「全球大模型第一股」智譜3.6億在京買樓背后：電商掀起買地潮 下一波掃樓的是誰？

財聯社5月7日訊（記者 李潔 李擁軍）中國科技與電商行業部分企業，正在經歷一場「地產覺醒」。

位於北京海淀區東北旺西路的鑽石大廈，被「全球大模型第一股」智譜以3.61億元的價格納入囊中。企查查信息顯示，北京紅鑽科技發展有限公司近日發生工商變更，原股東安獅紅鑽投資有限公司退出，新增智譜為全資股東，而交易標的物核心資產，正是位於中關村軟件園核心地段的鑽石大廈。

這筆交易，也將行業目光聚焦到持續升溫的電商及互聯網企業「拿地掃樓」熱潮。

今年以來，從頭部大廠到垂直細分領域龍頭企業，從北上廣深核心商圈到電商產業高地，阿里、字節跳動、京東、古茗、海雅集團等企業密集出手，或收購甲級寫字樓，或底價競得產業用地、商服用地，單筆交易從數億元到數十億元不等，逐步告別過去「輕資產」運營的固有標籤。

多位受訪人士告訴記者，這場席捲行業的重資產佈局潮，絕非企業盲目擴張，而是在商辦市場低位窗口期、地方政策強力扶持、自身業務戰略升級等多重因素驅動下的選擇。而隨着AI大模型、硬科技、新能源汽車等新質生產力賽道加速崛起，行業企業「掃樓」主力或將發生迭代，一些企業可能正在醖釀一波新的重資產佈局浪潮。

電商行業現「拿地潮」

以電商、科技企業為主體，全國多個核心城市正在上演一場購樓、拿地潮。

在業界，智譜被稱為全球「大模型第一股」。這家「新登」企業在京的購樓舉動，引發市場關注。

據智譜此前發佈的公告，擬以不超過3.61億元的總代價收購北京紅鑽科技發展有限公司。而本次工商資料的變更，標誌着該項資產已完成交割。

據悉，鑽石大廈總建築面積約2.27萬平方米，地處中關村軟件園核心位置，周圍聚集着聯想、百度、騰訊、新浪等一眾互聯網科技巨頭，是北京乃至全國人工智能、數字經濟產業的核心腹地。

對於收購原因，智譜在公告中明確表示，擬將該物業作為公司總部自用，滿足日常行政及大模型業務營運需求，同時依託目標物業的潛在價值支撐長期戰略規劃，增強整體抗風險能力。

分析人士認為，智譜的此次拿地動作，不僅是企業自身發展的重要里程碑，還可能預示着AI大模型相關企業在覈心城市核心地段重資產佈局的新範式。

事實上，智譜的拿地動作並非孤例，而是今年以來電商及互聯網行業重資產佈局熱潮的縮影。

頭部大廠成為本輪拿地潮的核心主力。2026年前兩個月，字節跳動在北京海淀區連拿兩宗地塊，總耗資約61億元，其中藍景麗家原址地塊28億元、東昇科技園三期地塊33.05億元。

京東今年以來也是動作頻頻。4月20日，京東集團旗下子公司以6.63億元競得杭州錢江世紀城核心區沿江商服用地，將建設京東集團浙江區域中心總部；同月，京東產發拿下廣州黃埔區117畝工業用地，打造機器人智能產業園；其海外步伐也未停歇，4月完成英國維甘項目交割，進一步佈局歐洲物流網絡。

值得關注的是，非頭部電商企業正在成為本輪拿地的一股新生力量。

業內人士介紹，除互聯網大廠，直播電商、跨境電商、垂直品類電商、區域電商龍頭今年紛紛出手，在廣州、杭州、義烏、福建石獅、浙江慈溪、重慶等電商產業高地摘地佈局，拿地地塊極少涉及住宅開發，而是聚焦自建總部、直播基地、供應鏈倉儲及產業園區等。

據記者不完全統計，僅今年以來，已有數家不同行業企業展開佈局。2026年開年，在廣州白雲區，海雅集團關聯企業以1.77億元的價格拿下嘉禾望崗兩宗商業用地，打造美粧電商總部與直播選品中心；在杭州錢江世紀城，新茶飲電商古茗科技耗資4.55億元摘得核心地塊，將建全國總部；福建石獅，瑞享至選食品的電商總部動工；浙江慈溪，兩家電商企業同期在金融港拿地，分別建設直播電商產業園和跨境電商運營載體；重慶合川，數字產業發展公司斥資3671萬元拿下零售商業用地，佈局縣域電商孵化基地。

「物流企業與非頭部電商在中西部地區獲取物流倉儲用地，正受到當地政府的積極歡迎，雙方需求高度契合。」一位電商及跨境行業資深人士穆先生接受財聯社採訪時表示，目前中部地區物流成本已低於沿海地區，形成明顯的窗口期。鑑於沿海核心城市用地指標趨於緊張，且優先配置給高科技企業，這吸引了部分電商企業向中西部轉移發展。

針對跨境電商領域，穆先生介紹，不少中國企業在海外主要依託亞馬遜等平臺解決倉儲問題，但總體上投入產出效益不是很理想，口碑一般。但由於尚未達到重資產投資的條件，加之擔憂投入大量資金可能會陷入困境，企業不敢輕易在海外投建倉儲。目前跨境電商更傾向於在深圳、廣州等沿海城市拿地，這些地區市場成熟且出海便利。

分析人士告訴記者，2026年非頭部電商集中拿地已成行業新現象，企業不再單純依賴租賃第三方場地，轉而通過自持土地資產降低運營成本、綁定地方產業政策、集聚上下游資源，這標誌着中小及腰部電商正逐步邁入線上線下融合、重資產深耕發展的新階段。

商辦資產、工業用地價格正處於歷史低位

從智譜3.6億拿下北京鑽石大廈，到字節61億海淀圈地，再到古茗、海雅紛紛落子電商重鎮，電商及互聯網企業為何會集體下場拿地掃樓？

受訪人士指出，這背后有市場周期、政策支持、業務戰略、投入產出比等多重考量，既是企業把握市場窗口期的理性決策，也是應對行業競爭、佈局長期發展的必然選擇。

「這其中一個重要原因是，當前商辦資產的價格正處於歷史低位。」58安居客研究院院長張波認為，當前商辦市場處於調整周期，商辦價格的調整程度明顯大於住宅，即使是核心城市優質寫字樓價格回調幅度也遠大於住宅，處於周期內的價格底點。

安居客線上數據顯示，2026年一季度上海甲級寫字樓售價較2021年高點回落不少，青浦、臨港等外圍區域調整幅度更大一些。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜向記者表示，在商辦租金調整、資產價格處於相對低位區間時，通過自建或收購將「長期租金」變成「固定成本+優質資產」，能夠鎖定長期運營成本並優化資產負債表。

對此，穆先生也指出，土地資源尤其是工業用地的稀缺性日益凸顯，過去幾年製造業調整，一些工業用地價格泡沫被擠出，目前處於十年未漲的價值窪地。

「不論AI和機器人如何發展，機器人和設備都需要土地來開展工作，中國製造向中國智造的轉型，使得工業用地需求反而增加。電商企業拿地，既是捕捉土地稀缺性價值，也是為智能化倉儲、分撥中心、研發測試場預留空間。」穆先生如是説。

而地方政府的政策支持，有助於企業實現降本增效與戰略擴張的雙重目標。

柏文喜認為，多地推出「產業定供地」「低地價+高自持+高税收門檻」的模式，電商、物流作為高貨量、高就業、高税收產業，成為地方政府招商重點，拿地時可獲得較好條件，並通過配套物流園、總部項目深度綁定區域經濟。

「一些地方會對電商總部購樓進行補貼，有個税返還以及人才房配套供給等優惠措施。例如，我們瞭解到，有城市某區對電商總部、平臺經濟總部整棟購樓或自建總部，按購房總價5%給予一次性補貼，最高5000萬元。對電商總部整棟購樓，可定向配建5%-10%人才房，或按人均40㎡申請人才公寓，優先保障子女入學。」張波稱。

另一個重要原因是，企業的自我需求。

一位商辦物業行業分析師表示，互聯網、電商行業競爭已從線上流量轉向「履約能力+線下場景」。自持物業能滿足算力中心、保密研發、高承重供電等定製化需求，租賃市場難以提供此類高穩定性空間，自持更可控。

「新登」是否會成為「掃樓」主力？

隨着這一波電商自用需求逐步落地，一個新的問題隨之浮現，還有哪些企業接下來可能會進場「掃樓買地」？

張波告訴記者，結合國家 「十五五」 規劃與新質生產力培育方向，AI大模型、新能源汽車、半導體及人形機器人將是新質生產力的發展重點，是科技自立自強與經濟轉型升級的重要方向，自然也是各地方政府重點政策支持的方向。

「AI大模型訓練、推理、智算中心對電力、承重、安全等級要求高，更傾向在覈心科研城市周邊自建算力園區或併購改造IDC。」柏文喜指出，同時為吸引吸引高端科研人才，企業需要「辦公+生活配套」一體化的園區，這推動了核心科研城市周邊的總部型拿地。

一位分析師認為，智譜此次拿下鑽石大廈，可能是一個重要的信號，未來不排除還會有大模型公司在覈心城市掃樓圈地。

硬科技與先進製造賽道企業，同樣是一股不容忽視的需求。「半導體、機器人、低空經濟企業對定製化廠房、潔淨車間、試飛測試場地有着剛性需求。這類企業自身拿地的同時，還將帶動上下游產業鏈在同一片區集聚。」上述分析師告訴記者。

有企業向記者介紹，與此同時，一些地方政府也願意以更加靈活的土地政策、税收減免、環評快速通道，來吸引硬科技企業落地。例如，4月24日深圳寶安區推出的A425-0617宗地，作為「人工智能高階類載板及柔性電路板智造基地」項目，總投資超百億元，從產業遴選到土地掛牌僅用42天，創下寶安區百億級項目最快紀錄。

新能源汽車與出行企業，也被認為是不可忽視的買家。張波指出，頭部車企資金雄厚、產業鏈帶動性強，地方政府以低價供地、税收減免吸引其建區域總部、研發中心或交付中心，同時契合綠色經濟發展主線。

「未來的拿地格局將更加註重自用為主、運營為王。」柏文喜表示，粗放式拿地會減少，項目更強調投資回報率與長期運營現金流。「整體拿地節奏會保持穩中有升、結構分化，但不再是單純囤地，而是真正服務於業務升級和產業集聚。」

分析人士認為，在此發展走勢下，未來幾年，中國核心城市及具有產業競爭優勢的城市，辦公、商服、產業、倉儲物流市場上，或將頻繁出現科技企業的身影。