，整體波動幅度有限，表明物業企業的資金狀況比較穩定。

物業服務行業兼具輕資產運營與現金流穩健的雙重屬性。在行業整體增長放緩、主業發展遭遇瓶頸的背景下，如何有效盤活資金成為關鍵。為此，部分物業企業積極探索，利用閒置資金開展投資理財，以期在優化資金配置、改善財務結構的同時尋求新的收益增長點，如祈福生活服務、保利物業、融創服務、南都物業等多家物業公司均有積極的投資理財動作。

整體上看，大部分企業的投資風格較為穩健，多以低風險的理財產品為主。如保利物業、融創服務等將閒置資金購買結構性理財產品和固定收益類理財產品，在不影響主業發展的前提下，充分盤活閒置資金的使用效率。但少數企業涉足白銀、股票等風險相對較高的投資標的，引發了行業關注。2026年1月9日，祈福生活服務發佈公告：出售合共40萬安士未分配銀條，總代價約為2.26億元；1月12日，再次發佈公告：出售28萬安士未分配銀條，總代價約為1.62億元。兩筆交易獲得的投資回報約2.5億元，超過2024年淨利潤的兩倍。

投資理財雖能帶來短期的財務增益，但物企必須在嚴控風險的前提下進行，以免造成嚴重損失影響主業發展。

綜上，從閒置資金的使用方向來看，物業企業投資理財的參與度和熱度顯著提升。表面上看，這是企業主動優化資金配置、提升閒置資金使用效率的財務策略；但深層原因在於，主業缺乏足夠有吸引力的投資渠道，企業難以將充裕的現金流投入到能夠帶來持續回報的業務擴張中。這種「被動理財」的傾向，恰恰折射出物業行業普遍面臨的增長瓶頸與戰略焦慮。行業未來的發力點和增長點究竟在哪，仍需進一步探索。

結語

物企營收增速企穩、淨利潤反彈，固然帶來了短期信心修復；但毛利潤持續探底的盈利困局，以及「有錢無處投」的理財焦慮，都在提醒我們：行業尚未真正走出低谷。當前的淨利潤復甦更多是減負效應與財務調整的結果，而非核心經營能力的改善。展望未來，物業企業需要在存量市場中真正建立「質價相符」的服務能力，在成本管控、科技賦能和增值服務上找到可持續的突破點。